来源/微信公众号:地产杭州客(dichanke888)

海宁也将进入3万+时代？

30家开发商争夺，起拍两分钟即达70%的溢价率上限……

光看这两个数据，还以为是杭州主城区的拍地场景。

事实上，热度还远远不止于此。

在接下去的安置房配建竞拍中，这块地最终拍出了高达42600㎡的安置房配建，占总建筑面积的40%！

我们知道，杭州的土地竞拍没有安置房配建。所以，这其实是嘉兴海宁的土地出让。

这宗编号为海宁18057号的地块，最终被海宁万城以封顶价10.4亿竞得，楼面价9771元/㎡，并需配建4.26万㎡的安置房。

杭州是竞拍自持比例，海宁是竞拍安置房配建。

因为自持部分房源的产权属于开发商，这部分房源的价值，因开发商以及操作方式而已。所以，我们实际上无法对高自持比例的地块进行准确的估价。

但是，安置房配建就不一样了，因为这部分房源产权不属于开发商，因此，很容易对地块的真实楼面价进行估价。

如果按3000元/㎡计算安置房成本，则㎡地块可售部分实际楼面价达到18295元/㎡。

▲海宁许村镇临东路南侧、规划南大街西侧宅地位置图（来源：浙报传媒地产研究院）

更夸张的是相邻的海宁18058号地块。

这块地出让面积为30126㎡，容积率1.8，建筑面积54227㎡，起价3.4亿，楼面起价6270元/㎡。

这块地的争夺开发商多达38家，竞价开始后3分钟即到达上线。

地块最终由浙江侨福置业5.78亿竞得，溢价率70%封顶，楼面价10659元/㎡。竞配安置房面积21900㎡，占总建筑面积的40.39%！

地块可售部分实际楼面价达到19912元/㎡。

▲海宁许村镇临东路南侧、规划南大街西侧宅地实际楼面价及保本售价测算（来源：浙报传媒地产研究院，制图：

简单地进行测算，这两宗宅地的毛坯保本售价都接近3万了。

如果做成精装修的话，两宗宅地的保本售价铁定在3万以上。

海宁也将进入3万+时代？

事实上，昨天海宁共出让了5宗宅地，无一例外，全部拍到封顶溢价率并进入安置房配建竞拍程序。

海宁土地市场已经热得发烫！

“环杭”海宁热了，临安、富阳却已凉？

与杭州无缝对接，杭海城铁又率先开建，最近两年，海宁尽享环杭红利。

海宁18057号、18058号地块所在的许村镇，更是像一块楔子一样，深深地嵌进了余杭区治临平新城的心脏——

事实上，海宁18057号、18058号地块距离杭州地铁1号线南苑站直线距离仅500米左右，除了行政上属于嘉兴海宁，这块地其实就位于临平新城，而且是在核心区。

尽管如此，这两块地的价格也已经“高出天际”了。

毕竟，就在一年前，临平新城核心区最后一个住宅项目大美公寓的售价，也不过2.2万/㎡左右。

而就在一个多月前的3月29日，临平新城核心区A-3-17住宅地块的成交楼面价，也不过19038.24元/m²，而这已经是临平新城宅地的楼面价纪录了。

换句话说，地段相近，但海宁的地价已经高过临平了。

更夸张的对比是，“环杭”的海宁土地市场已经热到发烫，但属于杭州本身的临安、富阳，最近土地市场却尽显寒意。

4月24日，临安出让5宗宅地，其中，两宗流拍，两宗底价成交，震惊市场。

4天之后的4月28日，富阳区三宗宅地出让，溢价率最高的一宗，溢价率仅0.58。

而就在上周，5月4日，临安又出让3宗宅地，溢价率最高的仅0.49.

也就是说，在临安、富阳最近出让的11宗宅地中，有两宗流拍，另外九宗，要不是底价成交，要不就是形同底价成交。

判断楼市短期走向的核心指标

为什么环杭的海宁热了，而属于杭州本身的临安、富阳却冷了？

核心原因是供求。

尽管没有准确的数据，但粗略估算，自去年以来，到现在不到一年半的时间里，临安出让的宅地面积，应该超过此前5年的总和。

宅地短期供应骤增，意味着未来一到两年的时间里，临安的住宅新增供应将出现井喷。

然而，临安一直以来作为区域市场的性质，却没有发生根本性变化。

与此同时，在最近一年多的时间里，临安房价却经历了翻倍式上涨，临安的房价，已经不具有特别的性价比。

这就意味着，杭州主城区乃至外地人涌入临安买房，短期内将不太可能。

供应骤增，需求却远远没有同步跟上，这就是临安楼市目前可能面临的困境。

某种程度上，富阳也有类似的情况，只是程度可能不如临安那么深。

相比之下，曾经的杭州楼市超级供应大户临平新城和临平北，近几年宅地出让却很少。

尤其是临平新城，住宅新盘供应断档已经长达近一年。

▲杭州到海宁的城铁已经动工

与此同时，地铁9号线延伸、地铁3号线延伸、杭海城际铁路动工，临平轨道交通的提速，以及作为区域中心的地位，却在不断加强。

如此，我们就不难理解，为何最近两年临平房价、地价狂飙，并泽及环临的许村。、

供求才是判断楼市短期走向的核心指标！

只是，即便如此，海宁许村18057号、18058号地块也太贵了。这两块地做成精装的话，要卖到3.5万才有微利。

尽管紧挨着临平新城，但依然很难想象，在一年之后，海宁的房价能卖到3.5万，毕竟，现在杭州奥体的新盘创世纪，也差不多就是这个价格。

追踪：未来海第二度摇号了

注：请大家特别关注表格中每个楼盘的摇号登记时间，以免错过登记摇号机会。