2018年10月重磅消息不斷，前不久才央行發佈降準1%，接著10月11日，發改委又發佈了推動1億非城鎮戶籍人口在城市落戶消息，目的是推進

新型城鎮化高質量發展，擴大內需和改善民生，讓更多人享受到國家全面建設小康社會福利。

這消息一處，關注房價的老百姓就議論紛紛，政府是在救房地產，新進農民將是新的接盤俠，房價又要上漲了，可能一些炒房客又在蠢蠢欲動了。房價上漲，救市，接盤俠，我想都是我們的主觀臆想，老張認為不是這麼簡單。

我們的國家的戶籍管理制度和美國這些國家是不一樣的，我們國家戶籍與很多福利政策都掛鉤，我們分農村戶口和城鎮戶口，而兩種戶口享受的國家政策區別非常大，因而戶籍管理是一項複雜的事情。這次推動1億農民進城，更多的是推進戶籍人口的城鎮化率。據統計，2014年我國城鎮常住人口7.49億，城鎮化率54.77%，刨去農民戶籍人口的城鎮化率卻只有36.3%。目前我們全國戶籍人口城鎮化率大概也就是50%左右，西方經濟發達國家城鎮化率一般是80%以上，我們要達到這一水平，仍有至少30%的差距，未來城鎮化發展空間巨大。

到2020年，要努力實現1億左右農村人口轉移城鎮落戶，變成城市人。如果這一目標實現對房地產肯定會帶來影響，至於房價是漲還是跌，老張認為不能一概而論。房價短期看政策，中期看供給，長期看人口，因而對於不同城市肯定對房價的影響會不同。

人口淨流入的城市

對於城市淨流入的城市，有經濟支撐和人口紅利支撐，房價依然會上漲。像北京，上海，深圳，重慶，南寧這類城市從2009年到現在，每年

人口都是淨流入，人口吸納能力非常強，房價肯定會上漲。因而北京開始限價，開始控制城市人口。人口的流入會打破供需平衡，香港就是這樣，房價推到幾十萬一平，只能住鴿子籠，非常重要的因素就是房多人少。房子是天價，房子依然不夠，依然有人買，因而香港準備填海造房，解決幾十萬人住房問題。

人口淨流出的城市

新進城的1億農村人口會偏向教育資源，醫療資源，公共配套資源等優越，未來具有發展潛力的城市。那對於沒有競爭力的城市而言，人口一般都是淨流出，比如四五線城市，這類城市房價不但不會漲價，完全可能會跌價。沒有購買力，沒有人口支撐，人口還流出減少，房子的供給就會增加，供給大於需求，不跌價很難。美國“汽車之城”底特律破產，變成鬼城，非常重要因素就是工廠搬離，人口外流減少,現在仍難以恢復昔日的輝煌。

人口平穩性的城市

新增和流出差不多，這類城市人口基本保持平穩，變化不大，這類城市房價相對來說會保持平穩，一般情況下都是穩重有升，漲幅主要來源經濟增長帶動。長遠來看，增加乏力，後勁不足，房價也有可能降。

新增1億人口購買力問題

人往高處走，一般都是鎮上往縣城走，縣城往市裡走，市裡的往省會城市走，人能往上走的基礎是經濟條件。新增1億人口有多少具備很強的經濟實力，去通過購買房子解決住房問題，其實並不是很多，能買已經有一部分買了。新增的農村進城首先解決是吃飯問題，怎麼生存，然後才是居住問題，租房買房的問題。因而新增1億農村人口轉城鎮人口肯定會促進房子的去化，讓一部城市房價穩定或上漲。

老張認為，新增1億農村人口轉城鎮人口，不是讓房價繼續上漲，房子根據市場漲價跌價很正常，不是隻能漲不能跌，但1億人口進城肯定會促進房地產的去化。政策的出發點是推進城鎮化，在出口，投資疲軟的情況下，拉動內需，促進經濟增加，到2020年實現全面小康社會的發展目標。

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