鹏哥说房产

目前自住用房和房产投资已经成为社会广泛关注的焦点，随着房价居高不下，越来越多的人将目光投放在二手房上。与新建小区相比，二手房的周边设施，交通情况等条件更齐全和完备，而且二手房更能真正反映房产价值的市场。

那么，投资者在购买二手房时，应该注意下面八大关键问题。

第一，在购买二手房屋时，考察房屋产权是否明晰

购房者在购买二手房时，首先确认房屋产权是否清晰。不管地段多么好，环境多么优美，价格多么低廉，如果没有弄清楚房屋的产权问题，都不应该急着做决定。

1，弄清楚房屋是大产权还是小产权。

我们知道，小产权的房屋是未经过国家相关部门批准建设在农村集体土地或非法侵占的土地上的房屋。更重要的是，交易上有很多限制，不利于投资者的资金回收。

同时，因为小产权房没有房产证，还将面临拆除的风险，并且一旦拆迁，业主也无法得到拆迁安置补偿。此外，小产权很难获得银行和金融机构的抵押贷款。

2，分清房屋的户主是谁？

房屋的所有人可以是多人，或是夫妻共有，或是父子共有，或是继承人共有等。如果投资者想要购买这样的房子，就必须和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果部分共有人在其他人不知情或是不同意的情况下擅自处理共有财产，那么其买卖合同一般是无效的。有很多房屋纠纷案例，都是因为没有全部所有人签字，最后导致交易失败。

3，弄清楚房屋有无债务纠纷。

当投资者购买二手房时，一定要弄清楚该房产是否已经被抵押，或是否有债务纠纷。投资者必须要求房主提供银行按揭合同、抵押贷款合同、租约及贷款额、还款期限，已还贷金额、租金金额等详细资料，避免以后出现经济纠纷。

第二，使用权并不等于产权。

使用权房就是我们平时所说的共有产权房，房屋的产权属于国家和业主共同所有，使用权人可以拥有房屋使用权和部分产权。

不过在一般情说下，使用权是不能交易的。对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房因为投资资金低、租金收益丰厚等优势具有很大的诱惑力。

虽然目前市场上确实有一批交易使用权房的投机行为，但是其行为却是违法的，投资者千万不要被这些优惠政策所诱惑。

第三，调查清楚买卖房屋是否在租

目前我国房屋交易有一项不成文的规定，即“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。这一点被很多不法分子利用，包括一些法拍房，也会利用这个漏洞。

很多二手房在转让时都忽略了这一点，在房屋还在租赁期时就急着卖出。如果投资者只注重房产证和过户手续，而忽略了是否存在租赁关系，那么就会给自己带来不必要的麻烦。

即使你拥有的这套房屋的产权，但是你却不能让租客立即离开，这是原业主留下来的坑。

第四，选择信誉好的中介

数据显示，目前我国80%的二手房交易都是经过中介成交的。

因此，选择信誉好，资质优良的中介对于投资二手房也十分重要。投资者寻找中介来交易的最主要目的就是寻找信得过的第三方来维护双方的利益，一旦遇到了信誉不好的中介，将遭到很大的损失。

市场上的黑中介很多，一定要选择知名度高、交易流程规范、工作人员专业度高的中介公司。

应该考察中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址，是否具有交易房产的资质，是否有良好的信誉，是否拥有合法的房地产经纪人等等。

第五，房龄应该是投资者主要考虑的问题

如果能买到5年内的房子，那就相当于次新房。一般10年内的房子在户型设计还是园林设计上都没有太大的变化。如果超过10年以上的房子，其设计就会有落伍的感觉。

所以投资者最好避免房龄10年以上的旧房子，在市场上很难卖上好价钱，而且在获得贷款方面也具有一定的劣势。

但是在大城市，市区里的房子多数是老房子，而且年限在10年以上的很多，所以要权衡利弊，为了选择交通便利的条件，房龄适度老些也可以接受。

第六，投资者应该考虑城市规划的情况。

作为投资者应该了解房产所在片区的城市规划情况，这个决定了片区未来的涨幅空间。主要包括短期内是否面临拆迁、房屋附近是否要建高层住宅等情况。

有些房主可能是因为已经了解了该房屋在5~10年面临拆迁，或是房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等情况才急于出售，所以投资者一定要指导这个片区近期的规划情况。

