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评估价与二手房的实际成交价不一致，这既是银行规避风险的手段，也是行业惯例，主要有三点考虑。

1.评估价与成交价肯定不一致

成交价只是个别房屋的交易价格，而评估价是市场总体价格水平，因此二者不会一致，成交价围绕市场价格上下波动，成交价格只是评估价格的参考。

2.评估价低有利于银行规避风险

如果房价涨幅过快，为了防范风险，银行会压低二手房的评估价格，评估价格越低，客户贷款的额度也就越少，实际支付的首付款就越多，银行越安全。

题主的情况中，按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算，你实际能够获得的二手房贷款额度最高为63万，相当于房屋成交价的52%，因此你的首付款比例将增加。

此外，银行为了防范故意做高成交价格，零首付的恶性骗贷，也要使得评估价格低于成交价。

3.评估价低才能覆盖银行费用支出

假设房子抵押给银行，按照评估价从银行抵押贷款，如果到期不还贷款，把房子甩给银行，银行需要拍卖房子，才能变现，各种环节都需要费用支出。因此，银行评估价肯定要比市场成交价低，这样拍卖所得才能高于贷款损失，才能弥补各项费用支出。

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史晨昱

本人做了二十多年的信贷员。这个抵押物评估问题，可以简单说下。

二手房按揭贷款，对抵押房产评估是一个规定动作。

众所周知，二手房交易价格是买卖双方决定的。有的人为了少缴税，故意做低价格。有的人为了多贷款故意做高价格。例如题目中说的，120万成交贷款84万（七成计算），如果成交价做成200万就可以贷款140万……因此银行要评估。

很久以前，买卖一次二手房合同好几种，缴税的合同总价低，给银行贷款的合同总价高。现在这种联网，杜绝了。

至于为什么要银行评估，银行评估一般是市场价格的八成到九成……主要有两个原因。

一是，防止交易双方套取银行贷款。具体如上文所述。

二是，为了预防房价波动。增加银行抵押抗风险能力。银行抵押成数也是浮动的。房价上涨时期，有的都到八成…房价不稳定了做七成到头了。

一般的银行抵押物都会评估（包含车辆，设备，房产等等），评估价都低于市场价，然后再打折抵押。

注意…本人银行信贷员20年，炒股韭菜20年。将发布两种内容…1，脑洞新闻…快乐生活。2，成功学内容……如有兴趣，请关注

飞刀47号

90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？我想你是误解了银行的意思。要解释这个问题，我么必须先了解清楚一套二手房在交易过程中存在的几个价格。

一般情况下，一套二手房交易过程中存在4个价格：

第一个是实际成交价，这个价格是真实价格，只有买卖双方和中介知道。

第二个是国土局备案价，这个价格是为了计税而设定的，但买卖双方为了少交点税，会故意保底这个价格。但房管局也不是那么好忽悠的，房管局计税的时候，肯定不会以买卖双方上报的价格为准，而是有一套自己的估计，也就是下面要说的第三个价格。

第三个是房管局计税价，这个价格一般会将比这套房子在市场上的价格略低一下。有人可能会问，为什么不是更高，以为说高了你不服。

第四个就是银行评估价，为什么银行也要来个评估价呢？因为你买房需要向银行贷款，银行贷款给你也需要有个判断，而不是听你随便报价。一般来说，二套房首付比例30%，需要向银行贷款70%，我们当然是希望银行评估价越高越好，评估价越高贷款就越多，杠杆就越大。但银行的评估价一般只会比是市场略高一些。

深圳上个月发布的“三价合一”，就是将后面备案价、房管局评估价、银行评估价三个价格归一，防止高评高贷，降低杠杆，减小银行金融风险。

天天说钱

首先我们来说明一下为什么会有评估价一说，主要是因为需要和银行申请贷款。而评估价格直接影响到你的首付比例。比如90平的房子，评估价90w，售价90w，那你需要支付的首付就是18w，如果售价120w 就以为你必须付款超出评估价的部分30w再支付18w 才能下款。

银行的评估价格是不是就意味着房子的真是价值呢？

并不完全是，如果我们把房子看成商品，一个商品价值取决于真是成交价值。也就是说你花120w买了这一套房，就从侧面印证了它值这个钱，如果市场上还可以转手说明大家也认可。

