楼市拐点论，并不是什么新鲜事物，早在10年之前就已经开始讨论了。可是，十多年时间过去了，关于房地产是否迎来拐点的讨论依旧众说纷纭，如同上演了一场场“狼来了”的故事。从2016年930调控开始，在过去这两年半的时间里，房地产市场一直面临着严厉的调控政策，而且国家明确将消费定义为拉动经济增长的第一动力，关于楼市迎来拐点的论调一度甚嚣尘上。除此之外，根据国家统计局数据显示，从2015年6月份开始，商品房销售面积增速由负转正，一直持续到2019年前两个月份，房地产销售面积同比下降了3.6%，增速时隔43个月后全面出现负增长，这也被业内认为是房地产市场迎来拐点的前兆。那么，房地产市场真的迎来转向了吗？
邱晓华
笔者认为，房地产是否迎来拐点或者转向，换种说法，其实就是房地产还有多少发展红利期的问题。对此，恒大房地产行业首席分析员夏磊表示，未来20年，房地产可能还是中国经济的增长动力。无独有偶。民生证券首席经济学家邱晓华则进一步表示，支撑房地产增长的基本因素依然是比较可观的数量，至少10年以后才会发生真正的供大于求，那时可能会真正出现转折性变化。他认为，虽然房地产市场年销售20%、30%的高增长时期结束了，但城镇化进程还在路上，人们对生活质量改善的需求没有结束。除此之外，中城新产业董事长刘爱明甚至把房地产看作是未来10年经济发展为数不多的亮点之一，原因就在于房地产依然有很多真实性需求。
通过以上三位专家的观点来看，房地产依然有发展空间，换言之，目前还没有迎来真正的拐点。去年，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，换成人民币大约450万亿美元。在笔者看来，对于如此巨大的体量，拐点的到来并非嘴上说说就能出现，根据以上几位专家的观点来看，衡量拐点到来与否的重要标准就是供求关系。简而言之，供小于求，房地产市场依然有发展空间，房价也会水涨船高；而一旦供大于求，房地产继续发展的动力就不可避免的开始减弱。接下来，我们对专家的观点作进一步分析，看看总市值超450万亿的房地产下一步的主要走向。
第一，房地产在国民经济中占据重要地位，这种地位的改变不可能一蹴而就。根据国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售额14.9973万亿元，同比增长12.2%，再创历史新高。那么，这接近15万亿元的销售额背后，意味着什么呢？从更深层次来讲，房地产在国民经济中占据着重要地位，就目前来看，房地产占GDP的比重大约15%，所以短期内依然会对经济发展起到重要拉动作用。虽然经济参考报等媒体多次阐明不可能走经济房地产化的老路，但去房地产依赖化和支柱地位的改变也不可能一蹴而就。
第二，楼市红利期依然存在，城镇化和改善需求是未来一二十年房地产发展的主要红利。既然房地产还没有迎来拐点，那必然有支撑其继续发展的因素。对此，业内普遍认为，城镇化和住房需求是支撑房地产继续发展的两大红利。目前，要达到发达国家70%以上的城镇化水平，我国城镇化还需要10-20年时间，在这个过程中，城镇化以及所产生的住房需求将推动房地产进一步发展。除此之外，住房升级和改善需求也将是未来楼市发展的重要拉动力。
第三，房地产进入了分化阶段，虽然高速增长期结束了，但增长期还没有结束。笔者认为，针对未来的房地产，很难再动辄就达到20%以上的高速增长时期了。为什么这么说呢？从短期来看，房地产政策变了，房住不炒是长期定位；从长期来看，人口需求也是持续减少的。但这并不意味着房地产增长期已经结束了，中国发展研究基金会副理事长刘世锦曾说过，现阶段，经济增长不一定靠房地产，但经济平稳离不了房地产。其实，在笔者看来，房地产将进入新阶段，重点发挥稳增长的作用。
总而言之，现在谈转向或者拐点还为时尚早，不过在走向拐点的过程当中，房地产市场也不可能一直风平浪静，肯定是充满博弈的过程。4月1日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2月不少城市的房价出现试探性上涨。142个样本城市房价平均环比上涨0.355%，环比涨幅扩大0.494%。但是，报告称，在房住不炒的长期定位下，未来热点一二线城市将以微涨为主，三四城市仍将趋于稳中有降。
在笔者看来，不管承不承认，房地产上半场已经结束了，下半场将进入分化阶段。从短期来看，房价走向依然受到宏观经济环境和政策影响，但从中长期来看，人口和需求则是关键影响因素。一旦供给远远超过了需求，人们对房子不再狂热迷恋，或许拐点就真的到来了。
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