2019年已经接近尾声，土拍市场也迎来了最后的收官。据凤凰网房产石家庄站统计，12月石家庄共计31宗1457.95亩土地入市，其中包含19宗主城区地块，并且8块地块位于二环内，这在近期的土拍中十分罕见。这些地块当中，石钢西区以及棉五旧厂房地块均将在12月24日挂牌出让，消息一出立刻引发了业内外的关注，那到底这两个地块有何魅力呢？凤凰网房产石家庄站带您一探究竟。
11月21日，石家庄市公共资源交易中心发布一则国有建设用地使用权公开出让公告，公告显示，本次土地使用权公开出让共涉及5宗地块，土地位置均位于主城区，土地编号：〔2019〕068、069、080、081、082号地块，共计446627.61平方米（约669.94亩），总起始价604200万元。这其中，[2019] 069号地块曾于11月15日公开挂牌出让，但因无人报价流拍，[2019]068号为石钢厂西区地块，[2019]082号为棉五旧厂区地块。
[2019]068号地块，位于和平东路北、谈固大街西、光华路南。土地面积121152.63平方米（约181.73亩），含托幼用地3779.98平方米。用地性质为住宅、商服、教育用地，住宅用地容积率≤2.9，≥1.0 ，商服容积率≤6.0，绿地率≥35%，出让年限分别为70年、40年、50年，起始价为206100万元（1134.10万元/亩）。 住宅建筑总建筑面积的5%配建保障房。该地块是石钢厂首个地块入市，目前已经是净地状态。
长安区作为石家庄的老旧工业区域，聚集了十几家大中型企业，华药、石钢等著名企业都在该区域，随着城市的不断发展，2014年《长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020）》曝光，这片老厂房的拆迁改造和未来规划便隔三岔五上头条。按照石家庄市政府规划，到2020年，石家庄市将对长安区城区的老工业区进行整体改造，企业搬迁计划全部实施后，可腾退土地6348.7亩，老工业区自西至东规划形成“中央商务区、科技服务区、生态居住区及城市休憩商业区”四大板块空间布局结构。
11月，华药地块率先入市，但却以流拍收场，不少业内人士分析认为，该地块的流拍原因可以归结为该地块规划为纯商服用地，基于对资金周转的考虑，开发商大多会犹豫。而如今，石钢地块规划用地性质为住宅+商服+教育，丰富的业态和 181亩的体量，可以规划为综合性社区，推测应该会有开发商青睐。
[2019]068号地块所在位置属于城市休憩商业区，将打造集居住、商业、休闲、健康等功能于一体的城市休憩商业区。从地图上可以看到，该地块紧邻和平路、谈固大街等城市主干道，周边公交线路众多，未来光华路还规划有地铁5号线，交通上来看位置出行十分便利。目前该地块西侧有远洋地产开发的高端项目远洋晟庭，东胜地产开发的南翟营改造紫晶悦和中心，这两个项目均规划有商业配套，其中紫晶悦和中心更是将打造和平路东胜广场，再加上[2019]068号地块本身的商业和教育配套，以及未来该区域将增加的公园绿地和商业、教育规划，生活在这里，未来的生活需求基本都能够覆盖。
该片区目前有不少在建住宅，紧邻的便是远洋开发的高品质全被动式社区远洋晟庭，目前宣传价格为21000元/平方米，盛世长安作为当初的高端花园社区目前二手房价格在2万左右，南侧卓升尚郡也是新建楼盘，但项目存在超容积率现象，目前处于无法交付状态。而紧邻建华大街和光华路、和平路的紫晶悦和中心则与远洋不同，打造为刚需刚改项目，定价仅为16000元/平左右，公寓产品更是单价不过万。
据了解，该地块商业建面占到整体地块的近一半左右，考虑目前石家庄的商业地产库存较大，销售情况并不乐观，不知道开发商们会怎样衡量，是否还会像华药地块一样流拍呢？
棉五旧厂区地块实探
[2019]082号地块，位于建设北大街以东、华北路（规划路）以南、外贸街以西、华南路（规划路）以北、建设北大街185号。土地面积为76475.91平方米（约114.71亩），含托幼用地3780平方米。用地性质为住宅、教育，容积率≤2.5，>1.0，出让年限分别为70年、50年，起始价为129700万元（1130.68万元/亩）。 住宅建筑总建筑面积的5%配建保障房。该地块是棉三、棉四厂区出让摘得双地王后，纺织厂地块的再次入市，目前同样已为净地状态。
同样是在《石家庄市长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020年）》中，棉五厂区地块则规划为中央商务区。整体规划将严控住宅供应，大幅提升商务地产比例。在这种规划下，棉五旧厂区改造项目却没有规划商业用地，可以说是十分难得。
在笔者看来，虽然石钢地块已经十分优质，但棉五旧厂区地块可能更加引人注目。一则，曾经七大棉纺厂的繁盛是石家庄的骄傲，如今这些纺织厂以及对应的生活区都在陆续进行拆迁改造，棉三棉四棉六等厂区目前均已成功改造，定位皆为城市高端品质住宅，有前期成功案例参考，所以想必各大房企都在密切关注。另外，目前棉五生活区已经进入拆迁阶段，据了解棉五改造开发商或为品牌大型房企，项目规划想必会是高端综合性社区，该区域内老旧小区的不断改造也改善了周边生活环境，两个地块相距不远，未来区域居住品质必将提升。
二则，地理位置上，棉五旧厂区地块相对于石钢地块，更加靠近市中心位置。交通上西侧紧邻建设大街，与和平路也相隔不远，绝对的一环边，并有正在修建马上就要通车的地铁2号线，光华路未来也规划有地铁5号线，公交更是四通八达，地段优势不言而喻。三则，或是周边配套已经比较齐全，新源蜂巢、北国、勒泰等休闲娱乐商业林立，省四院近在咫尺，所以该地块整体规划为住宅+教育，并不涉及商业，教育为托幼用地占地3780平方米（约5.67亩）。
从周边房价来看，东侧的广安云棠打造为宜居社区，目前还有房源在售，均价2万元/平方米。同样是棉纺厂区改造的荣盛华府目前均价为29000元/平，光华里二手房价格18000元/平方米。西侧燕都花园建成时间较长，售价在16000元/平方米上下，博雅庄园作为电梯洋房二手房单价也在2万左右。相较上述几个项目，棉五旧厂区地块的位置交通更为便捷，再加上如今新风系统、被动房等科技的不断涌现，不难预测该地块未来也将是豪宅级别项目。据了解已不少开发商在摩拳擦掌等待12月24日的到来。
年末的市场，虽然大多开发商都在处理库存回笼资金阶段，但相信对于优质土地的储备依然是不会手软。是石钢地块会引发多轮争抢，还是棉五旧厂区地块会强者云集，到底谁将引爆年末土拍高潮？棉三棉四的“传奇”是否会重新上演？又是谁会成为本年度土地赢家？凤凰网房产石家庄站届时将进行现场报道，敬请期待。
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