10.17 房子的贈與、繼承、公證及夫妻財產的詳細介紹

房屋贈與、繼承、公證及夫妻財產是房地產交易比較常見的情形。但我們對此卻知之甚少，今天，跟隨林探長一起往下了解紹房地產贈與、繼承、公證及夫妻財產有關知識。

壹、房地產贈與

一、什麼是房地產贈與

房地產贈與是指房地產權利人將自己擁有的房地產，無償轉讓給他人的一種民事法律行為。另外，對非法定繼承人的遺贈也屬於贈與行為。

二、房地產贈與有哪些注意事項

（1）直系親屬間房屋贈與完畢後，購房證明日期可以延用贈與之前的購房證明日期。

（2）對於有住房限購政策的城市，贈與視同買賣，受贈人必須具有購房資格。且受贈的房屋計入房地產套數，受贈人再購買新的房屋時受限購政策的影響。

（3）在稅費繳納方面，贈與視同買賣，按規定繳納契稅等稅費，並辦理權屬轉移登記。（直系親屬間贈與僅繳納契稅）

（4）非直系親屬間辦理房屋贈與需要辦理房屋贈與公證。

三、直系親屬贈與和買賣應繳稅費對比

轉移房屋所有權不能說贈與和買賣哪個更合適，只能根據實際情況核算而定。以北京為例：

對北京而言，如果同時滿足下列條件，通過買賣轉移房屋所有權更合適：

（1）受贈人名下無住宅房產；

（2）房子滿五年且是產權人家庭名下唯一住房；

（3）該房屋為普通住宅。

四、婚前/婚後贈與應注意哪些問題

（一）婚前贈與應注意的問題：

（1）以結婚為目的，房地產作為“彩禮”性質的，若婚約不成，贈與人有權要回房地產，但若是已婚，則不能收回。

（2）單純將房地產作為“禮物”進行贈與的，一般不能擅自撤銷贈與。

（二）婚後贈與應注意的問題：

（1）婚後贈與特別是婚後夫妻共有產權，需要配偶出具書面同意贈與聲明書。

（2）婚後一方擅自將共同房地產贈與他人的贈與行為應當無效，因此隱瞞配偶贈與房地產，配偶有權要回房地產。

五、什麼是遺贈

1、遺贈主要指被繼承人通過遺囑或遺贈扶養協議的形式，將遺產贈與非法定繼承人的一種民事法律行為，因此遺贈的對象一定是非法定繼承人。

2、設定遺贈的人稱遺贈人，接受遺贈的人稱受贈人或遺贈受贈人，通過遺贈贈與的財物稱為遺贈財產或遺贈物。遺贈是單方的、無償的法律行為，只須遺贈人一方作出意思表示即可成立，並不需要徵得受贈人的同意。如遺贈受領人先於遺囑人死亡，則遺贈無效。

3、遺贈扶養協議的執行順序優先於遺囑和法定繼承，遺贈扶養協議與遺囑相牴觸的部分，遺囑全部或部分無效。

貳、房地產繼承

一、什麼是繼承和遺產

1、繼承是指從公民死亡或者被宣告死亡時起，按照法律規定將其遺產轉移給所有繼承人的一種法律制度。遺產是自公民死亡時遺留的個人合法財產。

2、死亡或被宣告死亡的公民，為被繼承人。繼承從被繼承人死亡時開始。繼承一開始，遺產的所有權便轉歸繼承人。

3、繼承人為一人的，繼承人單獨取得遺產的所有權；繼承人為兩人或兩人以上的，遺產在未分割之前為各繼承人的共有財產。

4、依據《物權法》，因繼承取得的房屋物權的，自繼承開始時發生效力。但繼承人處分該房屋物權時，應辦理不動產登記手續。

二、遺產繼承順序是怎樣的

繼承開始後，遺贈扶養協議優先於遺囑，遺囑優先於法定繼承。

依據《繼承法》，法定繼承順序如下：

第一順序：配偶、子女、父母；喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養義務的，作為第一順序繼承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關係的繼子女。父母，包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關係的繼兄弟姐妹。

法定繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。

三、什麼是代位繼承和轉繼承

（1）代位繼承被繼承人的子女先於被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或母親有權繼承的遺產。

（2）轉繼承轉繼承是指繼承人在繼承開始後實際接受遺產前死亡，該繼承人的合法繼承人代其實際接受其有權繼承的份額。

叄、房地產公證

一、什麼是房地產公證

公證機關根據當事人的申請，依法證明與房地產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房地產公證雖然不是房地產交易的必需環節，但是經過公證處的審查，當事人可以避免很多風險，且經過公證的購房合同或是協議可以直接向法院申請執行。

