作者 | 槐城 王倩玉
槐城律師近期在為顧問單位審查《房屋租賃合同》時，有兩項條款引起了律師的注意，一項為承租人單方解除房屋租賃合同賠償100%年租金作為違約金，另一項為給予長租的承租人為期三個月左右的免租期。上述條款雖不違反法律法規，但是若發生訴訟糾紛，可能會有些麻煩。
先看一則案例。
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單方提前解除合同
法院能否支持租金損失
2014年12月23日，出租人尊美家居公司與承租人面佳面公司簽訂房屋租賃合同，約定出租人將其名下一處建築面積為5886平方米的房屋出租給承租人作為食品生產、物流倉儲使用，租期10年，並給予承租人3個月裝修免租期。
免租期為2015年8月1日至10月31日，正式租期為2015年11月1日至2025年10月31日。無論何種原因終止、解除合同均提前6個月書面通知對方。
2017年2月28日，承租人向出租人發出終止合同告知函。稱因公司原因無法繼續履行，在當期租期結束前2個月通知，並將給付當年租金30%的違約金。
雙方最終對於賠償未達成一致，出租人遂向法院提起訴訟，要求承租人補繳4個月房租283,333元（過渡期損失）；10年租期免租3個月，8.5年未履行，相應免租期2.55個月，計免租款180，625元應補繳。
此案經過二審，最終法院支持原告的部分訴訟請求，即4個月房屋過渡期損失，未支持出租人免租期損失。法院認為租賃合同中約定解約需提前6個月告知，承租人提前2個月告知，賠償出租人4個月過渡期損失並無不當；合同約定的免租履行期已過，雙方租賃合同屬繼續性合同，合同解除的法律效果應認定不溯及已經履行的合同期為宜，故在雙方無特別約定的情況下，免租期租金損失不予支持。
2
房屋空置費損失
是三至六個月租金
本案雙方爭議的焦點在於因承租人原因導致房屋租賃合同解除時，出租人能夠主張的房屋空置費損失（過渡期損失）幾個月租金為宜，以及已經履行完畢的免租期租金能否要求補繳。根據法院的判決結果以及槐城律師檢索的相關案例，可以總結出如下
裁判規則： 1.承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任。具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
2. 免租期的租金損失一般按照雙方未履行合同期間佔合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失。但存在本案的判決情況，即法院認為合同中未特別約定且免租期已經履行完畢，對於免租期租金損失不予支持。
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槐城律師建議
針對承租人過錯導致房屋租賃合同解除賠償類糾紛案件，槐城律師結合實務經驗，提出如下建議，供大家參考：
1.因承租人根本違約導致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償的實際損失一般包括，免租期的租金損失（按照雙方未履行合同期間佔合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失）、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費損失等。對於出租方而言，有舉證證明其上述各項實際損失真實發生的證明義務。
2.考慮到實踐中房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會準確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結合案件的具體情況如雙方的過錯情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關於違約金的約定等情況，酌定一個合理的費用標準判決承租方承擔。
3.作為出租方，為了將承租方違約給自己造成的損失壓縮到最小，應詳細約定關於免租期雙方的權利義務關係。比如在租賃合同違約責任條款中，可以增加若因承租人原因導致合同解除，除了支付違約金及承擔合同約定的其他違約責任外，還應承擔裝修免租期的租金賠償責任等。
相關法律：
《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》
承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋，並主張解除合同，而出租人堅持要求繼續履行合同的，如何處理？
承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
瀋陽市中級人民法院（2018）遼01民終3205號民事判決書
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