房地產市場激烈競爭，能不能拿到地對每家房企來說都至關重要。拿地階段除了融資成本和對後市預期的PK之外，強排方案也是重要的制約因素。但由於各家開發商管控要求和力度不同，拿地方案的精細度差異明顯。如何才能提高利潤最大化？
先來建個簡單的模型，可售計容面積10萬㎡，拿地前可售比為75%，拿地後在可售計容面積不變的情況下可售比下降為73%，會有什麼影響呢？
可售比下降2%，可售單方造價增加92.5元/㎡。這意味著什麼呢？
▲根據萬科年報摘錄的歷年銷售額、銷售面積、淨利潤數值折算
根據萬科2009-2015年銷售均價及每平米淨利潤的圖表，不難發現：可售比下降2%，可售單方增加92.5元/㎡，佔標杆房企淨利潤的10%以上！
拿地後，各類成本指標都可能會發生變化，主要是由於以下三個原因造成的：
（1）如地價過高定位調整以後，為提升溢價一些配套用房或配置標準提高，首層增設架空層以提升小區品質。
（2）由於前期工作不充分，政府相關配套用房面積估算不足：
如配電房一般設在地下一層而有些城市只能設置在地面，垃圾房或門衛房的指標估計不足，配建幼兒園面積指標估計不足等。
（3）地下室面積估計不足：
① 非機動車車位面積漏算：往往認為地上可以消化掉非機動車位，而由於密度指標一般設計會用足，綠化率指標出讓文件有下限，往往導致無法在基地內部設置滿足規範要求的非機動車停車面積指標，而只能在地下室增設。
② 地上可停的機動車車位數量：目前多地標準為不超過10%，個別城市規範可以做到20%甚至30%，而在實際過程中由於審批部門或政府領導對各項目期望不同、掌握的尺度也不一樣，地上車位是否可以頂著規範上限需溝通。
③ 人防計算規則在變化：國標和地標的不同或者新規和舊規的不一致（如國標常規為10層及以上或埋深超過3米設置滿堂人防，而有些城市按照總建築面積的百分比取值），導致在拿地過程中套用的指標與最終實現指標有差異。
④ 按戶配車位的城市：拿地後營銷要求戶型配比調整，導致車位數量調整。
⑤ 各地車位、車道規則差異：未注意各地車位、車道尺寸的差異對項目地庫指標的影響。
⑥ 機械套用“單車位指標”數值：沒有注意產品類型的差異，僅僅套用單車位面積指標。
值得注意的是，在以上6點中，5、6兩點更容易被忽視。如果房企忽視了這兩點，很可能會增加不必要的成本，降低利潤率。在拿地過程中應該有如何規避這些風險呢？下面進行詳細說明。
各城市有不同的車位尺寸要求可售比先天就不一致
理論上，單車位面積指標極限值是一條通道兩邊停車時，每一跨裡面每個車位佔用的面積指標，但這一指標沒有考慮設備房、疏散通道等所佔面積影響，只能算是理論上的指標，設定為N。以按照三車位柱跨、柱寬0.6米為例，單車位面積指標為：（5.3+5.5+5.3）*7.8/6=20.93㎡。
各地對車位驗收的不同要求，單車位指標也各不相同。在上海，車位尺寸除了國標要求的2.4*5.3（實際2.4=1.8+0.3+0.3，5.3=4.8+0.5）之外，車位劃線時候0.15米寬的黃線不得被柱子打斷，故單跨三車位的尺寸淨寬最小值為2.4*3+0.15=7.35m，常規取值為7.4m，進深方向同理。而且上海驗收要求車位範圍內不應有集水井和排水溝（取靠牆的一邊設置排水溝），因此上海的單車位極限值為：（5.45+5.5+5.45+0.2）*8/6=22.13㎡。
假定：按照國標車位尺寸規則，某項目單車位指標N（暫定35），可售比為75%，不可售面積全部為地庫，地庫造價為2500元/㎡。可以得出以下結論：
在相同的地上規劃的情況下，不同城市因為車位尺寸的要求不同，可售比先天就不一致。
機械套用“單車位指標”數值拿完地做不到
上圖是萬科的單車位面積指標數值，在實操過程中，它有前提條件：不包括別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫，一般是包含高層的普通車庫，而且面積指標是地下室所有面積。
然而，在拿地估算的時候，很多房企往往不論地上產品類型為何種，機械套用其他房企的單車位指標，導致拿地測算的時候利潤率不錯，拿完地以後做不到。
對於地下室單車位指標，個人認為有一個相對更準確的口徑，即：扣除主樓底部投影面積以後的車庫面積，一般數值可以做到27-31輛/㎡。用這個口徑有以下幾個優點：
1、可以從制度設定導向上鼓勵主樓底部南向開間插入車位（即使插入車位了，主樓投影面積仍然不計入地庫面積）；
2、主樓底部面積可以提示設置非機動車庫；
3、主樓底部無法停車以充分利用的區域可以設置儲藏室，提升貨值（儲藏室有售價時）或提升銷售速度（儲藏室作為贈送面積）；
4、剔除主樓樓棟數的影響。如同樣的車位數時，地庫中有五棟高層主樓和十棟高層主樓時，地庫總面積一定是不同的。
因此，單車位指標估算地庫面積僅在高層及獨立地庫時具有一定的參考價值，多層及別墅類地庫應抽取標準段進行排布以得出相對準確的可停車位數量（或者抽取標準段排布以修正單車位指標）。
拿地階段“量長度”可以得出相對準確的指標
拿地階段地上各產品類型指標準確度一般相對較高，而一旦涉及到多種產品類型組合，地下室面積指標往往差異較大，而這是造成拿地後可售比變化的罪魁禍首。如何在拿地階段得出相對較為準確的指標呢？“量長度”是一種方式。
主要基於以下前提條件：
樓棟間距不同，各類地庫停車效率也不同，上圖中樓間距為16.1m和32.4m停車效率最高。以1.2的間距要求（日照滿足規範的前提下）反推這兩種樓棟間距時地上樓棟高度，可知：
在地上樓棟為4層高度13.4m，和9層高度27m時，樓棟間停車效率最高，在4-9層之間停車效率一定是有所降低的。
拿地方案排布以後，地下室車位數量是確定的，比較精確的做法是對地庫進行排布，但如果拿地意願不夠強烈，設計人員一般不會進行詳細排布。為提升地庫排布的精度，進行一些設想……
扣除主樓以後所形成的可停車方形區域，根據樓棟之間間距數值（短邊長度）確定可停車位排數，根據長邊長度可以確定每排停車數量L÷7.8*3，車位總數可根據下表直觀查出：
如下圖，首先確定退界及地庫輪廓範圍：
扣除主樓後形成各類長方形範圍，結合上表核算各個長方形車位數量，總和即是一層停車時該地塊大致可以設置的車位數量。如果車位數不足則需要地下二層停車；如果車位數比所需設置多，減去停車效率較低的區域車位大致可以得出地庫輪廓範圍。
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