智通財經APP獲悉，11月27日花旗發佈研報稱，新鴻基地產(00016)以相對低價中標位於西九龍的商業地產，預計在未來幾年內可給公司帶來可觀回報，給予該公司“買入”評級，目標價為167.6港元。
研報中稱，新鴻基地產以422億港元的價格中標位於西九龍高鐵站上的主要商業用地，該中標價處於該用地317億港元至791億港元估值的低端。除了新鴻基外，本次參與投標的企業還包括長實(01113)、以及由信置(00083)、華人置業(00127)、恆基(00012)、九龍倉置業(01997)及利福國際(01212)組成的財團等。
該商業地產總面積為643106平方英尺，竣工後，總建築面積可達3164616平方英尺。以317億港元的中標價計，相當於每平方英尺13335港元。花旗認為，這個中標價位較低，且未來可能會與附近的新鴻基ICC產生租賃協同效應。
據悉，此次公司中標的商業用地的90%將作辦公用途，10%作零售用途，即在一個零售店鋪基礎上，將會建立三座甲級寫字樓。以目前ICC的租金為基準進行測算，預計該項目的平均租金為80港元每平方英尺，在總面積的基礎上，到2025年，滿租可以給新鴻基帶來年30億港元的租金收入。
花旗表示，假設建設成本為每平方英尺6000港元，那麼包括土地成本在內的項目總投資成本為612億港元。花旗預計該項目的初始投資收益率可能為4.9%，原因有：1、該項目規模非常大，限制了競爭對手;2、最近市場對商業前景的信心已經減弱;3、該項目不能以階層所有權為基礎出售。
另外，截至2019年6月， 公司的總股東權益基數為5664億港元，而此次422億港元的全額支付土地成本應該只會增加其預計淨槓桿比率7.5個百分點，至20.4%，槓桿比率仍然處於低位。在中標此項目之前，公司的槓桿比率為12.9%。
花旗認為，考慮到其採用的模型對新地知識產權的估值上限為5%，所以整體資產淨值的影響將會很小。由於在香港缺乏這樣一個黃金地段，再加上與ICC在租賃方面可能產生的協同效應，新鴻基地產應該能從其潛在的資本增值中獲益。因此，花旗對新鴻基地產以如此合理的價格收購該商業地產表示樂觀。
閱讀更多 智通財經 的文章
