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京郊樓市匯
01、宜昌房價暴漲， 三四線城市成為樓市調控的重點
6月11日晚上，央視新聞微信公眾號推送了這樣一則新聞，主要內容如下：
6月3日深夜，湖北宜昌下發《關於進一步加強房地產市場調控有關工作的通知》，明確宣佈：自本通知施行後，在城區（含夷陵區）範圍內購買商品住房的，自簽訂商品住房網籤合同之日起，2年內不得上市交易。
上月宜昌共成交商品住宅4769套，環比漲幅高達70%，且住宅庫存消化週期不到5個月，進入警戒線狀態。根據國家統計局發佈的70個大中城市住宅銷售價格指數報告，自去年11月開始，宜昌新房價格連續6個月環比上漲。
宜昌目前的樓市局面並不孤立。縱觀全國三四線城市，房價暴漲的局面已經成為定局。
研究機構數據顯示，截至5月，今年全國各地出臺的房地產調控政策達159次。剛剛過去的5月份，全國就有超過40個城市發佈多達50次的調控政策，創下單月調控次數最多的紀錄。同時，調控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。
事實上，本輪房地產調控政策密集發佈的核心原因還是部分三四線城市的房價出現了波動。
國家統計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，環比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東漲幅最快，環比上漲2%。
02、三四線城市房價大漲原因何在？
1、剛需強勁
隨著城鎮化的推進，三四線城市大量農村人口轉移為城市人口，他們或因拆遷安置進城生活，或因子女求學進城購房，或因為追求更好的生活環境而遷入城中。同時，在三四線城市的廣大農村地區，單身男女結婚，在城市裡買婚房已經成為標配。
另一方面，棚改貨幣化安置政策刺激下，2017年三四線城市房屋銷售維持高速增長態勢，房地產庫存加速去化。
2、大型房企的入駐
隨著一二線城市的土地政策不斷收緊，競爭激烈，再加之密集出臺的樓市調控政策，各大品牌房企的處境越來越艱難，從而開始轉向政策較為寬鬆的三四線城市，從而推動了當地的土地價格。
3、人們強烈的投資意願
十幾年之中，全國各地輪番上演房價暴漲的戲碼，房子儼然成為老百姓眼中的“肥肉”。不過一二線城市的房價不斷高漲，提高了購房門檻，而且不斷出臺的樓市調控政策日益嚴格，廣大投資客只能“望樓興嘆”。於是，相對價格低、管控松的三四線城市成為熱錢流向的“窪地”，新的問題逐漸下沉到三四線城市中。
03、三四線城市的房產泡沫已經過高!
我們常說，“需求反映價值”，目前三四線城市樓市一片火熱，有些地方風頭甚至超過了部分二線城市。但是三四線城市的樓市，真像市場反應的那樣，有那麼大的投資價值嗎？
從城市發展來看，支撐一個城市的經濟發展，除了區位優勢之外，還要看到這個城市有沒有強大的產業集群做背書。
而根據常住人口增速來看，三四線及以下城市人口增速一直處於0.3%左右，低於全國人口平均增速0.5%，也遠低於一二線城市人口增速，這說明人口仍舊存在由三四線向一二線城市的湧入的情況。
一線城市嚴控人口的情況下，人們沒有選擇回鄉，而是轉投到了各二線城市。而二線城市抓住時機，紛紛出臺優惠政策，以吸引人才落戶。當然除了優惠政策之外，二線城市經濟的迅猛發展，也是人口持續流入的重要因素。
由上所述，相比於一二線城市來說，三四線城市不具備房價長期上漲的基礎。
如今火爆的三四線城市樓市，讓我想到了曾經的鄂爾多斯。
鄂爾多斯作為全國重要的商品煤，天然氣基地，百姓富裕，2009年前的幾年中，人均GDP曾經趕超香港，甚至在某些地區實行西方式的福利體制，醫療全部免費，教育全部免費，公交系統全部免費。
老百姓手裡有錢，又趕上全國房地產發展大勢，2007年左右，市政府開放金融管制，大力推動房地產發展，打造百萬人口新城，康巴什。全民地產運動開始了。
寬鬆的信貸政策下，出現了數量眾多的典當行，全民開始瘋狂的貸款，借錢，投資房地產市場。據說最火爆的時候，一個房號都能賣20萬，一套房子剛下來，就漲30%，在東勝區，甚至最貴的一塊地拍到了1000萬一畝。
這樣近乎瘋狂的搞了幾年之後，2012年左右，當地承受不了如此巨大的樓市泡沫，資金鍊斷裂。鄂爾多斯的金融危機徹底爆發。而當時全國轟轟烈烈去煤炭產能，造成煤炭價格一路下跌，大批煤炭企業紛紛倒閉，讓鄂爾多斯經濟雪上加霜，從此一蹶不振。
鄂爾多斯康巴什城市
曾經風光無限的新城康巴什現在滿眼空閣，居住率不足10%，到了晚上更是漆黑一片，成了名副其實的“鬼城”。
回顧鄂爾多斯的興衰史，可以給當下房價暴漲的三四線城市警示作用。人們的投資一定要要回歸理性。
04 、想要規避風險，投資一定要理性
目前我國的經濟出現了結構性問題，人們手裡大部分熱錢流入了房地產市場。這樣無疑會抑制消費，擠佔實體經濟的發展。目前，各地出臺的樓市調控政策，雖然起到了一定的作用，但是從更長遠的角度看，擠出去的熱錢並沒有消失，而是流入到其他領域，形成新的泡沫。
因此更重要的是給資金找到合理的投資渠道，別讓錢都擠到買房這個“獨木橋”上來。通過合理的設計，讓資金流向實體經濟投資，不僅能有效減少房地產的炒作，實現“脫虛向實”幫助製造業發展，還能讓投資者切實享受到發展的紅利。
目前，國家已經出臺政策，引導資金分流。
前幾天，地產情報站轉載了一篇鳳凰網財經的文章，詳細解釋了6月1日，央行決定適當擴大中期借貸便利(MLF)擔保品範圍。
隨著放出去越多的MLF,意味著基礎貨幣的成本越高，這是什麼意思呢，就是實質性加息啊，放出去越多，意味著對全社會所有資金的成本利息提升影響越大。
手中有糧，心裡才不會慌。這麼推導起來結論就是，如果世界主潮流是貨幣政策正常化、美國人持續加息、縮表，那麼我們不管是直接官宣加息，還是通過MLF的中標利率提高，起到的效果都是實質性在加息。
實質性加息，會使市場流通的資金緊張，從而利空樓市。
中國人自古以來就對買房情有獨鍾。對於現代人來說，買房更是買的一個城市的潛力，會影響到生活的方方面面，比如戶口，學位，就業機會等等。買房也絕不是一勞永逸的投資，樓市的風險也越來越大，在哪裡買房也要經過深思熟慮。
有過鄂爾多斯的教訓，任何時候提及理性投資，在什麼時候都不會過時。
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