第七，做好实地调查，明确房屋的具体情况

投资者在购买二手房时，一定要做好实地考察，明确房屋的具体情祝，并且在合同中写清房屋的具体情况：包括地址、面积、楼层、朝向等。

目前二手房买卖合同是国家统一制式，所以也不需要太过担心。但是要核查产证面积与实际面积是否相符。

如果发现实际面积与产权证上注明的面积不相符，那么就应该在合同中注明。同样，在合同中还要注明房屋中具体包括哪些设施。在交房前所产生的费用由原业主承担。

第八，谨防中介出现一房多卖的情况

很多中介为收取更高的中介费，通常会采用一房多卖的方式，这也是市场混乱时候会发生的事情。

所以投资者就应该详细地了解房屋的具体情况，谨防一房多卖的情况出现。

综上所述：

房产投资是比较稳健的投资项目，长期看房产跑赢了大多数投资品，而二手房投资更是稳健投资中首选对象，二手房也是真正能够反映其市场价值的房产。

不过并非投资二手房就是稳赚不赔的，要注意上面八个关键问题，避免投资房产时候踩坑。

蒋昊说经济

买二手房一定要谨慎！

二手房由于一般是从个人手上买，各种情况都有可能会发生，以自己的亲身经历为例，曾经看好一套二手房，户型、地理位置、配套设施、学位、物业管理等等各方面都相当满意，价格什么的也基本已经谈妥，准备开始交定金，一个偶然的机会跟小区一个大妈闲聊的时候，发现原来这套房属于银行抵押房，房东在银行做了抵押，贷款已经违约了，银行马上会进入处置流程……如果真的交了定金，那基本就是打水漂了，现在回想起来都觉得有点后背发凉。

总结起来，个人觉得购买二手房，需要注意以下几点：

（1）前期一定要看业主的房产证，对产权进行真伪审核，最好是到房管局查验一下。

（2）意向达成后，一定要及时和业主签好合同，定好双方的违约责任。因为从交定金到银行做按揭一般都需要至少一个月的时间，如果房产价格上涨了，防止业主违约。

（3）还有一个细节，在支付房款交房时，物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清

至于二手房的投资价值，个人觉得情况要根据情况而定，当前国家政策对房地产市场是打压的，二手房交易市场活跃度下降了很多，短期想大幅增值的可能性很小。

沧海一尘埃

很高兴回答楼主的问题，二手房购买注意事项如下：1，户型，个人认为，两房的话，一定要选择南北通透，朝南，房型正气的房子，3房首选飞机户型，两南一北，客厅敞亮的房子；2，地段与交通，核心地段，大型商超，学区，地铁旁无疑最吸引人；3，购房需求，看您是刚需型购房者，还是改善型以及投资型购房者，如果是刚需，那就严格控制预算，符合自己是最好的，改善型客人可考虑区位适当偏远，空气质量良好，而又离上下班不远的地方，至于投资型，劝楼主放弃，除非全款购房，而且买入核心地段；4，房龄问题，里面牵扯一个贷款问题，房龄老的房子，首付款比例高，贷款金额少，跟预算有关，全款客人忽略；5，房主卖房原因，主要担心，房产是否反复抵押，银行按揭情况，有无一房多卖，这个问题只要去房地产交易中心拉个产调就能看；6，落户问题，这个问题很大，房主如果有户口在里面，一定要配合迁出，马虎不得；7，是否凶宅，这点我想是个中国人，没有不忌讳的吧?8，个人购房资格与个人征信问题，买房前一定要全方位调查好。以上个人愚见，希望对楼主有所帮助，谢谢！

老李论股堂

既然选择买二手房，那你首先应该了解购买二手房的风险：

1.卖不破租：这是购买二手房最大的风险，原房主已经把房子长期租出去了（15万租了20年），新房主必须遵守租约内容，也就是说吗20年没有房子使用权。

这种情况会发生吗？会，很多炒房客家杠杆炒房，现在无路可走，断供的非常多，能卖的都卖了，还是补不上窟窿。一房多卖，同时租卖，这种情况就会有可能发生。这种情况往往房价低于周边房价，打官司法院也会支持租客，但不支持原房主，但是原房主已经是破罐子破摔，资不抵债，是个老赖，新房主没有丝毫办法。