二、房屋交易中常見的公證有哪些

（一）委託公證

1.應用場景：本人不能到場辦理買賣房屋事宜，需要委託他人辦理出售或購買房屋有關事宜的情形。

2.委託公證的備件

（1）辦理委託公證時，不需要受託人到場，委託人到場辦理，提供受託人的身份證明覆印件。

（2）售房委託公證：身份證明、戶口本、不動產權證書、契稅發票、購房至今的婚姻關係證明以及買受方的身份信息；

（3）買房委託公證：身份證明、戶口本、婚姻關係證明、買賣合同以及不動產權證書複印件或者網籤合同；

（4）代領產權證委託公證：身份證明、戶口本、婚姻關係證明以及買賣合同；

3.到場人委託人到場辦理，如委託人為多人需要共同到場；

4.收費標準方正/中信/國信/方圓/長安公證處均為 300 元/份，副本均為 10 元/份。

5.辦理委託公證的注意事項

（1）出售方辦理委託公證時，受託人不可以是買受方或買受方配偶；買受方辦理委託公證時，受託人不可以是出售方或出售方配偶。

（2）公證書上的內容（姓名、身份證號碼、產權地址、不動產權證號或房屋產權證號）需與提供的證件內容保持一致。

（3）若賣方公證，需辦理全權委託事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減免稅費，產權過戶手續，取證，註銷抵押等）；若買方公證，需辦理全權委託事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減免稅費，產權過戶手續，取證，辦理抵押等）；若買方產權證登記為多人時，公證書需體現產權人所佔份額；賣方受託人不能是產權承受人；買賣雙方不能委託給同一個人；

（4）委託期限不能超過 6 個月；

（二）未成年人監護公證

1.應用場景：未成年人賣房或買房的，需到公證處做監護公證。

2.到場人：由未成年人的監護人（即受託人）到場即可；

3.所需備件：監護人本人的身份證明、戶口本、未成年人戶口本、親屬關係證明（若監護人與被監護人在同一戶口本，則無需要提供）、結婚證；

4.收費標準：中信/國信/方圓公證處均為 200 元/份，副本均為 10 元/份。長安公證處 80 元/份起。

（三）遺囑公證

1.應用場景

遺囑是公民依照法律和本人意願，生前對自己的財產進行處分，去世後生效的民事法律行為。

2.辦理遺囑公證必須符合的條件

①遺囑人神志清楚，有行為能力；

②遺囑的內容要合法，對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人要保留必要的份額；

③遺囑中的財產是個人合法財產。辦理遺囑公證，由遺囑人居住所在地或遺囑行為發生地的公證處受理。

3.到場人

遺囑是立遺囑人單方的法律行為，不需經過他人確認或同意。必須由立遺囑人親自到公證處辦理。無行為能力人和限制行為能力人不能立遺囑。

4.所需備件

由於遺囑公證時間較長，程序繁雜，所以辦理遺囑公證須先到公證處與公證員預約。預約遺囑公證應提交證件和材料如下：

①本人有效的居民身份證、《居民戶口簿》，集體戶籍的當事人提供《常住人口登記卡》本人頁原件及經過戶籍所在單位蓋章的首頁複印件；

②立遺囑人所處分的財產的所有權證明。如:房產證、存摺、存單、銀行卡、基金股票賬戶證明、車輛登記證、行駛證等。

③遺囑草稿；

5.收費標準

遺囑公證費每件 400 元；遺囑公證需全程錄像，錄像費 40 元；如果立遺囑人不能書寫，由公證人員代書，代書費 100-180 元；

公證書要一式多份的，每加一份加 10 元。

（四）繼承公證

繼承公證，是指公證機構根據繼承人的申請，依法證明繼承人繼承被繼承人財產的活動。我國繼承法第二條規定，“繼承從被繼承人死亡時開始”。

1.應用場景房屋權利人去世後，房屋出售應先辦理繼承，而辦理繼承應首先做繼承公證。

2.到場人所有繼承人共同到場（不能到場需要提供授權委託書，委託書中需要體現是否接受繼承）。

3.所需備件申請人的身份證明、被繼承人的死亡證明及財產證明、全部合法繼承人的情況證明、被繼承人生前所立的遺囑（包括公證、自書、代書、錄音和口頭等）、繼承人放棄繼承權的需要在公證處發表放棄繼承的聲明、繼承人中有死亡的，需要提供其死亡證明。

