乐居财经 王泽红 发自北京
刚刚过去的2019，是纷繁变幻的一年。融资问题虽然依旧是悬在房企头上的一把利刃，但是在寒冬中也出现了一些新气象。
在行业集中度愈加提高的背景下，头部房企在寻找和布局新赛道，成为了不同赛道中的领跑者，为行业带来了更多的可能。
从TOP30房企多元领域布局图可看出，物业服务、商业地产、产城/园区、文旅、代建、康养、金融、教育等领域是房企多元化布局的“热点”。在这样的趋势下，越来越多的开发商开始多元化布局，进行战略转型，探索新的业务增长点。
乐居财经选取了TOP30房企中，5家颇具特色的头部企业，对其战略布局和业务模式进行分析，研究它们在不同赛道下的奔跑路径。
文旅赛道：融创“全线发力”
从“文化是诗，旅游是远方”，到“融创文旅板块天下无敌”，孙宏斌的这些金句和豪言，体现的是布局融创文旅板块的格局变化。
这几年，融创不断加码文旅板块布局，特别是收购万达文旅资产后，融创文旅集团已经成为了当前中国最大的文旅产业运营商、文旅物业持有者之一。
2019年融创频繁收割文旅市场，广州、无锡、昆明三个文旅城先后开业。除次之外，包括重庆融创文旅城、成都融创文旅城、融创桂林旅游度假区在内的多个文旅项目预计都将在2020年开业。
短短两年间，通过大手笔并购，融创中国已经在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区和24个文旅小镇，涵盖41座融创乐园、26座文旅商业、近100家高端酒店，文旅资产超过2000亿元。
融创文旅进入“全线发力”阶段。不仅仅是融创，文旅产业已经成为了房企竞相争夺的赛道之一。
消费者需求的转变和伴随而来的市场空缺，辅之以政策支持成为文旅产业发展的沃土。国家「十三五」规划进一步明确，到 2020 年文旅产业将成为国民经济支柱性产业，文旅产业的重要性已上升到国家战略层面，中央和地方都在全力支持文旅/文化产业发展。
但是，文旅产业投资大、运营难、投资回报周期长，目前只是处于培育阶段，融创文旅价值显现可能会在5~10年后。
转型之路：万科势在必行
多元化转型，可以说是当前地产圈最热门的话题之一。
在众多转型房企中，万科是其中的典型企业，从多元化到去多元化，再到多元化，万科一直在做加减法，在万科的发展逻辑中，在巩固提升“基本盘”的基础上，寻找到“第二曲线”，转型势在必行。
从近几年的发展来看，万科在多元化转型的思考和探索，从未停止。在地产主业之外，业务版图已经拓展至商业开发和运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域。
从目前来看，2013年起万科的转型没有迎来相应的二次增长曲线，新业务板块仍存艰难培育期。2019年依旧可圈可点， “收敛聚焦”、“巩固基本盘”，是其应对“白银时代”的策略方向。
房企的多元化转型，在基于未来发展空间的思考，但在主业发展压力增加的基础上，多元化发展往往会有一定摇摆性，多元化很难解决“活下去”的问题，更多则是为未来发展提供一条可选择路径，因此两者之间孰重孰轻，天平往往很容易倾斜。
转型有阵痛，但不转型更痛。从房地产开发商转型到城乡建设与生活服务商，究竟要怎么变，要做怎样的调整，成为了万科的当务之急。
产城融合：华夏幸福“一枝独秀”
在房企20强中，华夏幸福是最具特色的一家企业。不同于传统房企的土地开发，华夏幸福一直专注于产业新城的开发，并且在产城融合领域做到了“一枝独秀”。
这不仅得益于其独特的产业新城PPP模式，更是时代的造就。高速的城镇化率增长时代已经过去，都市圈和新型城镇化时代到来。在这样的背景下，对于各个城市的地方政府而言，其发展的需求主要就在于新型城镇化、产业升级、税收增加、创造就业机会、社会福祉提升等。
从新型城镇化发展的需求点出发，在都市圈内的节点城市建设产业园区，然后引进高新技术、新能源、高端装备制造等产业，因地制宜的打造先进产业集群，从而推动区域产业转型升级，这是华夏幸福打造产业新城的逻辑。
