听说城区又有一块地标级
“超级靓地”即将拍卖
地段位置—真的是
好到爆
…………
地块概况
该地块占地面积42343.36㎡
容积率上限为5.07
总计容建面高达214739㎡
△地块航拍图（拍摄于2018年12月16日）
地块四至：地块北面为塘溪路，南侧为龙湾路，西临排水渠及民居，东侧为1.5万㎡东莞储备用地（容积率4.0，商业20%，住宅80%，限高150米）及厂房，距离在建地铁1号线滨江体育公园站约850米左右。
整个地块有三个地块组成，地块一占地面积31083.41㎡，容积率上限3.85，总计容建面119671㎡，其中住宅占80%（95737㎡），商业占20%（23934㎡）。
△地块现状（拍摄于2018年12月16日）
地块二占地面积1753.19㎡（仅出让地下停车场空间），地块三占地面积9506.76㎡，容积率上限10.0，总计容建面95068㎡，其中商业占60%（57041㎡），住宅占40%（38027㎡），3宗地块合计占地面积42343㎡，总计容建筑面积214739㎡，其中商业占38%（80975㎡）。
竞拍条件苛刻
1：三个地块应统一规划建设，停车位可统筹平衡。
2：北七路，北八路，北九路须与本项目同步实施建设。
3：地块一需无偿配建1000㎡文化中心，可附设，1个2500㎡公交首末站站场面积（不算计容建面）。
4：地块一需无偿配建300个社会停车位，建成后移交给万江街道办事处。
5：地块二规划出让用途为地下空间，功能为地下停车场，其中地面空间用地性质为道路用地，地面产权归政府所有。
6：地块三规划为地标级建筑，建筑高度应大于180米，小于或等于220米。
7：地块三须设置200㎡社区服务站，1000㎡图书馆，可附设。
8：无偿配建100个社会停车场公共停车位。
9：以上配套设施由地块竞得开发主体实施，建成后须无偿移交万江街道办事处。
地块点评：地块位置还是非常不错的，但地块竞拍要求较苛刻（需建设地标建筑，商业占整个地块计容建面38%左右及无偿配建要求，很考验开发商综合运营能力与现金流，或将“吓退”不少开发商，不排除底价成交可能性）。未来该地块洋房项目估计会较为抢手（预测仍有较高利润操作空间)，可参考万江万科首铸东江之星洋房销售情况。
区域规划
地块位于龙湾休闲商务板块，功能引导为“具有水乡风情和东莞特色的高端商务、休闲、旅游的标志地区，是中心城区重要的滨水功能板块”。该板块位于中心城区对接水乡新城片区的门户，片区内长江大道横贯，临近广深高速，对外通达，交通便利。
万江龙湾滨江片区区位
地块航拍全貌（好地网）
据东莞规划局公布的《关于万江龙湾滨江片区“三旧”单元前期研究报告的公示文件》，地块东侧厂房权属东莞市科瑞建筑工程有限公司，属于坝新路周边地块改造项目一期更新范围。该房拟采取拆除重建的方式进行更新，规划用地性质拟调整为商住用地。可见，本地块未来人居环境将随着城市的更新而得到进一步提升。
改造方案示意图
规划用地图（调整方案）
根据规划，地块所处的片区用地调整分三个片区：
片区一：落实现行备案控规，并结合交通梳理、现状情况等局部优化；
片区二：落实城市设计方案，并结合“拆三留一”进行修正，将原控规中大量商业用地，调整为新型产业用地、一类工业用地、商住混合用地、商业用地、居住用地及相关公共配套设施；
片区三：基本以保留现状及落实原控规方案为主，结合坝新苑改造项目局部调整。地块正处于用地调整片区二范围内，在“拆三留一”的政策指引下，地块周边会有更多的公共配套设施。
2.2 地块北侧
地块紧邻东莞水道，适宜打造优质滨水产品。隔江为大型居住小区阳光海岸花园，以及东莞市客运汽车总站。
地块北侧航拍实景（好地网）
2.3 地块东侧
地块东侧为金地外滩8号，该楼盘配套建设幼儿园。金地外滩8号二手房精 装高层售价约2.3万元/㎡。700米范围内，拥滨江体育公园、东莞市民艺术中心等大型综合体育、娱乐、休闲配套，还有在建地铁1号线滨江体育馆站。据了解，东莞地铁1号线建设期约六年，预计2024年通车。
地块东侧航拍实景（好地网）
2.4 地块南侧
地块南侧龙湾路为龙湾雅苑，隔坝新路有精英世家，稍远处还有万科首铸东江之星、尚书悦府。其中，万科首铸东江之星在售建面约32㎡高层商办公 寓楼产品，带装修均价约为19500元/㎡，精英世家二手房精 装高层售价约2.2万元/㎡。
地块南侧航拍实景（好地网）
2.5 地块西侧
地块西面紧邻龙湾湿地公园，而龙湾湿地公园西侧紧邻龙湾婚庆主题公园，可谓尽享连片的滨江水岸生态环境。
地块西侧航拍实景（好地网）
城区楼市
据乐居小编不完全统计，目前城区在售/待售项目约有14个，均价在18000-34000元/㎡左右，且大部分楼盘体量较小或尾盘状态。如凯晟景园目前只剩最后一套170㎡4房毛坯在售，据万科皇马郦宫销售顾问介绍，目前万科皇马郦宫143㎡精 装4房货量仅剩20多套在售，均价30000-31000元/㎡，主推的242㎡毛坯5房货量较多，在售均价26000-34000元/㎡左右。
从整体上看，城区越来越多精 装洋房项目已卖到3万/㎡左右，而城区最近多个新楼盘洋房吃风价达到惊人的3.5-4万/㎡左右，目前城区供应量已远远不能满足城区市民置业需求，越来越多城区市民外溢到石碣，高埗，寮步等镇街置业。
板块地价
△万科首铸翡翠东望地块竞得截图
南城万科首铸翡翠东望：2018年6月21日经过9家房企，64轮激烈竞拍，南城6.7万㎡商住地最终被万科以25.4亿+自持面积20%+自持5年艰难拿下，折合楼面地价17116元/㎡。
△141㎡小院别墅
目前万科首铸翡翠东望，小别墅141㎡和157㎡，毛坯3.7万至4.1万/㎡，规划有168套，目前剩下30多套在售，配2个车位，95-143㎡洋房待推出，吹风价3.5万/㎡左右。
东莞拍地日历
采写：桃源
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