文 | 欧阳捷
去年底，我们说:“明年国内没有黑天鹅”，虽然现在还没到年底，但基本可以断定，黑天鹅真的不会来了。
为什么我们会那么肯定黑天鹅不会来？
正如去年11月我们预判：调控将延续18个月，直到今年十九大、明年两会新一届政府上任都不会放松。
现在很多城市政府已经放缓了城市建设进度，有的城市原计划加快拆迁，但因为被拆迁户集体上访，为了稳定，一些城市将拆迁延后到十九大之后启动。
包括拆迁在内的一切影响稳定大局的事情都可以停下来，调控还会放松吗？答案应该是不言而喻的。
调控不会放松，那会不会层层加码呢？
当然也不会了。
过去我们说过，楼市不会再大起了，因为热点城市都已减少了供应。
今年1-7月，一二线城市供应商品住宅用地规划可建面积仅略高于去年和前年，而大幅低于2013年和2014年同期，也仅仅相当于去年全年供应面积的51.5%，低于58.3%的序时进度，相信未来供应下降趋势不会改变。
一二线城市同时也抑制了需求，导致成交量明显萎缩。
今年1-7月，一二线城市商品住宅成交面积同比去年下降23%。成交量下降，是来自于供应和需求两方面的抑制。
事实上，市场仍然存在巨大的潜在需求和底部支撑，如果供应和需求的限制稍加放松，成交量恢复是显而易见。
成交量已经下跌，调控也已经把房价按住。
无量无价，楼市当然不会大起了，还有必要加码调控吗？显然是不会了。房地产就是政策市，现有调控既不放松，也不加码，楼市当然也就平稳了，虽然少数城市可能还会有一些小动作，也可能出现短期、低幅的降价潮，但就全国大局而言，黑天鹅不会来了。
黑天鹅不会来了，有些学者又说，灰犀牛又来了。
灰犀牛真的来了吗？
“灰犀牛”概念首先出现在《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中，用来比喻发生在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率且影响巨大的潜在危机。
如果说房地产真有灰犀牛，当然是指房价泡沫存在破裂风险这一潜在危机。
楼市真的存在泡沫破裂危机吗？
2000年，全国城镇年人均可支配收入为6280元，全国城镇商品住宅房价是1948元/平米，以户均80平米计算，房价收入比为12.4。
到了2014年，全国城镇年人均可支配收入为28844元，全国城镇商品住宅房价是6473元/平米，房价收入比降到了最低点的8.25。
虽然2015-2016年房价收入比出现了回升，但仍低于2014年之前任何一年，甚至也低于曾经爆发全球金融危机的2008年。如果说这就是灰犀牛，恐怕不能令人信服。
去年全国房价疯涨，难道真的不是灰犀牛吗？
相信不少人不愿意相信全国房价收入比正在下降的事实，其实，我们也有这种疑虑，显然这是因为三四线城市的房价缓慢增长与收入较快增长拉低了全国平均水平。
灰犀牛理论中有一个振聋发聩的质疑：“为什么我们看不到犀牛群？”
恰如秦朔朋友圈发起人秦朔所说：“突发的意外事件会困扰我们，但真正令人沮丧的是，有些我们完全知道是危险的问题，因为惰性、拖延、体制性忽略、有意无意地回避，慢慢积累，终于变成无法收拾的危机”。
其实，去年10月之前，我们曾经多次拉响警报：
“什么时候市场会突然掉头向下？”【详见2016年5月1日文章《欧阳捷：市场如此火爆，我却忐忑不安》 】
“虽然抑制资产泡沫任务艰巨，关键还是政府真下决心”【详见2016年8月7日文章《欧阳捷：抑制地王房价泡沫，中央会怎样出牌》】
“大风将起未起之时，房企需要警惕政策釜底抽薪”【详见2016年8月21日文章《欧阳捷：地主‘余粮’告急，抢地王警惕政策釜底抽薪》】
但是，直到9.30调控浪潮涌来之前，中央政府部门和地方政府都未曾发出声音。如果调控迟迟不出，恐怕灰犀牛真的要来。
灰犀牛会从哪里冒出来？
三四线城市吗？显然不会。灰犀牛要来，也只会先到一二线城市。
那么，哪些一二线城市会是灰犀牛出没的地方呢？
从房价收入比来看，武汉、长沙、沈阳、青岛等市均低于10，显然算不上灰犀牛。
有11个城市的房价收入比高于10、但低于15，或许只能算是小灰犀牛。
有5个城市的房价收入比高于15、低于25，正在成长为大灰犀牛，值得警惕。
真正令人担心的是北京、厦门、深圳等城市，其房价已经接近甚至高于人均可支配收入，如果说灰犀牛会来，恐怕这些城市会首先出现超级灰犀牛。
灰犀牛会不会真的来呢？它们离我们是越来越近还是越来越远？或者远远的站在某处冷眼看着我们？
