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評估價與二手房的實際成交價不一致，這既是銀行規避風險的手段，也是行業慣例，主要有三點考慮。

1.評估價與成交價肯定不一致

成交價只是個別房屋的交易價格，而評估價是市場總體價格水平，因此二者不會一致，成交價圍繞市場價格上下波動，成交價格只是評估價格的參考。

2.評估價低有利於銀行規避風險

如果房價漲幅過快，為了防範風險，銀行會壓低二手房的評估價格，評估價格越低，客戶貸款的額度也就越少，實際支付的首付款就越多，銀行越安全。

題主的情況中，按照“貸款額上限等於二手房評估價70%”的比例計算，你實際能夠獲得的二手房貸款額度最高為63萬，相當於房屋成交價的52%，因此你的首付款比例將增加。

此外，銀行為了防範故意做高成交價格，零首付的惡性騙貸，也要使得評估價格低於成交價。

3.評估價低才能覆蓋銀行費用支出

假設房子抵押給銀行，按照評估價從銀行抵押貸款，如果到期不還貸款，把房子甩給銀行，銀行需要拍賣房子，才能變現，各種環節都需要費用支出。因此，銀行評估價肯定要比市場成交價低，這樣拍賣所得才能高於貸款損失，才能彌補各項費用支出。

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史晨昱

本人做了二十多年的信貸員。這個抵押物評估問題，可以簡單說下。

二手房按揭貸款，對抵押房產評估是一個規定動作。

眾所周知，二手房交易價格是買賣雙方決定的。有的人為了少繳稅，故意做低價格。有的人為了多貸款故意做高價格。例如題目中說的，120萬成交貸款84萬（七成計算），如果成交價做成200萬就可以貸款140萬……因此銀行要評估。

很久以前，買賣一次二手房合同好幾種，繳稅的合同總價低，給銀行貸款的合同總價高。現在這種聯網，杜絕了。

至於為什麼要銀行評估，銀行評估一般是市場價格的八成到九成……主要有兩個原因。

一是，防止交易雙方套取銀行貸款。具體如上文所述。

二是，為了預防房價波動。增加銀行抵押抗風險能力。銀行抵押成數也是浮動的。房價上漲時期，有的都到八成…房價不穩定了做七成到頭了。

一般的銀行抵押物都會評估（包含車輛，設備，房產等等），評估價都低於市場價，然後再打折抵押。

注意…本人銀行信貸員20年，炒股韭菜20年。將發佈兩種內容…1，腦洞新聞…快樂生活。2，成功學內容……如有興趣，請關注

飛刀47號

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，是銀行認為有30%的泡沫嗎？我想你是誤解了銀行的意思。要解釋這個問題，我麼必須先了解清楚一套二手房在交易過程中存在的幾個價格。

一般情況下，一套二手房交易過程中存在4個價格：

第一個是實際成交價，這個價格是真實價格，只有買賣雙方和中介知道。

第二個是國土局備案價，這個價格是為了計稅而設定的，但買賣雙方為了少交點稅，會故意保底這個價格。但房管局也不是那麼好忽悠的，房管局計稅的時候，肯定不會以買賣雙方上報的價格為準，而是有一套自己的估計，也就是下面要說的第三個價格。

第三個是房管局計稅價，這個價格一般會將比這套房子在市場上的價格略低一下。有人可能會問，為什麼不是更高，以為說高了你不服。

第四個就是銀行評估價，為什麼銀行也要來個評估價呢？因為你買房需要向銀行貸款，銀行貸款給你也需要有個判斷，而不是聽你隨便報價。一般來說，二套房首付比例30%，需要向銀行貸款70%，我們當然是希望銀行評估價越高越好，評估價越高貸款就越多，槓桿就越大。但銀行的評估價一般只會比是市場略高一些。

深圳上個月發佈的“三價合一”，就是將後面備案價、房管局評估價、銀行評估價三個價格歸一，防止高評高貸，降低槓桿，減小銀行金融風險。

天天說錢

首先我們來說明一下為什麼會有評估價一說，主要是因為需要和銀行申請貸款。而評估價格直接影響到你的首付比例。比如90平的房子，評估價90w，售價90w，那你需要支付的首付就是18w，如果售價120w 就以為你必須付款超出評估價的部分30w再支付18w 才能下款。

銀行的評估價格是不是就意味著房子的真是價值呢？

並不完全是，如果我們把房子看成商品，一個商品價值取決於真是成交價值。也就是說你花120w買了這一套房，就從側面印證了它值這個錢，如果市場上還可以轉手說明大家也認可。

