時光飛逝，功夫君踩盤步履不停
很快就將禪城在售的住宅盤都看過了
公寓盤卻鮮有涉獵
今天我們一起來看看
禪城市中心的三大公寓盤
人氣如何，產品如何，價格如何！
兆陽O立方
首付40萬起 物管費高達5.8元
功夫君首先走訪的是兆陽O立方，其位於禪城區府通濟大院對面，由兩棟樓組成，是一個純公寓盤。
▲兆陽O立方
功夫君到訪時售樓部有3-4臺客正在向銷售諮詢，人氣尚可。
項目目前在售1座複式公寓，12梯34戶，面積為42-50㎡，帶裝修售價1.8-2萬/㎡，部分特價單位不到1.8萬/㎡。
以一套11樓南向C3單位為例，建築面積49.99㎡，原價98.2萬，現在一口價91.5萬，單價1.83萬/㎡。
▲項目特價單位
如果選擇單邊位的C2戶型，一套總價至少100萬，還是北向單位，單價接近2萬/㎡。
港真，這個價錢不便宜啊。
同樣不便宜的還有物管費。據銷售介紹，項目前兩年是2.8元/月/平；第3年為4.8元/月/平；第4年起為5.8元/月/平。
也就是說，一套50㎡的複式第4年起每月光物管費就要將近300元，一年接近3500元。
截至目前，項目首層已經有部分商家進駐，多以中高端餐飲為主，主打客群也是年輕人。
▲首層引進部分商業配套
很明顯，O立方的買家主要面向投資客，買下來出租給年輕人創業或居住。當然，也有極個別買家自住。
話不多說，一起來看看樣板房如何？
據銷售介紹，這些複式公寓總層高為5米，上下層分別為2.45米。
以這套C3戶型為例，面寬約3.6米，一進門右手邊是衛生間，緊接著是廚房和餐客廳和小陽臺，廚房只能用電。
▲客廳與餐廳
▲陽臺
二層可做3個房間，其中兩個是黑房，臥房與客廳同一個朝向，帶一個小陽臺，但頂梁很低，開窗可以，站立不便。
▲二層臥房
相比之下，單邊位的C2戶型會好一點，因為一側無遮擋，可以做窗戶，增加採光和通風力度，但價格也是最高的。
功夫短評：首先，無論是在建的3號線還是廣佛線，距離O立方都不算近，出行主要還是靠開車或公交，地段優勢不明顯；其次，項目內部沒有太多綠化環境，背靠忠義鄉，還有大片廠房在附近。最後，物管費實在是太！高！了！直追別墅產品呀！
朝安碧桂園
最高2.4萬/㎡ 單邊位戶型能明火
朝安碧桂園位於廣佛線朝安站附近，也是一個純公寓盤，帶裝修出售。
項目1號樓已售罄，目前在售2/3號樓，2號樓主打躍式，總高28層，3梯23戶，面積為33-41平，層高3.5米，單價區間為1.5-1.6萬/㎡。
▲朝安碧桂園
3號樓為3梯26戶，主打37-63平的複式，層高5.4米，三房兩廳或雙層分租設計，單價區間為1.8-2.4萬/㎡，預計2019年12月交樓。
對比來看，2號樓的價格要比3號樓便宜不少，產品也不盡相同。以一套37㎡躍式為例，折後總價約62萬，首付5成即31萬，貸款10年月供為3500元。
而同樣面積段的3號樓複式總價則接近80萬，月供約4400元。
▲項目在售2/3座複式公寓
3號樓的複式主要分為三種產品類型：中空三房兩廳、雙鑰匙和小複式。
其中，中空三房兩廳面積為63㎡，是項目唯一可以明火的戶型，分佈在每層的兩端，單邊位，單價最高，總價約150萬/套。
雙鑰匙產品則為上下分租形式，主要是投資使用。
小複式則為上下兩層，一層是廚房、餐客廳和衛生間，二層是臥房。項目為了加速雙鑰匙出貨，並沒有做小複式的樣板房。
瞭解完價格，我們來看看格局和裝修水平。
還是以2號樓的躍式為例：
一進門兩邊分別是廚房和衛生間，廚房的櫥櫃、操作面板、水池、抽油煙機和電磁爐都在交標範圍內。
▲2座躍式37㎡樣板房
其中，電磁爐用的是美的，為嵌入式；抽油煙機用的是老闆牌，爐臺和操作檯之間有坡度。
躍層僅作為睡覺的地方，樓梯和安全遮擋玻璃都在交標內，而擱板下方的空間則用作儲物室。
不過，功夫君現場感受，躍層部分還是略顯壓抑，加上需要從樓梯位站立上下床，使用起來其實不太方便。
功夫短評：該項目所處位置有現成的地鐵，距離桂城和祖廟都很近，地段有優勢。不過項目周邊面貌還有較多舊廠房，整體居住氛圍還沒建立起來，生活、商業配套還是要往桂城或祖廟靠。
綠地璀璨天城
首付20萬門檻低 去化約8成
下一站，功夫君來到了綠地璀璨天城，項目只有零星銷售駐場，人氣較冷，但卻給了功夫君不少驚喜。
▲項目沙盤
據瞭解，項目在售公寓產品，目前主打1座，位於項目東南角，毗鄰兩棟回遷房，其中1-2層為公交樞紐站，3層為大型空中花園，4層以上為公寓。
其中，1座為單體樓，樓高29層，3梯16戶，面積涵蓋30/43㎡，均為平層，毛坯發售，預計2019年10月交付。
▲戶型分佈圖
價格方面，均價1.2-1.4萬，總價幅度40-60萬。按揭方面，首付5成，貸款10年，30平戶型首付約20萬，月供2千左右，45平戶型首付約32萬，月供3千。
▲銷控表
現場設有大型銷控表，目前去化8成，剩餘78套，多為高層單位。銷控表旁邊還有特價單位，價格低至1.2萬/㎡，但需一次性支付。
▲戶型圖
此外，項目沒有開設公寓樣板間，只能在現場看模型。其中，30㎡單位為單間，開間3.5米，帶獨立衛浴，陽臺及飄臺；43㎡單位為一廳一房設計，開間3.6-5.2米，入門可見小型廚房連通客廳，沿走廊經過衛浴，達到房間，整體戶型方正，佈局合理。
銷售表示，對比周邊競品，預計租金為1800元/月。
功夫短評：相比起兆陽O立方及朝安碧桂園，該項目價格較低，密度也不算大，令人印象深刻的是自帶大型空中花園，在公寓產品來說難能可貴。項目在亞藝板塊，環境及配套也較前兩者更好，還在地鐵站旁，因此不開板房也能去化8成，可以理解。若要談缺點，一是毛坯，二是面積段較小，且為平層，估計客戶多用作出租，自住較少。
功夫君有話說：
雖然只走了三個項目，但功夫君深感一點：有些公寓盤真是賣出了住宅價啊~
從優點來說，有的公寓地段好，近地鐵，有商業配套，總價低，入手門檻低，很容易吸引一些資金有限的年輕人。
但從另一方面看，公寓的硬傷也不少，產權年限低、大部分不能明火、梯戶比高、水電費按商業計、容易出現黑房黑廁等。
綜上所述，購買公寓切記要將地段、產品力和周邊環境等問題考慮進去，才能讓公寓更加保值。
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