民間借貸高燒不斷，但風險卻愈發得大，習慣性的用房擔保司法實踐中問題多多，僅以一個具體操作為鑑。
【法律要點】借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《物權法》第186條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《合同法》第52條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
【操作要點】
1、最初的民間借貸合同；
2、借貸合同到期，無法償還本息為前提，雙方重新協商並對賬；3、借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，借款本息轉為已
付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。
【註釋】民事法律關係的產生、變更、消滅，除基於法律特別規定，需要通過法律關係參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發生變化並不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以准許。
4、在訴訟中，法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額會予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經超出法律規定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數額，依法不能予以確認。
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