中房报记者 李燕星 | 北京报道
商业星河，璀璨流动。
12月4日，由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。中国住交会被称为“中国房地产的奥林匹克”，是房地产行业的晴雨表和策源地，更是中国地产人的一个盛大节日。
这场足以令业界瞩目的年度峰会共计开展9场分论坛，来自中国社会科学院、中国房地产业协会、全国商业地产工作委员会、住建部科技与产业化发展中心、中国建筑设计研究院、中国城市更新论坛、中国城市规划学会、中国社区商业工作委员会等研究机构，以及碧桂园、中交房地产、金地集团、绿城中国、当代置业、朗诗集团、中国葛洲坝地产、新城控股集团等房地产开发与设计单位，融创服务集团、联科智慧城投资集团、鑫苑物业、新派公寓、陶红兵愿景集团等服务企业，产业链上下游相关企业代表近千人齐聚一堂，共同探讨经济新常态房地产行业的发展路径。
实际上，这些年，住交会总是将一些闪光的思想、前沿趋势、产业化技术引入到行业，并为行业回归理性、建构商业文明、重塑行业价值观鼓与呼。
单大伟：日子不如以前但未必不是好事
中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长单大伟
“历史，总是在一些特殊的年份给人们以汲取智慧、继续前行的力量。2019年是新中国成立70周年，是改革开放和城镇住房制度改革41周年，也是住交会走过21个春秋的年份。” 中国房地产报总经理、中国住交会组委会秘书长单大伟在主办方致辞中表示。
数十年来，在国家层面，中国经济取得了举世瞩目的成绩，成为世界第二大经济体，7亿多人摆脱贫困；行业层面，房地产伴随着国家发展，伴随改革开放从无到有、不断壮大，人们居住面貌发生很大改观，诸多企业跻身世界500强行列；期间，住交会不断蝶变，从区域走向全国，如今已成长为中国房地产行业最具价值的行业交流与展览平台。
与此同时，住交会忠实记录了中国房地产行业的发展，在每一个发展关键期，都精准地进行趋势引领，包括在多次调控时号召行业适应政策要求，理性发展；在金融危机时强调看清大势，抱团取暖；在“房住不炒”的大背景下，强调产品为王，经营为上。
单大伟表示，“这些年，我们总是将一些闪光的思想、前沿趋势、产业化技术引入到行业，并为行业回归理性、建构商业文明、重塑行业价值观鼓与呼。目前，时代发展迎来了崭新篇章，经济进入新常态。对于房地产行业，十九大报告也全面提出新阶段住房发展新思路与新目标，强调‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，让全体人民住有所居。在这样的定位下，我们认为，虽然房地产行业的日子不如从前了，发展出现了一些停滞，但我们认为这对于行业来说是一件好事。
对于未来，他认为，新形势将进一步倒逼房地产行业改革，提升服务水平，提高生产效率，增强创新能力，为城市与人们提供更多幸福的居所。因此，我们房地产行业一定要在这样的要求下定准自己的发展的目标，为城市与人们提供更多的可能，要坚守“以客户为中心”的发展，以时代需求为主的“创新”。
陈淮：房地产行业改变了老百姓在财富配置上的动力
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮
“改革开放以来，风风雨雨中房地产业听到的赞美太少，饱受质疑与焦虑，但其实房地产业对于中国改革开放，对于我们走向富强和实现中国梦，对于十九大报告提出的2050年建成现代化强国，都是必不可少的重要历程。” 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮演讲开始先肯定了房地产业对各项社会事业发展的重要性，紧接着通过回忆徐徐展开房地产业如何改变中国的历史画卷。
上世纪80年代初，我国城镇居民只有1.6亿人口，现在已经是8.9亿人口。“正是面对这样严重的房荒，我们才有了城镇住宅建设的大发展以及房地产业的兴旺。”陈淮说。
