雲南撫仙湖廣龍小鎮，是雲南20個省級旅遊小鎮之一，佔地1748畝，耗資百億元，已入圍國家一流特色小鎮評審名單。日前和訊網走訪發現，就是這樣一個明星項目，正在高調違規返租銷售，令人詫異的是，開發商海誠集團的營銷負責人卻表示，自己賣的是商業公寓，返租是購房者跟運營機構溫德姆集團的協議，對返租運營的預期回報，海誠集團作為開發商不能負責。
廣龍小鎮 冒用“雲南旅遊會客廳”
雲南旅遊會客廳，一個響亮的宣傳口號！
名不見經傳的文旅項目廣龍小鎮，被冠以雲南旅遊會客廳的雅號，雲南人民都知道嗎？
撫仙湖廣龍小鎮，雲南海誠集團斥資百億打造的扛鼎之作，位於撫仙湖備案的澄江縣西側廣龍村，是目前撫仙湖周邊最熱的項目之一。
該項目總面積為2.32 平方公里（約為3487 畝），其中建設用地面積為1.17 平方公里（約為1748 畝）。總建築面積200.4萬平米，其中安置區建築面積69.26萬平米，旅遊商業開發區建築面積127.36萬平米，學校建築面積3.78萬平米。計算容積率建築面積165.92萬平米，其中安置區56.36萬平米，旅遊商業開發區105.78萬平米，學校3.78萬平米，整體容積率1.42。
開發商的宣傳資料顯示，小鎮集文化、體驗、休閒、購物、度假、養生、觀光、風情、住宿於一體。隨著昆明高鐵通車和昆曼高速、泛亞鐵路的陸續建成，廣龍小鎮將融入昆明奶子滇中“1小時”黃金圈。
今年1月27日廣龍小鎮首次開盤，推出了位於1號、2號和8號地塊(部分)的一期產品，包含客棧、公寓及底商，房源共計約500套。目前，項目主推二期產品，二期房源位於3號、4號地塊，包含民俗客棧、精裝公寓及底商。項目的主要特點是，除了安置房，大多是40年產權的商業物業。
開發商海誠集團，發跡於雲南西雙版納，在景洪市有著名的地標項目告莊西雙景。該項目從2010年起深度整合國際資源，旨在打通旅遊產業脈絡，盛大規劃西雙版納的“大金三角國際旅遊集散中心、大傣文化體驗中心、國際時尚購物中心、東南亞手工藝品貿易中心、東南亞文化交流中心、國際水上娛樂中心”六大中心，為商流、物流、人流、資金流、信息流提供了堅實的交流平臺。
廣龍小鎮，是海誠集團繼告莊西雙景之後的又一個大盤，開發商將如何運營這個200萬方的巨大商業綜合體目前還是懸念重重。
回款壓力大 高調返租銷售無人管
撫仙湖是我國最大淡水湖，是國家戰略儲備水源。在國家環保嚴控的大背景下，除廣龍小鎮、櫻花谷等少數項目外，目前幾乎所有的開發項目都處於停滯狀體，龍湖集團的仙湖錦繡，雲南城投和萬科聯袂打造的太陽山，該拆除的要拆除，該重新規劃的要重新規劃。當然，這也就造成了撫仙湖片區整體市場聲音的乏力，這帶來了撫仙湖商業物業銷售和運營的難題。
今年春節期間，撫仙湖接待遊客達19.93萬人次，較2017年同期增長41.0%。但是相對於龐大的雲南旅遊市場而言，這確是九牛一毛。
一個近200萬方的文旅項目，走量是關鍵。只有大量的銷售，才能保證資金鍊不斷，也只有大量的銷售，才能分攤商業運營的整體風險。
在金融監管加強的大背景下， 對於海誠集團這樣一箇中小開發商而言，要建設近70萬的安置房，運營近130萬方的商業綜合體，其資金壓力可想而知。 4月29日，撫仙湖·廣龍小鎮與莎梅溫德姆花園酒店簽約。隨後，撫仙湖莎梅溫德姆酒店託管公寓推出。和訊網近日走訪發現，目前廣龍小鎮的在售產品有返租公寓和客棧，返租公寓有60平方米、100平方米兩種，價格在11000-14000元/平方米，返租12年。如果入住率達到50%，主業每月可分成3120元，參考60萬總價年回報37440元，回報率6.2%；如果入住率達60%，業主每月可分3744元，年資金回報率可以達7.5%；如果入住率達70%，業主月收益為4368元，年回報率為8.7%。
不過，此時60平方米的返租公寓總價在80多萬，最低返租收益為2400元/月，返租收益比其在宣傳資料上約定的回報率低很多。
和訊網調查發現，撫仙湖周邊曾經有一個類似返租公寓承諾固定收益年回報率6.8%，但是由於經營不善達不到回報要求，公寓經營者只好撤場，投資者權益無法保障。
和訊網調查發現，早在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中，就已明令禁止採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。業內人士指出，此類銷售模式難以保障業主的基本權益，一旦開發商資金鍊斷裂，維權將十分困難。
廣龍小鎮一沒有透露姓名的營銷人員向和訊網表示，開發商賣給購房者的只是酒店式公寓，返租是購房者與溫德姆酒店管理機構的託管行為，是另一重法律關係。購房者的收益主要取決於酒店公寓的運營，與開發商沒有經營領域的法律約束關係，開發商不會對此負責。開發商也不會對業主返租公寓的年回報率提供相應的擔保或保障。
截止發稿時，撫仙湖廣龍小鎮這一高調返租銷售還沒有受到房屋交易監管部門的處理。
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