其实买房的时候房屋超出评估价格太多就必须慎重考虑了，毕竟银行的评估也是参考的指标之一，而且影响你的投入成本，如果评估过低你的投入成本会大大增加，风险也就大大增加。

大勛

大家好，我是银行人，不立而立。

市场交易价和评估价是会有差别的，评估价不是一定比交易价低的。我做了八年的客户经理有些经验，这里总结一下，你看看就明白了。

二手房交易中，银行审批参照的最终确定价值是以评估价和交易价孰低原则，不是单纯看评估价。

有的不了解二手房贷款，对这方面不是很了解。交易价与评估价孰低，一直是二手房贷款中参照的准则，因为在不同的城市交易价和评估价，不一定谁低谁高。有可能评估价比交易价低，有可能评估价比交易价要高。

举个例子：

在2014年到2015年，我们当地的二手房交易，新区的房子评估价一般在6500到7000左右，但是实际交易价格只有6200元。

而反过来，在2017年到2018年年初，房子评估价一般维持在7000到9000多左右，但实际交易价格已经在10000元到12000元。

评估价一般是由外部机构，评估公司作出的，估价方式有好多种，与实际的交易价是有差额的，不一定谁高谁低。

评估价低于市场交易价的情况，一般出现在当地房产价格普遍大涨，正在上行期时。

影响评估价的因素有很多，评估公司的计价标准是一方面，银行授信方面的要求也是一个考虑因素。一般在房价大涨，上星期时，银行会考虑让评估公司适当压低价格，主要是出于整体风控的考虑。

另外，评估公司每年在银行是需要准入的，银行会对评估公司总体业务的评估价格倾向方面有考核，如果评估价普遍较高，会适当退出，所以评估古时出于这方面考虑，评估价一般不会做得很虚高。

至于你所说的泡沫银行在设计产品之初都已经考虑到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般银行要求住宅抵押率最高不得超过70%，个别银行可能会有放宽。

不立而立

首先，老亮肯定的回答你，你的成交价和银行的评估价之间的差价一般和泡沫是没有直接关系的。一般房屋的评估价和成交价是一致的。你说的这种情况一般是有其它的原因的。

老亮更正一下，成交价120万，评估价90万，实际溢价25%，这种情况是很少发生的。发生这种情况一般是买卖双方为了逃避各种税费而可以在成交合同里面写90万，所以评估也就会是90万；还有一种可能就是为了降低首付，所以把评估价格做低。

题主的问题中有一个观点是错误的，评估机构不是银行的，银行也不会直接自己去给评估。银行的一般做法都是委托固定的评估机构去给需要贷款的房屋进行评估，评估价格一般会与房屋买卖合同的成交合同价格一致。

不知这个问题是否是楼主亲生经历的，如果是，可以补充说明，如果是你亲生经历老亮怀疑你是特意高价成交，溢价过大，评估机构不是吃醋的，只是是否用心而已。原创不易，给老亮点个赞吧，谢谢！

老亮说房

二手房的交易价格和银行的评估价格肯定是有一定的差距的，所以这很正常，一般来说这个差距都在20%-40%之间，具体的差距还是要看房子的实际情况，如果房子的房龄比较老那么差距就会明显增大，但如果房子比较新那么差距就会比较小。

虽然大家都只说二手房的价格比新房的价格还要高，但实际上在银行的算法跟市场的算法是不一样的，例如市场在估算二手房的价格的时候会把房子周边的学位、交通、医疗等资源算进去，所以房价一般会比较高。但银行在估算二手房房价的时候只会估算房子本身价值，而且还会根据房龄有一定的折损费，这样一来银行估算出来的房价当然会低很多。

所以在购买二手房的时候首付往往要比购买新房准备的更多，例如一套120万的房子银行只给评估90万，那么银行最多也就提供7成也就是63万的贷款，那么自己就需要准备57万的首付款，这也是现在很多人不喜欢买二手房的原因之一。

楼盘网

一般的二手房，评估价都会低于成交价，为什么银行会给你评估，有一个折扣，泡沫是一方面，其实还有一个保障，针对二手房，其实是没有任何保障的，只能采取这种评估的模式，把房价做成真实的房价，银行才能给你按揭，确保按揭额度，和房价之间的价值，保持一致，最大程度减少风险，当然，二手房也可以进行高评估，在与市场。

