05.14 物業公司能能以停水、斷電等方式催繳物業費嗎？

【

物業公司無權對違約業主進行罰款，無權採取停水停電等措施制裁違約業主

【律師解答】

物業公司無權對違約業主進行罰款，因為罰款是行政處罰的種類之一，行政處罰只能由具有行政處罰權的行政機關在法定職權範圍內實施，物業企業作為經營主體，不是行政主體，不具有行政處罰權。物業公司無權採取停水停電等措施制裁違約業主，因為水電的提供者是自來水公司和供電局，供水供電合同的當事人是業主和自來水公司和供電局，且自來水公司和供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業企業任何情況下都無權對業主斷水斷電。

【二】

物業公司擅自停水停電既構成違約又屬於侵權

【律師解答】

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

【三】

物業公司不得因業主拒交物業費而拒代收水電費

【律師解答】

物業服務企業接受委託代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。業主因物業公司管理服務差而拒交物業費，物業公司以此為由拒絕代收水電費，致使業主家中停水停電的，物業公司具有過錯，應賠償業主的損失。

【四】

物業公司能否因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務？

【律師解答】

基於小區公共利益保護的考慮，物業公司亦不得因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人，小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。

根據權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水、供電公司有義務按照約定供水、供電。也就是說，用水用電人有要求供水、供電的權利，而供水、供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利。可見，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司而非物業管理企業。

在物業服務合同中，雙方當事人約定在業主不交納物業服務費用的情況下，賦予物業管理企業停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬於涉他合同條款，這種條款必須經過第三人即供水供電人的同意，否則是無效的。並且，由於供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權物業管理企業代替其收取水費電費並可以停水停電作為收取費用的手段，物業管理企業也不能以停水停電催繳物業服務費用，因為供水供電不是物業管理企業提供的服務，其從供水供電公司得到授權的範圍是有限制的。

【五】

物業公司、供水（電）企業與業主間的法律關係

【律師解答】

小區業主，即建築物區分所有權人對其共用部分往往採取委託管理的方式進行管理。所謂委託管理，是指區分所有權人將管理業務概括地委託管理公司或第三人加以管理，此時區分所有權人與管理人之間屬於一種委任關係，並且相互間通常有一委任契約存在。本案中物業公司與業主之間即存在委託合同關係，物業公司依據物業服務合同對小區進行物業服務並承擔一定的管理職能，業主則應繳付相應的物業管理費用並遵守管理規約的約定。

日常生活中，供水供電企業與業主（用水人、用電人）之間存在供水、供電合同關係。我國《合同法》第一百七十六條規定，供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。在供水、供電合同中，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應地享有收取水費電費的權利，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利。《合同法》第一百七十六條規定，用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電。