合肥地產研究
作為2016年全球房價漲幅第一城市，合肥從默默無聞，到成交房價四小龍之一，用近十年時間。
一直以來，合肥作為長三角後發城市房價基數比較低，受安徽省大量外出人口迴流及合肥省會地位的不斷強化，米字型高鐵網絡的逐步實現，城市軌道交通的不斷拓展，房價有一定上升空間。那麼哪些區域買房適宜剛需呢？
作為一個房地產的旁觀者，有以下建議:
1，以合肥傳統市中心四牌樓市府廣場為中心，直線距離15公里以內的地鐵房優先考慮。合肥環城路內的市中心雖然老破小多，環境不如新區好，但是一直是合肥的地理中心，商業中心，交通樞紐。城市發展需要數十年的人口聚集，3-10年的商業，醫療，學區配套發展。離城市核心區域越遠，享受的合肥現代化建設配套越少。
2.目前合肥逐步發展多個組團，政務區已然成為商業中心，科教中心。規劃更為完善的濱湖新區正逐漸成熟，吸引更多投資者和改善的目光。濱湖新區最大的問題是就業的問題，離合肥二環以內的老主城較遠，溝通與政務區相比較為不便，剛需慎入，只等後期發展。高新區已成創新高地，房價也直上高處。高新區，經開區，新站區作為產業開發區，以企業，製造業為主，規劃住宅較少，特別適合在附近工作的剛需。新站區起步較晚，目前正成為全國最大的面板顯示基地，後期房價可向經開區看齊，目前受鐵路線影響，交通較為不便，離政務區，濱湖較遠，產城融合的地方。
後期繼續漫談。
合肥地產研究
如果不是近兩年立刻需要入住的話，可以看看肥東禹州那邊。2號線延長線旁邊，力高瀾湖前城，我朋友剛買的房，10400一平。我在對面買的，藍光公園一號，洋房也就一萬一多，高層10800左右。就是周邊配套要等幾年。
吳朝旭
三種購房需求
合肥房地產市場目前存在三種需求，一種是剛需，一種是改善型需求，一種是投資性需求。剛需對價格和總價非常敏感，改善對價格則不是很敏感，但對居住質量要求較高，投資跟剛需有一定的重合。
我在之前的文章中分析過，限購之前，合肥外來購房需求比例大概在35%左右，那麼限購之後，合肥整體需求比限購之前減少了1/3左右。
這種外來投資性需求的減少，會進一步緩和市場緊張情緒，同時也會使得一部分市內投資需求轉為觀望。這樣合肥市內剛需、改善、投資三分的需求結構，將逐步轉變為以剛性需求和改善性需求為主。
因為限購，許多改善性需求由於有多套房，被限制購買新房，再一個也缺乏改善資金，不得不拋售房產進行置換。這樣就形成從劣質資產到優質資產的一種轉換，在這個轉換過程中，劣質資產普遭拋棄相對貶值，優質資產競被爭搶相對升值，兩極分化開始。
與此同時，手中資金有限的剛需有了兩種選擇，一種是改善置換下來的劣質資產老破小，一種是相對優質的新房。無論是哪一種，剛需可能都會產生無限的糾結。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年輕，但是比較偏，價格貴，還缺乏配套。不過整體上，新房仍然更受歡迎一些。
合肥目前市場上總價超過190w的房產交易，只佔到總交易量的16.3%。在總價130w-140w這個總價區間，成交量最多。總價110w-160w這個總價區間，佔全部成交的40%左右（公號“小易論樓市”《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區了嗎？》）。
而我們對住宅面積的需求，80-100平米區間最多，這就意味著，合肥剛需目前對房價的敏感點在1.6w左右。超過1.6w的價格，剛需的承受能力大大降低。無論對剛需還是投資來講，市面上好地段價格在1.6w以下的新房都值得考慮。
目前合肥該如何買房
中國人大都有“處房”情節，都希望自己所買的第一套房子是新房，尤其是準備結婚的剛需。當然，從投資角度來看，同等條件下新房也的確是最佳投資標的。合肥又是一個典型的一手房市場，所以新房在合肥市場格外受到追捧，即使有時性價比不高，也能夠被接受。