可能有业主会想不通，为什么买新房的时候，价格比二手房贵的太多，还能给按揭贷款，难道新房就没有泡沫，其实新房也有泡沫，但是新房按揭的过程当中会有更多的保障，开发商要做保，也就是说，假如有人，买房的过程当中断供了，开发商要进行一定概率和比例上的全程买单，开发商和银行之间会有一个兜底协议，确保自己卖出去的房，要对业主负责任，要对银行负责，要对自己负责任。

然而二手房，没有人给兜底，那只能按照评估价，评估会按照房子的年限，建筑结构，包括装修程度，周边房价参考，进行一个全面的评估，之后给出一个符合真实市场的价格，给你按揭，所以购买二手房的时候，一般要多准备一些首付，真实的首付就是，交易价格减去评估价格，再加上评估价格乘以30%的价格，就是真实的首付，按揭的额度是评估价格的70%利率是统一的，购买二手房也可以使用公积金贷按揭，一切都是正常程序。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

不是泡沫，而是银行为了控制风险的一种行为。

银行的估价

现实生活中，很多银行在内部都设有评估岗及抵押岗，部分银行还会每年对各个区域设定一个限高价以控制风险。银行在审批二手房按揭贷款时，最终的依据是以成交价、市场评估价以及内部估价三者的孰低为原则的，正常情况下，都是银行自身的内部估价为三者最低。

银行评估岗的人员在对房产评估时一般会参照各个二手房交易官网的挂牌价格、中介挂牌价格以及你提供的外部评估价格，再结合楼层，位置，折旧等因素给出一个内部评估价格。按照我行的标准，正常情况下，内部评估价每平方米的价格会低于市场价格的2000元左右，这主要的原因有三点：一是挂牌价一般会有偏高，最终的实际成交价，基本没有一个是挂牌价，少则差几万，多则十几万都有；二是你提供的评估价是可以做手脚的，评估价虚高的情况现实中经常发生；三是银行为了减少风险，即使是真的价值120万元，评估只有90万元，按照贷款70%，只可以贷63万元，剩余的你需要自筹，这样银行的实际抵押率仅为：63/120=52.5%，与70%的抵押率对比来看，银行的风险大大的降低。

杜绝“虚假首付”

90平的如果说银行评估价为90万，正常实际的交易价格很少会破110万元的，所以你这个120万元，极其有可能是要多套用银行的贷款，实现所谓的虚假首付。

举个例子：假设你套二手房实际的成交价格为100万，按正常操作，首付30%即30万元，那么在银行最高可以贷款70万，但如果你和卖方以及中介欺骗银行，将成交价虚假的定为120万，这样理论上而言首付款30%变为36万，你实际在银行可以贷款84万元，比原先的70万元，整整多贷了14万元，你实际支付的首付款仅为100-84=16万元，这时候你这个房子实际的抵押率达到：84/100=84%，已经严重超过银行的70%的抵押上限。

总结

90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，这并不是银行认为有30%的泡沫，而是银行控制风险的一种手段，现实中无论是普通的住宅、商业还是工业房地产，银行的内部估价往往都低于外部的评估价格及市场价格，这一切都是为了尽可能降低自身的经营风险，属于正常的市场情况。

鲤行者

家族财富密码评论员山石：

这个就是你对银行的一个误解了，之所以给出较低的估值并不是因为有30万元的泡沫，而是各家银行的通行做法。

打个比方你在券商融资融券，券商给你设置预警线和平仓线这些都是为了保证借给你的钱安全在有风险的情况下券商能够收回自己的成本和自己应该得到的那一部分利息。

同样你拿房屋做抵押也是从银行融资，给你评估90万元是要给自己留出30万的缓冲预期，银行把这个钱借给你一旦你还不上钱那么银行能够按照市价或者比市价略微低一点的价格处置掉你的房子的时候银行可以保证收回90万元的借出本金和部分应收利息。

而且银行在评估房屋价值的时候参考的因素还会有很多，比如说地段、变现能力、房屋年限等等因素，也许你认为你的房子可以抵押200万元可能真正贷到手的只有你预期的一半，而如题主所说的120万元抵押90万元，银行只是按照房屋价值的75%进行折算说明你的房子还是很新的，这样折算出来其实已经算很高的比例了。

处在不同的位置考虑问题是不同的，作为贷款人自然想让自己的房子估价高一些，但是作为银行他们首先要考虑的是贷给你这个钱之后是不是能够安全的收回来。

關鍵字: 房产 财经 银行