其實買房的時候房屋超出評估價格太多就必須慎重考慮了，畢竟銀行的評估也是參考的指標之一，而且影響你的投入成本，如果評估過低你的投入成本會大大增加，風險也就大大增加。

大勛

大家好，我是銀行人，不立而立。

市場交易價和評估價是會有差別的，評估價不是一定比交易價低的。我做了八年的客戶經理有些經驗，這裡總結一下，你看看就明白了。

二手房交易中，銀行審批參照的最終確定價值是以評估價和交易價孰低原則，不是單純看評估價。

有的不瞭解二手房貸款，對這方面不是很瞭解。交易價與評估價孰低，一直是二手房貸款中參照的準則，因為在不同的城市交易價和評估價，不一定誰低誰高。有可能評估價比交易價低，有可能評估價比交易價要高。

舉個例子：

在2014年到2015年，我們當地的二手房交易，新區的房子評估價一般在6500到7000左右，但是實際交易價格只有6200元。

而反過來，在2017年到2018年年初，房子評估價一般維持在7000到9000多左右，但實際交易價格已經在10000元到12000元。

評估價一般是由外部機構，評估公司作出的，估價方式有好多種，與實際的交易價是有差額的，不一定誰高誰低。

評估價低於市場交易價的情況，一般出現在當地房產價格普遍大漲，正在上行期時。

影響評估價的因素有很多，評估公司的計價標準是一方面，銀行授信方面的要求也是一個考慮因素。一般在房價大漲，上星期時，銀行會考慮讓評估公司適當壓低價格，主要是出於整體風控的考慮。

另外，評估公司每年在銀行是需要准入的，銀行會對評估公司總體業務的評估價格傾向方面有考核，如果評估價普遍較高，會適當退出，所以評估古時出於這方面考慮，評估價一般不會做得很虛高。

至於你所說的泡沫銀行在設計產品之初都已經考慮到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般銀行要求住宅抵押率最高不得超過70%，個別銀行可能會有放寬。

不立而立

首先，老亮肯定的回答你，你的成交價和銀行的評估價之間的差價一般和泡沫是沒有直接關係的。一般房屋的評估價和成交價是一致的。你說的這種情況一般是有其它的原因的。

老亮更正一下，成交價120萬，評估價90萬，實際溢價25%，這種情況是很少發生的。發生這種情況一般是買賣雙方為了逃避各種稅費而可以在成交合同裡面寫90萬，所以評估也就會是90萬；還有一種可能就是為了降低首付，所以把評估價格做低。

題主的問題中有一個觀點是錯誤的，評估機構不是銀行的，銀行也不會直接自己去給評估。銀行的一般做法都是委託固定的評估機構去給需要貸款的房屋進行評估，評估價格一般會與房屋買賣合同的成交合同價格一致。

不知這個問題是否是樓主親生經歷的，如果是，可以補充說明，如果是你親生經歷老亮懷疑你是特意高價成交，溢價過大，評估機構不是吃醋的，只是是否用心而已。原創不易，給老亮點個贊吧，謝謝！

老亮說房

二手房的交易價格和銀行的評估價格肯定是有一定的差距的，所以這很正常，一般來說這個差距都在20%-40%之間，具體的差距還是要看房子的實際情況，如果房子的房齡比較老那麼差距就會明顯增大，但如果房子比較新那麼差距就會比較小。

雖然大家都只說二手房的價格比新房的價格還要高，但實際上在銀行的算法跟市場的算法是不一樣的，例如市場在估算二手房的價格的時候會把房子周邊的學位、交通、醫療等資源算進去，所以房價一般會比較高。但銀行在估算二手房房價的時候只會估算房子本身價值，而且還會根據房齡有一定的折損費，這樣一來銀行估算出來的房價當然會低很多。

所以在購買二手房的時候首付往往要比購買新房準備的更多，例如一套120萬的房子銀行只給評估90萬，那麼銀行最多也就提供7成也就是63萬的貸款，那麼自己就需要準備57萬的首付款，這也是現在很多人不喜歡買二手房的原因之一。

樓盤網

一般的二手房，評估價都會低於成交價，為什麼銀行會給你評估，有一個折扣，泡沫是一方面，其實還有一個保障，針對二手房，其實是沒有任何保障的，只能採取這種評估的模式，把房價做成真實的房價，銀行才能給你按揭，確保按揭額度，和房價之間的價值，保持一致，最大程度減少風險，當然，二手房也可以進行高評估，在與市場。

