猝不及防，2020年的土地市場要開張了——
臨平山北兩宗「雙限」商住地塊，將在1月2日出讓，精裝限價20800元/㎡。
乍看一眼還能拍拍胸脯，明年還有兩萬左右的房子可以選。細想之下，這看似四兩撥千斤的一抬腿，幾乎就是臨平山北房價的一次質變，意味著明年它也要從1W+的購房名單裡，消失了。
01
臨平山北現在的新房庫存已經不多，兩個在售樓盤的高層基本都賣完了，只剩下一些洋房和疊排，洋房精裝均價是2.1W+，比兩宗新地塊的精裝限價高不了多少。
2.2容積率的地塊硬件，跟現在的上坤·山語四季差不多，當然也可以做成高層+洋房的組合裝。但大概率事件是，精裝20800元/㎡就是明年臨平山北的高層均價。
明年高層價格≈現行洋房價格，這將是臨平山北的現實。
事實上，這樣的狀態對於臨平山北而言，早就不是新鮮事了。
再往北一點，華元在今年9月份拿下的地塊，跟九龍倉·君廷一路之隔，住宅精裝限價19800元/㎡，容積率不低，毫無懸念會是一個高層樓盤，
但價格已經反超了目前板塊內在售的洋房——江山風華的洋房，精裝均價19500元/㎡。這也就不難理解，作為搖號場上出場率最高的樓盤，江山風華的中籤率為什麼會持續走低——
2019年，江山風華領出了13張預售證，其中9張都是洋房，就算是排屋中籤率都基本穩定在30%以內，即便是在行情走冷的11月份，洋房的中籤率依然能保持個位數。
杭州江山風華洋房效果圖
江山風華的洋房中籤率，首開之後幾乎是「斷崖式下跌」，明明今年三四月份還在20%左右，時隔一個月再開盤，就突然到了9.25%，之後甚至跌到了7.61%。
一方面當然是因為整個杭州「1」字頭樓盤的迅速消亡，對它產生的擠壓效應，另一方面也少不了板塊內，周邊樓盤房價隆起對它的助攻。
畢竟得用洋房的價格去買高層，這已經是肉眼就可見的現實了。
02
別看臨平山北的高層精裝價格，漲到了20800元/㎡，但仍然不妨礙它依然會是熱盤，尤其是在其它板塊的房價節節攀升之後，反而讓臨平山北成為了杭州的房價窪地。
看一眼杭州新的房價地圖——
杭州房價地圖
崇賢2.3W，星橋2.4W，喬司2.87W，大學城北2.62W，甚至連富陽高橋都跑到了2.2W……
在杭州目前的房價等高線下，臨平山北的房價反而沉在了底部。
但與此同時，臨平山北一帶的配套卻一直在豐滿——
去年年底，東湖高架和秋石高架的餘杭段，以及望梅高架南北兩段相繼通車，讓臨平山北跟錢江新城、運河新城甚至錢塘江南岸，都實現了無障礙連接，上了高架後一腳油門到底就能相互串門。
明年8月份，臨平「三路一環」的最後一個節點工程——望梅路互通也要通車，三條快速路就能順勢實現自由切換。之後望梅高架和東湖高架還要北延，一頭連上塘棲，一頭接上杭州中環。
江山風華周邊配套示意圖
一年前我們去超山，會看到整個臨平北都是靜悄悄的模樣，奧特萊斯才剛剛放出可能會入駐風聲，龍悅灣就已經迫不及待把它貼上了區位圖。
我們當然能理解這種急切，畢竟只有住宅、沒有商業和配套，一直是這一帶的「漏洞」。
半年之後，百聯·奧特萊斯的效果圖果然就向我們飛了過來，一幢幢矮矮的坡屋頂中式建築，搭配出了一個街區式購物中心，將來會有300個左右的大小品牌琳琅滿目地鋪在這裡。
這個百聯·奧特萊斯，我們得叫它「購物中心」，因為在這裡不止能買到國際或國內的一二三線品牌商品，同時還能吃飯、看電影、喝咖啡、曬太陽。