合肥比較受青睞的地方主要集中在西南區域，西部、南部的房價要比東部、北部的房價貴出一大截。當然，很多剛需首次購房也多偏愛濱湖，蜀山和高新（公號“小易論樓市”《合肥未來哪些區域的房產更值得投資？》）。
我有必要跟大家分析一下當前合肥新房的在售形勢。合肥目前價格倒掛的新盤有18個，這些新盤備案價格都低於市場價格，也可以說是限價盤。當前的限價盤主要集中在濱湖區、經開區和肥西縣。
當然，這些限價盤的開發商也不是傻子，他們會開出各種附加條件，千方百計將倒掛的錢給賺回來，如果不接受這些條件，基本也別想買到房子。但是，如果接受了他們的條件，限價房的性價比也就名存實亡了。
儘管如此，我認為濱湖區絕大部分限價房，即使加上號頭費、捆綁車位、提高首付等條件，也是值得考慮的。經開區的肥西縣，可參考我表格中的預估價，如果綜合價格不超過預估價，其實也可以考慮。
如果我們買不到限價房，也不必奢求，因為加上附加條件，這些限價房性價比基本上也跟正常市場價差不多了，我們依然可以同時考慮符合市場價的新房。比如蜀山高新區的這些新盤，不必非要去一門心思去買限價房。
要注意合肥西南那些價格低於1.6w左右的新房在慢慢消失，這些新盤格外受剛需青睞，當然目前也是最佳投資標的（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》）。濱湖幾乎已經找不到1.6w 以下的新房，這個區域似乎正在向剛需告別，所以1.6w左右的新房，即使性價比不高，也較為搶手。
當限價盤或者符合市場預期的新盤消耗殆盡時，我們應該著重考慮濱湖區的二手次新房。當然，由於濱湖自帶區域光環加成，一些倒掛不是很嚴重的濱湖新盤也可以考慮，比如濱湖西南（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。
市區最後一塊純剛需地可能就只剩下瑤海新站區了，我之前分析過，瑤海新站區2017年的新房備案數量佔去市區總量的1/3。儘管瑤海區新房均價很低，但絕大部分是高於市場價的，這個市場價上限大概在1.2w，磨店更低，在1.1w左右（公號“小易論樓市”《合肥廬陽北城瑤海區新房性價比排名，哪些值得買，哪些不值得買？》）。
當然，這些高過市場價太多的新盤，大部分會變相打折銷售，如果折後價接近預估價格（帶裝修的一律按照
500元/平米計算），也可以接受。但這種接受僅限於：1、首付有限；2、總價受限；3、附近工作的剛需。儘量購買離地鐵近的小區，投資就不要瞎摻和了，只有錯買的，沒有錯賣的。一些被限購的人群把目光轉向了三縣，應優先考慮肥西，再看看北城和肥東。但我要提醒的是，目前三縣房價已高，能夠買市區應優先考慮市區。更多關於合肥樓市的原創文章，請搜索關注微信公眾號“小易論樓市”，有關購房問題可通過公眾號後臺向我提問。
小易論樓市
不知道你是哪一種情況，如果有孩子上學，想靠近學區的房子的話，推薦買包河區跟蜀山區的房子
如果想買價格理想、空氣清新、投資有潛力的，推薦買濱湖新區的房子
如果想買離市中心近，逛街方便，投入產出都很大的，推薦買廬陽區的房子
價格親民樓盤選擇較多的，推薦買瑤海區的房子
而政務區是這幾年內新興的綜合區，有是政府大樓、天鵝湖和部分商圈，如果有位置不錯的樓盤，可以考慮。
希望我的回答可以幫助到您 有知道更詳細的朋友可以來回答呦， 互動起來吧。💣☎☎☎
小王教練M
剛需首次置業還是推薦瑤海區的龍崗板塊，或者撮鎮，這兩個地方交通便利，在市區上班通勤時間基本在20分鐘，追求環境的話考慮新站區烈山路板塊，價格也不算高，未來的配套也是比較全的
炮灰兒灬
合肥的同胞千萬不要買光明置業的房子，我們就是被光明坑了，一萬二的價格，回遷房都不如的質量，過道大白牆，空心承重梁。業主維權被打，開發商就是黑社會。各位千萬不要買，忠告！
小小小晨傑
合肥的新聞推廣的都是和房子有關的，真心不想看。
