融资场上的“优等生”
2020年1月6日，龙湖发行两笔总额为6.5亿美元的优先票据：
1. 发行于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据
2. 发行于2032年到期的4.0亿美元3.85%优先票据
这两笔票据的发行从时间期限和票面利率两个维度，都在民营地产企业中创下了一个小小纪录。
众所周知，房企发债是存在鄙视链的，大房企优于中小房企，央企国企优于民企。其中央企国企的融资成本普遍低，在3%-4%左右，甚至有低到2%的。而不少民企在当前融资收紧的大环境下，大于10%成本的也比比皆是。而根据2019年房企发行信用债、海外债情况显示，
龙湖去年4.315%的平均融资成本位列民营房企融资利率榜的TOP1，在民企中实属佼佼者。此次龙湖发行的票息3.375%的债券，更是在去年的平均水平上进一步下降了近1个点，对于动辄上亿元融资规模的房企而言，意味着每年至少千万级的利息支付。
图表1：2019年民营房企融资成本TOP10（信用债+海外债）
在资金成本上，即使对比中海、华润等拥有“好爸爸”的央企国企，龙湖也丝毫不逊色，羡煞不少同行。那么，什么样的能力才能配得上资本市场如此的信任呢？
龙湖的优秀，是全方位的
融资成本与信用评级正相关，龙湖此次发行的低息债获标普评为BBB-级、获穆迪评为Baa3级、获惠誉评为BBB级，属民营房企评级最佳水平；而资本市场对企业的信用评级一定是基于企业的综合实力来考虑的。
龙湖近6年来的时间，规模增长了近5倍，2019年以2425亿元的销售额位列行业第一梯队，市场份额不断提升。
若仅仅从业绩来看，虽然龙湖已位列头部，但前面仍有规模更大的民企，如碧桂园、融创等，融资成本却并未领先龙湖。在小编看来，龙湖最出色的地方至少有三个方面，即管理的高效性、财务的稳健性以及多元化的稳定性。
01
城市聚焦，让管理更高效
自2013年起，龙湖就开始有意识的减少在三四线城市布局，截至2019年6月末，龙湖总土储达到7093万平方米，龙湖目有超过80%的货量集中布局在市场需求旺盛的一二线核心城市。
在安全性很高的城市布局策略基础上，龙湖目前的城市覆盖数为49个，
在Top10房企中，龙湖的城市布局最为聚焦。据统计，2019年龙湖的单城市销售额为49.49亿元，居行业第三，可以看出，龙湖非常重视城市深耕。图表2：2019年销售额TOP10布局城市情况对比
数据来源：公司公告、公司官网、亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售金额TOP200》
对于已进驻的城市，龙湖会根据当地市场特征带着战略意识地去制定城市深耕方案，做到效率最大化。我们可以龙湖起步的大本营重庆为例。
自1993年龙湖在重庆起家，至今已在重庆扎根27年，即使在近几年碧桂园、万科、融创等龙头房企大举进入重庆的时候，龙湖一直在重庆市场处于“领头羊”地位，2019年龙湖在重庆的全年销售额已经达到300亿元，相当于一家TOP80左右房企的全年销售额。在重庆，龙湖既有九里晴川、春江天镜等单盘销售超30亿的热销盘，也有舜山府独栋、尘林间这样的城市塔尖豪宅，基本上所布局的每个区域、每种业态，龙湖都做出了标杆项目，如龙兴的长滩原麓、巴滨路的春江天镜、礼嘉的昱湖壹号、西永的龙湖开元，都是所在区域的标杆样本。
对于
新进入城市，龙湖有很强的目标感，3-5年内发展成为当地龙头开发商并保持领先优势。每一个城市公司在前期市场判断的时候，都是基于战略视角进行每一项动作的排布。城市团队各个职能口的核心人员会先对照城市当时的TOP10企业的现有规模进行对标，以此推导出自身在进入该城市之后，计划用多少时间达到什么水平，并以此倒推需要储备的项目货值和拓展方向等。以广州为例。在2014年930央妈发话金融政策托市，市场信心提振的时候，5月，龙湖拿下广州德胜河北岸首个旧改项目—龙湖·春江名城，并打造成城市综合体于当年年底即入市；11月广州中心区的华美牛奶厂引来了大批外来房企参与竞拍，激烈竞争之后，龙湖以37.8亿重金拿下了华美牛奶厂两宗地块。而早在龙湖尚未进入广州之前，龙湖便已筹备了5、6年之久，先进驻广州的周边城市，并对广州进行充分的市场调研分析及客户分析研究。在入驻广州4年后，2018年广州龙湖的业绩已超百亿 。
