跟土木工程大師兄告訴你：建設工程項目從拿地到交付的全部流程（一、土地階段的開發程序）
我們都知道，建設工程項目從拿地到交付，總共分為5大開發階段、共計216項報批報建手續。這讓很多剛開始接觸相關工作的朋友來說，往往很難完全梳理清楚。不要擔心，從今天開始，土木工程大師兄將利用幾篇文章，跟大家一起梳理、探討全部報批報建手續與資料明細，希望大家能夠喜歡！
科普一：一個建設工程項目的開發，一般分為如下五個階段：土地階段、工程規劃報批階段、工程許可報批階段、項目預售及抵押、解押階段和工程竣工驗收備案階段。
科普二：項目開發的六證是哪“六證”？——六證分別指的是：建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證和建設工程竣工備案證。
接下來進入今天的正題：土地階段的開發程序有哪些？
一、獲取土地使用權的方式：
（一）通過行政劃撥方式取得
劃撥方式取得土地，該用地單位對於該宗地的使用必須符合劃撥目錄中的用途，房地產開發企業不享受劃撥資格。
（二）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權（城中村改造打包地塊）
舊城改造中標地塊，武漢市現行操作方法是由中標單位墊付拆遷經費，農用地轉用等各種規費，並墊資負責拆遷戶安置。在土地進入儲備階段後由政府協調相關部門確保該單位取得該宗土地使用權。
（三）轉讓取得（二級市場）
轉讓方式取得使用權，即為俗稱的二級市場拿地，一級市場和二級市場取得土地的最大區別在於一級市場是出讓地，二級市場是轉讓地。
（四）通過司法裁決取得使用權
各級人民法院通過民事刑事案件審判，或者司法裁定後根據相關法律規定取得土地使用權。判決或裁定生效後，必須經過執行庭執行後方可取得使用權。
（五）通過兼併，收購等股權重組方式取得。
（六）出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）一級市場
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形勢或程序將國有土地使用權與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
（七）幾種其他的土地使用權獲取方式
1.劃撥土地補辦出讓
- 要求：“一符合三不變”原則。符合當前控規，土地主題不改變，土地用途不改變，使用強度等現狀條件不改變。
如有一項改變，必須經過招拍掛程序進入市場。
持土地證到規劃局查詢該宗土地是否符合當前總規一級局部控制性規劃，符合規劃的由利用處受理，準備資料報市政府供地會討論（一個月舉行一次）
通過供地會討論以後核發供地計劃；
收回原土地證，重新測圖（出地形圖，地籍圖，供地專用附圖等）
按照正常新增用地供地程序辦理接下來的手續。
2.土地使用權流轉（出讓地，劃撥用地，農用地，集體用地）
今天僅介紹出讓地使用權流轉：母公司取得土地使用權後，將使用權流轉到其全資子公司名下。按照我國現行法律，不屬於交易行為，不用重新進入市場。
劃撥用地使用權流轉同理。
集體用地使用權流轉十分複雜，在此大師兄就先不做介紹，希望有內行的小夥伴們在下面評論裡留言解惑。
今天，土木工程大師兄跟大家一起分享了關於在土地階段的開發程序中，獲得土地使用權的方式有哪些。希望小夥伴們多多轉發、評論、點贊，謝謝！
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