通过中介购买二手房，买卖合同一定要有，中介连带责任，对卖不破租的情况明确说明。

2.房屋交割后，水电费，物业费欠费的核实，如有欠费，可能也是一笔上万元的费用，例：原房主可能从来没有交过物业费，连续7，8年。

3.抵押风险：房子已经抵押，和第一种情况举例类似，原房主可能收了首款，消失。

漫哥笔记

这一轮去库存，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市，它的房价几乎是翻倍。

很多朋友在这一轮去库存当中买房，尝到了房产增值带来的甜头。因此他们开始研究房地产投资，开始把更多的精力花在了房地产市场的走势上。

比如身边有一些朋友不断的在问-投资二手房需要注意哪些地方？二手房未来到底还有没有升值空间？

今天我们就一起来聊一聊，投资二手房应该注意哪些问题，在未来有没有升值空间？

一，投资二手房，应该注意哪些地方？

虽然都是房产投资，但是投资新房和投资二手房，多多少少还是会有一些细小的区别。

毕竟新房是期房，看不见摸不着，只能买预期。而二手房是实实在在的，购买的时候需要考虑的问题就相当的多了。

因此，我把投资二手房需要注意的地方归纳一下，希望能够帮助到各位房产投资人。

第1个注意地方，地段的选择。

地段在房产价值因素里面占据的比重特别大，好地段房子往往增值空间更好，价格更贵，流动性更强。

因此，面对二手房这种实实在在看得见的房子，我们应该去选择一些好的地段，而不是城市那些偏远地段的二手房。

因为一个城市地段好的二手房，往往周边都特别的成熟，配套也特别的齐全。

比如有大型的商业中心有好的学校，有方便的轨道交通，有良好的医疗资源，有更多的优质企业等等。

毕竟一个城市地段好的区域和地段好的板块，它是这个城市率先发展的地方，这里的人群更集中，消费也更高。

不仅能够给二手房在未来增值空间上有很大的帮助，而且在二手房持有期间，也能够即买即租，增加租金收益，提升现金流，减少持有风险。

因此，投资二手房，一定要去选择一个城市第1段最好的板块。这是投资二手房最重要的一个注意环节。

第2个注意地方，楼龄的控制。

购买二手房一定要控制楼龄，楼龄也是影响二手房增值幅度的一个重要因素。

市场上我们可以看到这样的情况，5年以内的二手房和10年以内的二手房，它同一时间上涨的幅度不尽相同，楼龄越新，涨的幅度越大。

投资就是为了赚钱，所以购买二手房的时候尽量去选择楼龄较新的二手房。

大家可以去参考银行对二手房放贷的楼龄作为标准，大部分的银行对楼龄在20年以上的二手房禁止批贷，只能通过全款购买。

要知道大部分人去买房并不容易，都是通过首付+房贷来实现。如果二手房楼龄较大，银行不予以批贷，就会减少你二手房之后的接受客户。

购房的客户群体少了，未来它在市面上的流动性就会特别慢，虽然可能也涨价了，但是不太容易卖出去，变现的能力特别弱。

第3个注意地方，选择拥有好物业的二手房。

随着生活水平的提高，人们对住房的需求也在不断的升级，比如小区环境，户型的升级等等。

所以，购买二手房尽量去选择那些物业服务水平较高的小区。物业服务水平高，小区的环境就会维护的很好。

甚至一些大牌开发商自己修建的小区，让自己的物业打理。每3~5年都会对小区的外墙进行一次翻新，维护的特别好，看上去就跟新的一样。

这种物业服务特别高的小区，在未来的市场竞争力更强，流动性也会更好，能接受它的购房群体也更多。

第4个注意地方，小区体量。

尽量去购买小区体量较大的二手房，也就是购买那些小区较大，楼栋数较多的二手房。

当然尽量去购买那些绿化较好，容积率相对低一点的。这样小区里面有更多的活动设施，比如乒乓球台，羽毛球场，篮球场，游泳池等等。

最主要的是这种小区一般情况下安保设施较好，进出小区都需要登记，有一个好的居住环境。

千万不要去碰那种小区，体量特别小，尤其是独栋，没有小区环境的房子。

吃了饭大家都希望在自己的小区跑跑步，散散步，跳跳广场舞，小区环境都没有，小区体量那么小就会被嫌弃。

第5个注意地方，尽量购买学区房。

教育的不平衡，让不同的房子拥有了不同学校上学的资格。这是为什么我国这么多年下来重点学区房，它的增值空间更好，涨价的幅度更大的一个重要原因。

有可能的情况下，尽量去购买带有学区，尤其是带有重点学区的二手房。这样不仅能够让你的二手房资源更好，在未来的增值空间上也会更大，流动性也会更强。

孟母三迁的故事影响至今，我想每一个父母跟我一样，都希望自己的子女成龙成凤，都希望能够给他提供一个良好的教育环境，以及教育资源，让他有一个好的人生起跑点。

……

是的，投资二手房就是为了赚钱赚钱，就是要保证两件事。