对于龙湖这样大体量的龙头房企，城市深耕战略一是缩小企业的管理半径，降低企业管理费用率，二是提高集团决策效率，从而有效提高管理的高效性。
02
财务稳健，近三年净负债率稳定维持在53%左右
根据统计，2019年中期房企的加权净负债率约为91.37%，达到2015年以来的最高值，而龙湖2019年的中期报告显示，其负债率仅为53%，远低于行业平均水平。
这得益于龙湖内部对净负债率水平的红线要求，据悉龙湖强调净负债率必须控制在60%左右，近年来的数据也显示，龙湖的净负债率一直不超过57% ，近三年的实际表现更是保持在53%左右，因此有着十分稳健的财务盘面。
图表3：2014-2019.6龙头房企净负债率对比
龙湖近六年的融资成本升降幅度不超过2个百分点，近年来更是呈不断下降趋势，
是业内少有的稳健派，目前在业内，融资成本能够维持在5%以内的，不超过5家，且清一色是华润、保利、中海这样的国家队。2019年，在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景之下，龙湖的融资成本进一步降低，一个非常重要的原因还在于，在过去三年整个行业加杠杆的过程中，龙湖却较少使用非标、影子银行、信托等高成本融资方式。
图表4：2014-2019.6龙湖的平均借贷成本
03
多元化稳定投入，商场运营逆势增长
2011年，龙湖把商业提升至战略层面；2012年，明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟；8年多来，龙湖每年按回款的10%作为上限进行投资。
有了持续而稳定的资金投入，龙湖的多元化业务目前已有成效。2019年中期报告显示，龙湖由物业投资带来不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%，营收占比由去年3.5%蹿升到6.7%。其中，商业贡献21.1亿，成为运营收入的大头。
图表5：龙湖历年商场租金收入情况（亿元）
在2019年的最后1天，龙湖成都滨江天街压轴登场。这是龙湖在1个月内开出的第6座商场，也是1年之间开出的第10座商场。两项数据，都打破了龙湖体系内尘封已久的纪录。到2019年底，龙湖累计开业39座商场，年客流量超4.7亿人次。
这些商场更是基本位于一线和强二线城市。即使在商业竞争最为白热化的一线城市，北京和上海，在这里最早开出的天街，都有着3-5年的周期。北京长楹天街2019年上半年租金同比涨幅仍达到27.4%，屡次位居北京市客流榜首位。上海虹桥天街，租金涨幅也实现了34.1%的涨幅。纵观当下，零售低迷，商业地产竞争白热化，而龙湖商业却实现了逆势增长。
值得一提的是，在2020年1月9日，吴亚军在龙湖年会进行了内部发言，这次演讲吴亚军主要透露了两个重要信息。一个是表达了对龙湖四大航道未来五年和十年的规划想法。其中C2业务，也就是商业运营，到2024年，商业项目要开业100家，到2029年，要开业300家；另一个则是，首次提出未来龙湖要开展的两条新业务线，即D业务和M业务，据悉，D业务指产城、养老、医疗、保险业务等，M业务包括智能建造、智慧服务的延伸产品等。
如果吴亚军此次的讲话不是止于内部口号的话，那么，未来龙湖的多元化看点将会更多，而那时，又会是资本市场重估龙湖的一个新起点。
龙湖之所以拥有几乎与央企持平的低资金成本优势，绝对不是某一个方面的突出，而是全方位的，这种综合方面的优秀令资本市场对其未来的成长性给予了很大的肯定。如同一个每门课都基本功扎实、大概率考95分以上的尖子生，现在的龙湖几乎没有明显的短板。
虽然近年来的龙湖相当低调，但这种看似波澜不惊之下，龙湖实则正如泉水一般，在各个方面慢慢积蓄自己的力量，这种均衡感正成为龙湖愈发显著的优势。
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