樓市拐點論，並不是什麼新鮮事物，早在10年之前就已經開始討論了。可是，十多年時間過去了，關於房地產是否迎來拐點的討論依舊眾說紛紜，如同上演了一場場“狼來了”的故事。從2016年930調控開始，在過去這兩年半的時間裡，房地產市場一直面臨著嚴厲的調控政策，而且國家明確將消費定義為拉動經濟增長的第一動力，關於樓市迎來拐點的論調一度甚囂塵上。除此之外，根據國家統計局數據顯示，從2015年6月份開始，商品房銷售面積增速由負轉正，一直持續到2019年前兩個月份，房地產銷售面積同比下降了3.6%，增速時隔43個月後全面出現負增長，這也被業內認為是房地產市場迎來拐點的前兆。那麼，房地產市場真的迎來轉向了嗎？
邱曉華
筆者認為，房地產是否迎來拐點或者轉向，換種說法，其實就是房地產還有多少發展紅利期的問題。對此，恆大房地產行業首席分析員夏磊表示，未來20年，房地產可能還是中國經濟的增長動力。無獨有偶。民生證券首席經濟學家邱曉華則進一步表示，支撐房地產增長的基本因素依然是比較可觀的數量，至少10年以後才會發生真正的供大於求，那時可能會真正出現轉折性變化。他認為，雖然房地產市場年銷售20%、30%的高增長時期結束了，但城鎮化進程還在路上，人們對生活質量改善的需求沒有結束。除此之外，中城新產業董事長劉愛明甚至把房地產看作是未來10年經濟發展為數不多的亮點之一，原因就在於房地產依然有很多真實性需求。
通過以上三位專家的觀點來看，房地產依然有發展空間，換言之，目前還沒有迎來真正的拐點。去年，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，中國房地產總市值已經達到65萬億美元，換成人民幣大約450萬億美元。在筆者看來，對於如此巨大的體量，拐點的到來並非嘴上說說就能出現，根據以上幾位專家的觀點來看，衡量拐點到來與否的重要標準就是供求關係。簡而言之，供小於求，房地產市場依然有發展空間，房價也會水漲船高；而一旦供大於求，房地產繼續發展的動力就不可避免的開始減弱。接下來，我們對專家的觀點作進一步分析，看看總市值超450萬億的房地產下一步的主要走向。
第一，房地產在國民經濟中佔據重要地位，這種地位的改變不可能一蹴而就。根據國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售額14.9973萬億元，同比增長12.2%，再創歷史新高。那麼，這接近15萬億元的銷售額背後，意味著什麼呢？從更深層次來講，房地產在國民經濟中佔據著重要地位，就目前來看，房地產佔GDP的比重大約15%，所以短期內依然會對經濟發展起到重要拉動作用。雖然經濟參考報等媒體多次闡明不可能走經濟房地產化的老路，但去房地產依賴化和支柱地位的改變也不可能一蹴而就。
第二，樓市紅利期依然存在，城鎮化和改善需求是未來一二十年房地產發展的主要紅利。既然房地產還沒有迎來拐點，那必然有支撐其繼續發展的因素。對此，業內普遍認為，城鎮化和住房需求是支撐房地產繼續發展的兩大紅利。目前，要達到發達國家70%以上的城鎮化水平，我國城鎮化還需要10-20年時間，在這個過程中，城鎮化以及所產生的住房需求將推動房地產進一步發展。除此之外，住房升級和改善需求也將是未來樓市發展的重要拉動力。
第三，房地產進入了分化階段，雖然高速增長期結束了，但增長期還沒有結束。筆者認為，針對未來的房地產，很難再動輒就達到20%以上的高速增長時期了。為什麼這麼說呢？從短期來看，房地產政策變了，房住不炒是長期定位；從長期來看，人口需求也是持續減少的。但這並不意味著房地產增長期已經結束了，中國發展研究基金會副理事長劉世錦曾說過，現階段，經濟增長不一定靠房地產，但經濟平穩離不了房地產。其實，在筆者看來，房地產將進入新階段，重點發揮穩增長的作用。
總而言之，現在談轉向或者拐點還為時尚早，不過在走向拐點的過程當中，房地產市場也不可能一直風平浪靜，肯定是充滿博弈的過程。4月1日，中國社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，2月不少城市的房價出現試探性上漲。142個樣本城市房價平均環比上漲0.355%，環比漲幅擴大0.494%。但是，報告稱，在房住不炒的長期定位下，未來熱點一二線城市將以微漲為主，三四城市仍將趨於穩中有降。
在筆者看來，不管承不承認，房地產上半場已經結束了，下半場將進入分化階段。從短期來看，房價走向依然受到宏觀經濟環境和政策影響，但從中長期來看，人口和需求則是關鍵影響因素。一旦供給遠遠超過了需求，人們對房子不再狂熱迷戀，或許拐點就真的到來了。
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