一是持有期间能够快速的出租，换取租金收益。二是在未来有更大的增值空间，有更强的市场流动性。

因此，投资二手房的时候，大家一定要注意以上几个关键的地方，这样可以保证你投资的二手房，是优质的，是可靠的。

二，二手房在未来还有没有升值空间？

在第一大点已经非常明确，投资二手房需要注意的一些关键地方。

只要注意这些关键环节的把控，你购买的二手房就会变得更优质，在未来增值空间就更好，流动性也会更强，想要卖出的时候也更容易接受的，群体也会更多。

说到底，二手房在未来仍然有升值空间的，

要不然我们也不会去选择投资二手房了。要不然那些早年买房的朋友也不会因为房子升值之后变得越来越富有，财富积累越来越多。

当然，二手房在未来有升值空间的原因，还是非常的具体的，我们归纳一下，希望能够帮助你。

第1个原因，成本在增加，二手房也会轮动增值。

我们一直强调开发商的拿地成本在翻倍，这一轮去库存，我们看到各个城市的楼面价都已经翻倍，甚至和之前的房价相差无几。

然而很多朋友只会用楼面价来联想到新房市场，实际上楼面价在翻倍，成本在增加，二手房也会不断的水涨船高。

因为真正的房产价值永远是看二手房市场，新房你买了想要卖出，它仍然会沦为二手房。

这也是我们常看到的，新房市场一般率先领涨，然后涨幅会轮动到对应城市的二手房，二手房这个时候也会跟着上涨，大家也会争着去买二手房。

说到底，成本的增加不仅仅有助于新房的价格上涨，更有助于二手房的价格上涨。

第2个原因，二手房周边的配套往往更成熟，人口更密集。

一个城市最先沦为二手房的板块，往往是这个城市地段最好的地方，地段好就是因为开发的最早。

这里往往有成熟的商业配套，有成熟的轨道交通，有成熟的学区配套，有成熟的医疗配套，也有更多成熟的大型企业。

当然有这么多的优势，就有着更密集的居住人口，也有着一个城市消费最给力的人群。

有这么多的优势，二手房增值空间并不会差，这也是为什么我们看到很多的年轻人，更愿意买市中心二手房，而不愿意买城市边缘的新房一个道理。

地段始终是房子增值空间里面最重要的一个因素，大家更愿意为地段买单，而不是愿意为低房价买单。

这也是为什么我们看到，好地段的二手房，要比距离市中心较远的新房更具备市场流动性，而且上涨的时候涨幅更大，价格更贵。

第3个原因，人民币在不断贬值。

人民币在不断贬值可以说是一个不争的事实，我们把它称之为通货膨胀。

通货膨胀带给我们的伤害无外乎就是存款和手里的资金在不断的打折，购买力越来越弱。

二手房也好，新房也好，都是我们普通老百姓最重要的资产。

房产也更是普通老百姓抵御通货膨胀的有利武器，也是他们最安全最稳健的重要资产。

人民币不断贬值的同时，房产却在不断的升值，二手房价格也在越来越贵。

第4个原因，风险的把控。

大部分的家庭买房，都是首付+房贷实现。大部分的城市在这一轮去库存之后，才把首付款的比例提高的。

再早前，像重庆这样的城市刚需买房，首套房首付两成，贷款8成就可以实现。即便是现在提高之后，大部分城市的首套房，也可以通过首付三成+贷款7成实现。

换句话说，老百姓只需要付房子总价30%的资金就可以轻松买房，70%的资金由国家和银行承担。

房子对我国的经济，对我国太重要了，对我们每一个人，每个家庭有特别的重要。基于风险的把控也不可能让它下跌，它未来只会越来越贵。

这也是为什么这些年我国的房价越来越贵，从1998年成立商品房以来，房价几乎涨了20倍之多。

而每一次上涨之后，下跌也无外乎是5% ，10%这样的幅度。根本不会让它触碰到风险的底线-30%。下跌15%的时候就会出政策维持稳定。

……

的确如此，在未来二手房还有增值空间。需要投资二手房的朋友，一定要注意在第一大点我们分享的几个注意地方。

把二手房买的地段好一点，资源更优质一点，在未来增值的空间就会更强，流动性也会更强。

三，小结

总的来说，投资二手房需要注意的地方特别多，大家不妨参考以上我们分享的。

另外，一定要正确认识我国的房地产市场，未来的房价会越来越贵，毕竟城市化的进程还没有结束。

而且房子的成本还在不断的增加，面粉都已经贵了，面包还会便宜吗？放在房地产市场也是适用的。

最后，要重点提醒广大的投资买房者，想要投资房产赚钱，还得主要看二手房市场。

房地产市场的价值永远在二手房市场，新房一旦转化到老百姓手里，它同样是面对的二手房市场。

因此，作为地产投资人，更应该关注所在城市的二手房市场动态，多了解所在城市二手房的成交均价，尤其是最近半年，或者最近一年的，这些数据更具备参考价值。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