1998年，亚洲金融危机爆发，中国经济形势从长期的供不应求、卖房市场短缺一夜间逆转为全面的供大于求。面对经济增速下行压力，时任国务院总理的朱镕基提出确保当年国民经济增速不低于8%，提出了房车入户的基本思路，“十万元”时代迅猛而来。不过，陈淮认为，那时的房地产业还算不上真正的产业。
2008年，世界金融危机爆发。陈淮回忆到，“是我们出手快、出拳重的政策，在房地产业推出两成首付且七折优惠政策，才力挽狂澜，使得中国没有陷入巨大动荡，房地产业功不可没。”
“即便在这样‘生于忧患’的环境下，房地产业仍旧不断突围增长，当我们面对经济增速下行压力时，房地产业仍然作为支柱行业。”陈淮认为，且房地产业是惠于天下的，40年的住房建设和城市化建设，不仅让绝大多数老百姓程度不同地改善住房条件，让城镇人口数倍扩张情况下实现大多数人有房住的初期目标，也让一线城市可以和发达国家历史悠久的超大城市相媲美，更重要的是建立了社会信用体系中的个人信用资源。
十九大报告提出，社会基本矛盾已经发生变化，即人民对美好生活的需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。陈淮认为，这是一个巨大的转折，可以说是对我们思想认识，对房地产业一个重要的启示，“中国要实现长期可持续发展，关键的问题已经不是简单的增加生产能力，而是要扩张消费。”
“40余年来，房地产业极大改变了我们的国家、社会，改变了我们的价值取向，改变了老百姓在自己财富配置上的思维动力。”陈淮总结道。
王永平：希望政策引导住宅投资有序流入商业
全国商业地产工作委员会会长王永平
“15年前，大家问什么是商业地产，那时的商业地产还没有形成产业；10年前，大家问谁在做商业地产，那时候做商业地产的公司还不多，现在大家问谁还没有做商业地产，几乎所有公司都进入了这个行业。现在商业和地产很难分割，所谓无房企不商业，无住宅不商业，无创新不商业。”全国商业地产工作委员会会长王永平简单回顾了商业地产的发展历程。
他介绍称，无房企不商业，是说几乎大的房产公司都进入了商业地产，比如绿地、万达、富力；无住宅不商业，是说商业地产都是综合体开发模式，比如华人万象城、中粮大悦城都要配住宅，通过住宅销售回款来平衡商业持有的资金压力；无创新不商业，是说这些年商业地产供应量相当之大，如果没有差异化，没有特色，没有创新，会很难存活。
对于商业地产的发展，王永平提出三个建议。
一是调整商住混调政策。在调控中区分商业地产与住宅地产。针对住宅地产提出“房住不炒”是对的，但商业地产天然带有投资属性，应该鼓励去投资。希望通过政策调整，让住宅地产投资有序流向商业地产，而不是个体随便散卖，纵容支持不良商业地产商。
二是改变商住混合供给模式。现在商业地产发展主流模式都是综合体，基本靠卖住宅赚的钱去养商业，但这个模式的弊端近年逐渐显现，很多房地产商套用这个模式靠住宅挣钱，同时持有一堆商业，但很多是不良的，是没有前途的。北京最近做出调整，未来不再供应综合性用地，将商业用地和住宅用地剥离，单独供应，充分显现商业地产的土地价值。
三是改变商住混合估值模式。过去用地是绑架式供地，住宅用地强制性配商业，很多商业是被商业。现在，我们在银行评估贷款过程中，商业项目的评估和住宅项目的评估差别不大，更多是要看地段、看投资，但实际上商业物业的价值和前期投入关系并不是太多，更多是体现在于运营上。
卢海波：数据技术让商业策略变成现实
腾讯位置数据商业应用产品负责人卢海波
“我们在城市领域做了一些尝试，三年之前做了长三角交通规划测试，计算了长三角核心城市之间的人员迁徙情况，还帮助上海新庄做的工业园区重新调规。” 腾讯位置数据商业应用产品负责人卢海波用一个案例阐述了腾讯位置大数据在城市规划发展方面的尝试。
聚焦新商业与人效体验量化，卢海波认为房地产行业包括商业地产发展非常不容易，从收房租到自持运营，整个行业都在发生剧烈变化，行业新出品的名词概念越来越多，市场变化非常快。
不过，他认为商业本质没有变化，依旧是根据需求找到供给，只是找到供给的方式在变。其中，商业4P形式一直在变，以广告为例，从黄页广告变为朋友圈广告；渠道一直在变，以股票交易为例，从电话交易变成各种各样的电子交易；销售行为的代际内容也一直在变，第一代吃饱穿暖即可，第二代出现身份奢侈品，要通过时尚来凸显身份，第三代追求个性化、品质、调性、更深刻的文化与心理认同感，第四代追求细分，要定制，文旅、康养、培训，越来越体现从外在到内涵的变化。