臨平北百聯·奧特萊斯效果圖
10月31日，奧特萊斯地塊已經出讓了，並且2021年就要試營業。
對於江山風華而言，它就像一枚貼身放大鏡，讓江山風華的名字在購房名單上自動放大了N倍，畢竟他們只有一路之隔，而家門口的購物中心，是讓我們住下來的最強粘合劑之一。
絕對價格夠低、配套足夠完善，這樣的房子當然會搶手。
03
其實這兩年來，湧進臨平北的「超級大咖」，並不止百聯·奧特萊斯一位，還有阿里巴巴，也早早就確定了要在環超山一帶佈局體育產業，將來想要攀巖、崖降、皮划艇……都能在這裡一鍵搞定。
奧特萊斯隔壁的塘棲中學新校區，也在動工了，餘杭首家兒童醫院已經開業了，更別說再過半年就要通車、能一路挺進錢江新城的地鐵9號線……
無論拎出哪一個，都是「引流界」的高手。
臨平北的城市資源，之所以能在這一兩年裡被引爆，少不了那個引擎——餘杭行政中心的北移。
餘杭要建新行政服務中心的消息，早就在民間遊走很久了，總算在10月份正式官宣了選址，就在臨平山北地鐵9號線昌達路站附近，建成後所有行政辦事部門，都會搬到這裡。
餘杭區新行政服務中心選址
一個市民中心能有多少能量？錢江新城就是一個樣板。
它能塑造的不只是板塊的氣質，更會對大量寫字樓、產業、人群產生超強吸附力。所以我們看餘杭區新行政服務中心周邊，城市森林公園、100米+的摩天大樓群、體育中心，都已經在蓄勢待發了。
這還不夠，往北還穩坐著一個臨平北站高鐵站，將來的滬杭城際就是要從這裡穿過，一路到杭州西站的。
高鐵新城+政務新區，這不只是將來臨平北的模樣，甚至會是整個城東北的超級引擎。
我們常常說，買房子得要跟著政府的發展軸向走。臨平副城的中心位移，對於臨平北而言，才是「引流界」的頂級高手。
尤其對於江山風華這樣的樓盤而言，越來越難買是不意外的，因為儘管它是洋房，但依然守著整個杭州的房價門檻線。
江山風華的主力戶型是建築面積約95㎡-125㎡，約95方戶型的最低總價才150萬起，哪怕是125㎡的四房戶型，也不過兩百三四十萬。
對於有更高生活追求的人而言，甚至還可以用洋房的價格買到疊墅的待遇——江山風華有少量建築面積約125㎡的頂躍戶型，三個露臺加一個陽臺，這是大部分疊墅都做不到的。
杭州江山風華建築面積約125㎡洋房頂躍戶型圖
江山風華約125㎡的洋房頂躍，把廚房、客廳以及客臥等都放在了首層，南北還分別放上了一個陽臺和露臺。這樣一來，二層就完全可以變成主人的私密空間，甚至主臥還帶有一個私人露臺，北面的超大露臺則可以用來朋友聚會和燒烤。
在買房的時候，很多人都有「洋房情結」；但江山風華的頂躍，卻直接滿足了有天有地的排屋夢。
04
至今為止，江山風華的洋房一共開盤了9次，總共884套房源，登記了7195人次，平均中籤率12.29%。
它的第10張洋房預售證，預計這個月中旬就要來了，價格應該依然還是19500元/㎡。
可以預見的是，江山風華的難買程度依然不會緩解，畢竟周邊的參照對象更多了，而它們的價格幾乎都在限價裡，往前走了一步；但江山風華的房價是被凍住的。
隨著新的「雙限」地塊不斷掛牌，「臨平山北現象」絕不會是個例，明年「高層價格≈現行洋房價格」大概會成為很多板塊的共鳴。
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