首先确定二手房的产权年限，是商用还是住宅。主要分两大类40年产权（商业）还是70年产权（住宅），这里不仅可能涉及落户学区等问题，还与商业水电费还是民用水电费都有关系的。

然后是确定二手房年限，这里主要涉及缴纳税费的问题，还有是否可以办按揭（包括公积金贷款和商业贷款）。

通过物业公司、小区外的房产中介、住户等，详细了解一下要投资“二手房”所在小区内的一些基本情况。包括建筑年代、入住率、绿化率、容积率、停车位、人车是否分流等情况。

接着验房，实地仔细观察二手房基本情况。包括楼层，朝向，漏水，格局，通风，阳光，装潢等细节。

跟着可以在二手房所在小区周边做基本配套的摸底调查。包括交通出行、购物中心、医院、农贸市场、教育资源等

实时观察当地关于房地产的政策及规划情况。

出于投资二手房考虑，当然还要考虑租金及周围楼盘的价格，计算投资额（是否有增长空间），牵扯到回报率问题。这个我自己建议还是最好多去几家房产中介具体了解一下，至少还是可以参考一下他们的意见的。然后综合上面五点决定投资与否。

最后我个人认为投资二手房应该最重要抓住两个关键“学区”和“交通”，大家可以慢慢体会。

步骤阅读

首先确定二手房的产权年限，是商用还是住宅。主要分两大类40年产权（商业）还是70年产权（住宅），这里不仅可能涉及落户学区等问题，还与商业水电费还是民用水电费都有关系的。

然后是确定二手房年限，这里主要涉及缴纳税费的问题，还有是否可以办按揭（包括公积金贷款和商业贷款）。

通过物业公司、小区外的房产中介、住户等，详细了解一下要投资“二手房”所在小区内的一些基本情况。包括建筑年代、入住率、绿化率、容积率、停车位、人车是否分流等情况。

接着验房，实地仔细观察二手房基本情况。包括楼层，朝向，漏水，格局，通风，阳光，装潢等细节。

跟着可以在二手房所在小区周边做基本配套的摸底调查。包括交通出行、购物中心、医院、农贸市场、教育资源等

实时观察当地关于房地产的政策及规划情况。

出于投资二手房考虑，当然还要考虑租金及周围楼盘的价格，计算投资额（是否有增长空间），牵扯到回报率问题。这个我自己建议还是最好多去几家房产中介具体了解一下，至少还是可以参考一下他们的意见的。然后综合上面五点决定投资与否。

最后我个人认为投资二手房应该最重要抓住两个关键“学区”和“交通”，大家可以慢慢体会。

辰星小生

主要是看看房屋环境和适合自己的就好。一般个人买房中介公司会按程序帮你正规操作。价格周边有对比。一般差错不大。二手房一般也是实际价格。降价的现在基本上都是房开公司的新房。位置偏。高层房屋。二手房也可以看以前的业主卖房原因。有的确实是房子多。房子装修好。自己有其他发展。可以买的。

进入关注

就目前和长远的角度而言，投资二手房就是在往里面砸钱。

二手房大部分是老旧的居民小区，都是上个世界七八十年代的福利房子居多，年代久，设施老化。除非政府征地拆迁，不然一点升值的空间都没有，而且还会年年价位下跌。另外二手房不仅交易手续繁多，而且超过三十年左右的房子，不能月供。银行不赚钱赔本的买卖是不会做的。

再一个福利分房时代的房子基本上没有电梯，在快节奏的便利社会，给人们带来了极大的不便。

所以不看好投资二手房，手头有钱的话还是买靠谱的大开发商盖的期房吧。第一它是新房，第二它有电梯方便上下楼。关键买期房可全资.可月供，手续没有那么扯皮繁琐。

2689春天的花儿

投资二手房以升值空间为考核指标的话要注意以下几点:

1，地段 :交通便捷

2，内环境:绿化、水塘

3，外环境:学校、超市

4，同质:年龄结构、人口素质

5，远景规划

其次考虑户型:

以正方和长方南北通透、中小户型为好。

關鍵字: 房产 财经 投资