他认为，商业地产其实也暗含这种变化，中国最早的商业地产是香港新世界，就是百货，后来加上餐饮、电影院等体验式消费，到现在很多MALL里会有摩天轮、开心麻花等消费场景，商业地产最终变成了一个情感寄托场所，变成心理认同场所，变成找到自我的场所。
此同时，整个商业领域还要面对一场正在发生的挑战。卢海波认为，传统行业无论是招商、运营还是采购、推广，把人货场弄清楚就非常不容易了，但是这几年，人货场之外又出现了基于移动互联网所产生的物理空间之外的网络空间的人货场，这一网络空间的存在对于线下物理空间来说是竞争还是合作关系，答案已经被逐步摸索出来了。
他举了一个关于客流的例子加以说明，以前说男性20岁至30岁是目标群体，就是一句话；现在随着技术不断进步，可以通过各种各样的手段更加准确刻画客流的样子，客流不再是抽象概念，通过技术可以描述更多消费者的具体行为，以及情感。
卢海波表示，技术的变革推动商业4P形式变化，产业互联网变成现实，新的数据中心在不断崛起，随着新技术手段不断增加，数据方面能够给到的策略变成了现实，数据不再是传统的BI，而是能够为业务提供夯实依据。未来会怎样，谁也不知道，但是未来肯定和预测的不一样，所以预测没有实际意义，重点是，今天做对了什么才能够有未来，才能够在未来不断立于不败之地。”
柴铎：中国城市更新需要自己的话语体系
中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎
“城市，是人类经济、社会、文化活动的中心舞台；代表了一个时代的生产力发展阶段、科技水平、审美标准、生活模式，反映着人们对美好生活的追求与向往。城市更新是伴随着城市的成长、发展历程逐渐发育的。”中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎谈及对城市的定位和认识时这么说到。
他表示，中国城市更新活动，由借鉴国外开始。但是由于土地制度不同、人地矛盾状况不同、工业化城镇化发展阶段不同、民间组织和金融市场发育程度不同，产学研政合作机制完善程度不同，以及生态环境危机情况不同，所以中国的城市更新不能照搬西方模式，需要由自己的话语体系。
不过他认为，当前中国城发展正面临四大类突出问题：一是空间开发低效、土地利用效率偏低，即便是上海、苏州、深圳，其地均GDP水平也仅相当于巴黎的1/3，东京的1/10上下，与世界发达城市具有极大的差距。二是空间规划约束力不足，造成城市空间无序蔓延，造成城市生态空间萎缩、破碎，城乡边界模糊，城市形态凌乱。三是城市建筑老旧，建筑质量不过关，服务功能不健全，设计理念之后，特别是公共服务供给不充分、配置不均衡。四是城市内部的用地空间结构不合理，多数城市工业用地比重过高，而生态空间比例严重偏低。
他把中国城市更新事业发展环境可概括为“三期叠加”：首先，从国家战略与政策来看，包括势—道—术三个层面，在生态文明建设和新型城镇化战略下，国土空间规划改革正在着力落实城市开发边界、永久性基本农田、生态保护红线和“三线管控”，约束城市土地节约集约利用，特别是土地管理法修订，改革了征地制度。城市普遍由增量扩张步入“紧凑型、内涵式”发展阶段。
其次，从社会对城市功能的需求来看。产业方面，目前正在实施的供给侧结构性改革，推动产业升级、腾笼换鸟、补齐短板。商业方面，“90”“00”后已成为极具个性化的消费主力群体，其消费结构、偏好发生了质的变化。居住层面，城市居民对健康、休闲娱乐、文旅康养的消费需求不断攀升。现有城市设施供给已无法满足需求。
第三，从房地产行业自身发展阶段来看。由于宏观经济内外部形势发生深刻变化，经济下行压力加大；行业调控政策则树立了“房住不炒、长短结合、因城施策”原则。推动房地产市场发展形式由增量步入存量，产业链由传统的“拿地——开发——销售”转变为“选项目、投资、改造、定位、运营、退出。”
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