4.收費標準因繼承人與被繼承人的關係及所佔份額比較複雜，建議直接至公證處諮詢，以實際情況繳納費用。

（五）贈與公證

1.應用場景

直系贈與時贈與合同需要公證。

2.到場人

贈與合同公證必須由贈與人和受贈人親自到公證處辦理。如果受贈財產是夫妻共同財產，贈與人的配偶也要到場協助辦理公證；無行為能力人和限制行為能力人不能申請辦理贈與合同公證。

3.所需備件

贈與人與受贈人的有效身份證件、戶口本、婚姻狀況證明、贈與財產憑證原件。如果贈與的財產是房產，受贈人需到房產所在地的房屋管理部門開具具有購房資格的證明文件。

4.辦理贈與公證，應注意下列事項：

（1）贈與的財產是贈與人個人所有的合法財產。

（2）贈與人必須具有完全民事行為能力。

（3）贈與合同公證由不動產所在地公證處受理。

（4）如果贈與人的真實意思是將所贈與的房屋僅贈與給受贈人個人所有，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有財產，那麼贈與人應當明確地將“所贈與的房屋僅作為受贈人的個人財產，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有財產”的意思寫入贈與合同。

（5）辦完贈與合同公證後，房地產需要及時辦理轉移登記手續，不及時辦理轉移登記手續，可能導致贈與無效。

5.收費標準：建議諮詢各公證機構。

（六）譯本公證

1.應用場景

外籍人士出售或購買房屋，出示的護照一般是外文的，需要做譯本公證。

2.到場人

申請人到場辦理，若為代理人需要提供委託公證書；

3.所需備件

需要翻譯的文本原件、身份證明、戶籍證明，部分公證處要求提供婚姻證明、產權證、契稅發票（或購房合同）；

4.收費標準

中信/國信/方圓公證處 200 元/份，副本 10 元/份；翻譯費另計，具體看翻譯的字數。

肆、夫妻財產（婚姻法）

一、什麼是夫妻財產製

夫妻財產製是規定夫妻財產關係的法律制度，包括夫妻婚前財產和婚後財產的歸屬、管理、使用、收益和處分等內容，其核心是夫妻婚前財產和婚後財產的所有權歸屬問題。《婚姻法》規範了夫妻約定財產製和夫妻法定財產製，其中夫妻法定財產製包括夫妻個人財產製、夫妻共同財產制。夫妻約定財產製和夫妻法定財產製可以同時並用。

二、什麼是夫妻約定財產製

夫妻約定財產製是指法律允許夫妻雙方採用協議的方式，將某項或某些財產確定為一方所有或雙方分別所有的制度。夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定的內容必須採用書面形式且合法，不得規避法律或損害國家、集體和他人的合法權益。例如，夫妻不得利用財產約定逃避應向第三人履行的債務。沒有約定或約定不明確的，適用《婚姻法》第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

三、什麼是夫妻法定財產製

（一）夫妻個人財產有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

（1）一方的婚前財產；

（2）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

（4）一方專用的生活用品；

（5）其他應當歸一方的財產。

依據《婚姻法》的規定，下列房產為夫妻一方所有：

（1）一方的婚前的房地產。婚前房地產是指一方於婚姻登記前，購買並登記於自己一人名下的房地產。若雙方婚後共同還貸，支付的款項及房地產增值部分，法院可判決由產權登記一方對另一方進行補償，房屋歸產權登記方所有。

（2）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房地產。

（3）婚後由一方父母出資，登記在出資人子女個人名下，認定為個人財產。

結合實際情況，為了更加明確夫妻之間的房產歸屬問題，最高人民法院作出了司法解釋，具體如下：

（1）結婚前，父母為雙方購置房屋出資，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

（2）結婚後，父母為雙方購置房屋出資，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

（3）婚後由一方父母出資，登記在出資人子女名下，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

（4）婚後由雙方父母出資，登記在一方子女名下，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

（5）夫妻一方婚前購買，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，登記在首付款支付方名下，離婚時該不動產由雙方協議處理。不能達成協議的，法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償

（二）夫妻共同財產制依據《婚姻法》，除夫妻之間有書面約定及依法應為夫妻一方所有的房產外，夫妻在婚姻存續期間所得的地產，歸夫妻共同所有，包括因繼承或贈與所得的房產。夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（1）工資、獎金；

（2）生產、經營的收益；

（3）知識產權的收益；

（4）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

（5）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處分權。結婚前的戀愛期間或訂婚期間不屬於婚姻關係存續期間，而婚後夫妻分居期間或離婚訴訟期間則屬於婚姻存續期間。夫妻對共同所有的房產，有平等的處分權。夫或妻對夫妻共同所有的房產做出重要決定，如出賣房產，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見。

以上內容涵蓋了房屋的贈與、繼承、公證及夫妻財產的詳細介紹，希望能對大家有幫助，也歡迎分享轉發。

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