以2016年签约的武陟产业新城为例，三年间，武陟产业新城吸引了包括远大住工、阿里云在内的110余家“三新一高”企业投资入驻，累计为武陟县新增财政收入超过13亿元，助力武陟县域经济社会发展排名从河南省第68位大幅提升至第11位。
在2019年，华夏幸福为合肥、南京等多个区域的产业新城落地了百亿级大项目，这些龙头大项目将有力撬动当地相关产业集聚发展，带动形成千亿级产业集群，为区域价值提升奠定坚实基础。据乐居财经不完全统计，华夏幸福已在全国15个核心都市圈布局77座产业新城，通过运用资本驱动、科技孵化、产业基金等先进的产业导入手段，累计为各区域引进企业超过2000家，招商引资总额超4400亿元。
当下，都市圈发展战略已经上升为国家重大战略，成为未来20年新型城镇化的主体形态，中国进入了都市圈发展的新时代，华夏幸福耕耘17年的产业新城事业迎来了新机遇。
2019年1-12月，华夏幸福实现销售额1451.59亿元，其中，产业园区结算收入额为381.31亿元，同比上涨22.85%。业绩的增长证明，华夏幸福所坚持的产业新城模式发展路径，在当前和未来很长一段时间，都具有着巨大的发展空间。
代建板块：绿城摸着石头过河
绿城也是一家特征明显的企业，而这个特征就体现在代建业务。
十年长跑，绿城已经成为了地产代建领域的“老大”。代建板块也是绿城的支柱性业务，2019年，绿城集团累计实现总合同销售金额约2018亿元，首次迈入两千亿房企阵营。其中，绿城集团代建项目合同销售金额约为人民币664亿元，占总销售33%。
绿城的代建业务主要包括政府代建、商业代建和资本代建三种业务模式。据相关人士介绍，代建模式虽然已经出现多年，但如今在整个房地产行业中仍然属于“非主流”，而绿城想要在本来就无人借鉴的行业中，需要再进一步摆脱普遍性的商业模式，走向资本模式。
在没有参照物的情况下，绿城只能“摸着石头过河”。作为代建4.0体系的开创者，绿城正在代建行业的寻求轻资产模式的创新与变革，正在从“向发展要规模”到“向经营要效益”转变，向更“轻”的方向迈进。
据智研咨询测算，房地产未来市场容量362亿㎡，中指院代建蓝皮书保守预计2030年代建业务占比10%以上，意味着未来整体代建市场容量高达40亿㎡。在这一片蓝海中，除了绿城之外，包括朗诗、滨江、建业等很多房企已经涉足代建领域，各家特点均有不同，但代建模式都大体类似。
而处在塔尖的绿城，拥有天然的先发优势。
物业蓝海：中海“稳稳”抓牢
物业这条赛道，无疑是当下最火热的，2019年共有11家物业企业IPO，创历史新高。
在多只物业股中，中海物业被称为“稳健的国资物管龙头”。作为目前唯一一家具有国资背景的香港上市物管公司，在管理规模、服务质量以及业绩的可预见性上均有明显优势。截至 2019 年7月，中海物业业务分布于中国76座主要城市，签约物业项目741个，服务面积超过 1.42亿平方米。
中海物业以定位高端、服务质量突出而著称，定位的物业管理项目密度相对较大，对单体城市的深耕，便于享受聚集规模效应。克尔瑞证券在研报中指出，中海物业聚焦高端物业，规模效益开始彰显，未来发展稳健，2019、2020年其收入将分别以25.5%和20.5%的增速增长，归母净利润将分别为5.05亿港元和6.23亿港元，同比增速分别为25.6%和23.6%。
2019年物业企业收并购全面启动，智慧物业也开始全面发力，智慧社区事件发布不断，头部企业开始广泛合作布局智慧物业，例如，绿城服务与大华联合打造“未来社区联合实验室”，碧桂园智慧服务与海康威视成立“AI联合创新实验室”等。
中海物业也在构建自身的科技物管服务体系。携手华为，利用华为云“边云协同”的技术架构，通过“城市中心+项目”的方式变革建筑管理运行模式，打造智慧园区新标杆。
閱讀更多 樂居財經 的文章
