云南抚仙湖广龙小镇，是云南20个省级旅游小镇之一，占地1748亩，耗资百亿元，已入围国家一流特色小镇评审名单。日前和讯网走访发现，就是这样一个明星项目，正在高调违规返租销售，令人诧异的是，开发商海诚集团的营销负责人却表示，自己卖的是商业公寓，返租是购房者跟运营机构温德姆集团的协议，对返租运营的预期回报，海诚集团作为开发商不能负责。
广龙小镇 冒用“云南旅游会客厅”
云南旅游会客厅，一个响亮的宣传口号！
名不见经传的文旅项目广龙小镇，被冠以云南旅游会客厅的雅号，云南人民都知道吗？
抚仙湖广龙小镇，云南海诚集团斥资百亿打造的扛鼎之作，位于抚仙湖备案的澄江县西侧广龙村，是目前抚仙湖周边最热的项目之一。
该项目总面积为2.32 平方公里（约为3487 亩），其中建设用地面积为1.17 平方公里（约为1748 亩）。总建筑面积200.4万平米，其中安置区建筑面积69.26万平米，旅游商业开发区建筑面积127.36万平米，学校建筑面积3.78万平米。计算容积率建筑面积165.92万平米，其中安置区56.36万平米，旅游商业开发区105.78万平米，学校3.78万平米，整体容积率1.42。
开发商的宣传资料显示，小镇集文化、体验、休闲、购物、度假、养生、观光、风情、住宿于一体。随着昆明高铁通车和昆曼高速、泛亚铁路的陆续建成，广龙小镇将融入昆明奶子滇中“1小时”黄金圈。
今年1月27日广龙小镇首次开盘，推出了位于1号、2号和8号地块(部分)的一期产品，包含客栈、公寓及底商，房源共计约500套。目前，项目主推二期产品，二期房源位于3号、4号地块，包含民俗客栈、精装公寓及底商。项目的主要特点是，除了安置房，大多是40年产权的商业物业。
开发商海诚集团，发迹于云南西双版纳，在景洪市有著名的地标项目告庄西双景。该项目从2010年起深度整合国际资源，旨在打通旅游产业脉络，盛大规划西双版纳的“大金三角国际旅游集散中心、大傣文化体验中心、国际时尚购物中心、东南亚手工艺品贸易中心、东南亚文化交流中心、国际水上娱乐中心”六大中心，为商流、物流、人流、资金流、信息流提供了坚实的交流平台。
广龙小镇，是海诚集团继告庄西双景之后的又一个大盘，开发商将如何运营这个200万方的巨大商业综合体目前还是悬念重重。
回款压力大 高调返租销售无人管
抚仙湖是我国最大淡水湖，是国家战略储备水源。在国家环保严控的大背景下，除广龙小镇、樱花谷等少数项目外，目前几乎所有的开发项目都处于停滞状体，龙湖集团的仙湖锦绣，云南城投和万科联袂打造的太阳山，该拆除的要拆除，该重新规划的要重新规划。当然，这也就造成了抚仙湖片区整体市场声音的乏力，这带来了抚仙湖商业物业销售和运营的难题。
今年春节期间，抚仙湖接待游客达19.93万人次，较2017年同期增长41.0%。但是相对于庞大的云南旅游市场而言，这确是九牛一毛。
一个近200万方的文旅项目，走量是关键。只有大量的销售，才能保证资金链不断，也只有大量的销售，才能分摊商业运营的整体风险。
在金融监管加强的大背景下， 对于海诚集团这样一个中小开发商而言，要建设近70万的安置房，运营近130万方的商业综合体，其资金压力可想而知。 4月29日，抚仙湖·广龙小镇与莎梅温德姆花园酒店签约。随后，抚仙湖莎梅温德姆酒店托管公寓推出。和讯网近日走访发现，目前广龙小镇的在售产品有返租公寓和客栈，返租公寓有60平方米、100平方米两种，价格在11000-14000元/平方米，返租12年。如果入住率达到50%，主业每月可分成3120元，参考60万总价年回报37440元，回报率6.2%；如果入住率达60%，业主每月可分3744元，年资金回报率可以达7.5%；如果入住率达70%，业主月收益为4368元，年回报率为8.7%。
不过，此时60平方米的返租公寓总价在80多万，最低返租收益为2400元/月，返租收益比其在宣传资料上约定的回报率低很多。
和讯网调查发现，抚仙湖周边曾经有一个类似返租公寓承诺固定收益年回报率6.8%，但是由于经营不善达不到回报要求，公寓经营者只好撤场，投资者权益无法保障。
和讯网调查发现，早在2001年施行的《商品房销售管理办法》中，就已明令禁止采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。业内人士指出，此类销售模式难以保障业主的基本权益，一旦开发商资金链断裂，维权将十分困难。
广龙小镇一没有透露姓名的营销人员向和讯网表示，开发商卖给购房者的只是酒店式公寓，返租是购房者与温德姆酒店管理机构的托管行为，是另一重法律关系。购房者的收益主要取决于酒店公寓的运营，与开发商没有经营领域的法律约束关系，开发商不会对此负责。开发商也不会对业主返租公寓的年回报率提供相应的担保或保障。
截止发稿时，抚仙湖广龙小镇这一高调返租销售还没有受到房屋交易监管部门的处理。
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