如果我们再看一下今年以来的房价上涨幅度，就会发现上海、深圳、广州、苏州等市的房价上涨幅度成为负值，也就意味着，即便它们的楼市泡沫是灰犀牛，
这些被限价令套上缰绳的灰犀牛正被慢慢拽向远方，离我们远去。
也有一些城市平均房价涨幅低于10%，对应前述的超级灰犀牛，其中包括厦门，或许可以说，这头超级灰犀牛正在放慢走近的脚步。
如果房价收入比畸高，房价涨幅较快且快于人均收入增速，就意味着灰犀牛正在长大并向我们走来。
房价上涨幅度超过10%的城市为数不少，其中有些可能是小灰犀牛的城市如西安、哈尔滨，正在向着大灰犀牛成长。
北京、杭州、福州等市的房价上涨幅度明显是过快的，其中重庆遥遥领先，意味着这头小灰犀牛正在快速长大。
结合房价收入比与房价增速，我们发现，杭州、福州、郑州的大灰犀牛，以及北京、福州的超级灰犀牛正在加速向我们靠拢。
如果灰犀牛真的来袭，这些城市显然是首当其冲的。
这应该能够解释：为什么今年北京的住宅用地供应政策很快出现了反转，并且北京至今的住宅用地供应已经远远超过去年全年水平、并且正在接近前年供应水平的背后逻辑。
抑制资产泡沫的根本之道还是增加供应、限制需求，才能改善供求关系，才能抑制房价过快上涨并驱使灰犀牛远离。
一定有人会说，房价数据也是限价、限签的结果，做不得数。
其实，我们倒是宁愿相信统计局的数据，即便它是不够客观准确的，也确实有很多人为因素。但如果我们不限价、不限签，我们排除人为调整因素，仅仅凭借市场感觉判断，这头灰犀牛的块头肯定会更大，而且奔袭的速度会更快，快到我们眼前一晃、措手不及。
房价泡沫的灰犀牛会不会离我们已不太远？
对于某些城市来说，真的并不太远。
而且，在经济去杠杆、房价被限制、地价还在涨，中小房企不断出现跑路、倒闭的大背景下，灰犀牛“犇袭”过来只需要一个触发点——降价潮。
如果我们应对不当，灰犀牛却可以很近。
因此，调控更需要掌握节奏和力度。
拉车上山难，拽住下山的车更难。
如果现在的调控过于严厉，一旦房地产出现降价潮，很可能房价下跌不止10%，并拖累房地产销售下降不止10%，甚至拖累房地产上下游和国民经济再次滑坡。
显然，下山的车想重新上山那是难上加难。
幸好，大城市进入限制性发展新周期就是解决房价继续快速上涨、楼市泡沫的一剂良药，也是为灰犀牛套上了五条保险的缰绳。
正如我们所说，限人、限地、限钱、限客、限价的“五限”逻辑【详见上期文章《限制性发展新周期，我们还追求规模吗？》】，将控制大城市的人口增长，减少供需矛盾，将房价按住也就是把缰绳套在灰犀牛的脖子上，在收入增长的同时，缩小房价收入比。
这也恰恰印证我们所说的包括限价在内的调控不会放松、将延续未来五年的论点。
灰犀牛并不可怕，只要它还在远处、没有快速跑向我们，而且不够大。
其实我们都喜欢小的东西，比如小动物，比如小朋友，比如小泡沫。没有人喜欢通缩，大家也都喜欢通胀，工厂可以涨价、工资可以增加、物价可以上涨，有一点小泡沫是好的。
如果灰犀牛不太大并且远远地注视着我们，显然不是坏事，可以时常警示我们。
如果灰犀牛真的来了，我们做好准备了吗？
显然没有，学术界只是把空头们延续了多年的“大崩盘”换成了“灰犀牛”，地方政府还在想着十九大之后启动“没有需求创造需求”的城市拆迁，开发商们还在想方设法负债融资、冲刺规模，金融家们还在四处找资金、找项目、赚高利润，大家都还想着哪些城市可以在房地产市场见顶之前，可以分食最后的泡沫盛宴。
普利策奖得主利雅卡特·艾哈迈德在点评这部“灰犀牛”的著作时指出：“政治家、CEO以及其他的领导者在面对迫在眉睫而且是可以预见的危机面前经常故意视而不见”。
所幸的是，中央决策层是清醒而明智的，中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军明确指出：对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。
既然如此，套住缰绳的灰犀牛还会奔袭过来吗？
相信吧，政府可以把危机中的市场拉起来，也可以把奔跑的灰犀牛按在地上，只要它下定决心、果断行动，并且应对精准、力度到位。
这绝不是摆弄西方经济学的国内外“专家”们可以想象和理解的，过去的历史已经深刻地证明了这一点，未来还会继续证明。
东方财富网/127554
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