可能有業主會想不通，為什麼買新房的時候，價格比二手房貴的太多，還能給按揭貸款，難道新房就沒有泡沫，其實新房也有泡沫，但是新房按揭的過程當中會有更多的保障，開發商要做保，也就是說，假如有人，買房的過程當中斷供了，開發商要進行一定概率和比例上的全程買單，開發商和銀行之間會有一個兜底協議，確保自己賣出去的房，要對業主負責任，要對銀行負責，要對自己負責任。

然而二手房，沒有人給兜底，那隻能按照評估價，評估會按照房子的年限，建築結構，包括裝修程度，周邊房價參考，進行一個全面的評估，之後給出一個符合真實市場的價格，給你按揭，所以購買二手房的時候，一般要多準備一些首付，真實的首付就是，交易價格減去評估價格，再加上評估價格乘以30%的價格，就是真實的首付，按揭的額度是評估價格的70%利率是統一的，購買二手房也可以使用公積金貸按揭，一切都是正常程序。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

不是泡沫，而是銀行為了控制風險的一種行為。

銀行的估價

現實生活中，很多銀行在內部都設有評估崗及抵押崗，部分銀行還會每年對各個區域設定一個限高價以控制風險。銀行在審批二手房按揭貸款時，最終的依據是以成交價、市場評估價以及內部估價三者的孰低為原則的，正常情況下，都是銀行自身的內部估價為三者最低。

銀行評估崗的人員在對房產評估時一般會參照各個二手房交易官網的掛牌價格、中介掛牌價格以及你提供的外部評估價格，再結合樓層，位置，折舊等因素給出一個內部評估價格。按照我行的標準，正常情況下，內部評估價每平方米的價格會低於市場價格的2000元左右，這主要的原因有三點：一是掛牌價一般會有偏高，最終的實際成交價，基本沒有一個是掛牌價，少則差幾萬，多則十幾萬都有；二是你提供的評估價是可以做手腳的，評估價虛高的情況現實中經常發生；三是銀行為了減少風險，即使是真的價值120萬元，評估只有90萬元，按照貸款70%，只可以貸63萬元，剩餘的你需要自籌，這樣銀行的實際抵押率僅為：63/120=52.5%，與70%的抵押率對比來看，銀行的風險大大的降低。

杜絕“虛假首付”

90平的如果說銀行評估價為90萬，正常實際的交易價格很少會破110萬元的，所以你這個120萬元，極其有可能是要多套用銀行的貸款，實現所謂的虛假首付。

舉個例子：假設你套二手房實際的成交價格為100萬，按正常操作，首付30%即30萬元，那麼在銀行最高可以貸款70萬，但如果你和賣方以及中介欺騙銀行，將成交價虛假的定為120萬，這樣理論上而言首付款30%變為36萬，你實際在銀行可以貸款84萬元，比原先的70萬元，整整多貸了14萬元，你實際支付的首付款僅為100-84=16萬元，這時候你這個房子實際的抵押率達到：84/100=84%，已經嚴重超過銀行的70%的抵押上限。

總結

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，這並不是銀行認為有30%的泡沫，而是銀行控制風險的一種手段，現實中無論是普通的住宅、商業還是工業房地產，銀行的內部估價往往都低於外部的評估價格及市場價格，這一切都是為了儘可能降低自身的經營風險，屬於正常的市場情況。

鯉行者

家族財富密碼評論員山石：

這個就是你對銀行的一個誤解了，之所以給出較低的估值並不是因為有30萬元的泡沫，而是各家銀行的通行做法。

打個比方你在券商融資融券，券商給你設置預警線和平倉線這些都是為了保證借給你的錢安全在有風險的情況下券商能夠收回自己的成本和自己應該得到的那一部分利息。

同樣你拿房屋做抵押也是從銀行融資，給你評估90萬元是要給自己留出30萬的緩衝預期，銀行把這個錢借給你一旦你還不上錢那麼銀行能夠按照市價或者比市價略微低一點的價格處置掉你的房子的時候銀行可以保證收回90萬元的借出本金和部分應收利息。

而且銀行在評估房屋價值的時候參考的因素還會有很多，比如說地段、變現能力、房屋年限等等因素，也許你認為你的房子可以抵押200萬元可能真正貸到手的只有你預期的一半，而如題主所說的120萬元抵押90萬元，銀行只是按照房屋價值的75%進行折算說明你的房子還是很新的，這樣折算出來其實已經算很高的比例了。

處在不同的位置考慮問題是不同的，作為貸款人自然想讓自己的房子估價高一些，但是作為銀行他們首先要考慮的是貸給你這個錢之後是不是能夠安全的收回來。

關鍵字: 成交價 財經 二手房