180萬本來是擁有個北京五環外小公寓的首付概念，但還真是有人用它來為10年租金的大房子買單。
最近一個月因長租模式備受市場質疑的萬科翡翠書院，首推了兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，綜合出租率超過80%。
超過80%的綜合出租率，雖然沒有像搶限價新房一樣火爆，但說明還是有一部分人是北京首次出現的長租住宅模式的“老鐵”。
我愛我家市場研究總監孔丹表示，老百姓不太可能支付180萬元的租金，但高端人才或可接受。
翡翠書院是北京首個企業自持長租項目，第一批租戶作為“北京樣本”，究竟是些什麼人？出於什麼樣的考量接受了這種新的居住方式？
企業高管是租戶主力
北京萬科剛剛推出翡翠書院時，其預租方案曾引發市場的不解：好不容易湊夠了首付款的錢，卻還是要住在別人的房子裡。市場對其預期比較慘淡。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，80%以上的出租率對於翡翠書院確實已經很不錯了。此前，這一項目產品最大的爭議在於一萬多的租金放在市場中較為少有。但從實際情況來看，這個新房的品質是過關的，另外其針對很多海淀的高科技人才，也是有住房需求的。
翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創始人王昊、36氪CEO馮大剛等知名人士。
從現場租賃情況來看，十年租期、租金不漲、大戶型是首輪客戶的主要特點。
這些租戶大多是來自中關村附近區域以家庭為租賃單位的高新科技企業高管。從他們的關注點來看，職住平衡、生活品質、資金配置是最主要的訴求點。
從上高中起就一直生活在海淀區的幻騰智能創始人王昊表示，“在一個區域生活久了就對一個區域有依賴。市場上之前完全沒有這種面向家庭的高品質長租產品。”
王昊認為，同等支出的情況下，享受到的生活品質是完全不同的。“我請銀行的朋友算了一筆賬，以翡翠書院的90平，10年180萬租金為例，項目周邊新房在售單價8萬+，首付200多萬，月供約2萬7，25年按揭下來總成本要1500多萬。按現在的方案我能享受到高品質的生活，卻不用佔用我很多現金流，七十年慢慢租，挺好啊。”
馮大剛也有著類似的想法。“我是做投資出身的，投資渠道比較多，在一些基金上的收益也比買房的回報高很多。所以對我來說，選擇租房還是買房是一個資金使用效率的問題。”
在馮大剛看來，今天去買房子其實並不是很合理，因為房產的租售比比較低，按回報率算的話，租房子可能更合適。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池分析認為，如果從租售比角度來看，用相同區域房產總價的理財收益來支付房租，不僅可以完全覆蓋租金，還會有不少剩餘。
嚴躍進則認為，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長期租賃的角度看，考慮海淀、新房等因素，其實租金是不貴的。
除此之外，房子品質和租金鎖定由於密切關係到家庭生活，也成為翡翠書院簽約客戶關注的焦點。
經緯中國董事總經理兼投資人錢坤坦言，翡翠書院除了硬件配置都比周邊現有的品質要高外，“（翡翠書院）這十年是鎖定房租的。作為家庭租賃，可以比較放心的長住”。
根據項目介紹資料，除了教育和物管等軟性支撐，萬科通過長達10年並具有法律保障的租期滿足了家庭租賃生活對安全性的保障。
相對於翡翠書院1000多套的容量，已經出租的50多套是否能說明這一模式已經可以規模複製？
北京房地產協會秘書長陳志向表示，中關村科技園片區目前存在這類支付能力強的租賃需求，比如供企業員工和高管短期應急、過渡等。但若短期租賃偏多，項目就會面臨空置率變大的風險。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點，需要開發商用精確計算和有效的運營去解決。
高端長租市場空白可能是意外火爆關鍵
鏈家研究院院長楊現領表示，品質居住至少包括品質住房、品質租賃、品質交易、品質服務階層四個維度。其中，品質租賃要求政府和市場能夠為不同人群提供床位、合租、整租等產品和體貼周到的服務，讓租賃真正成為一種生活方式。
國內的高端長租市場長期處於空白狀態。軟性配套由於變現路徑太長，基本不在租賃住宅的考慮範圍之內。而這正是高端人群租賃需求的兩大痛點。
一份面向海淀中關村高新技術產業人群的租房需求調研顯示，當區域客戶群中，當前未能滿足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4個臥室滿足一家老小的改善型需求；租賃房源安全穩定有長期居住保障，不必年年搬家；能夠實現職住平衡；房屋所在社區生活便利、有社群感，圖書館、教育、社區商業、養老等生活公共配套齊全。
推介資料顯示，翡翠書院的採用低密社區方式建造，容積率約1.78，以全精裝三居和四居為主。項目同時配建1.4萬平自持商業，周邊有醫療和學校配套。
對於一些海歸和科技精英而言，房子居住的屬性要比投資屬性更重要。與其揹負鉅額房貸成為房奴，不如讓房子發揮最原始的功能。
事實上，按照成熟的租賃市場對比，中國人常說的首次買房其實就是買公寓。隨著生活的推移，對公寓的需求常常經歷“剛需-首改-再改-高端改善”的演進。買房後不到5年就要考慮因為孩子做改善，10年又要考慮老人再改善，房子的置換成本高企。相比於買房，穩定的高品質長租可能是性價比更高的選擇。
鏈家研究院的數據顯示，在實現了租購併舉的發達國家，租房率都高達35%以上，而我國當下的租房率數據僅為21%。
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認為，對於很多拿了自持用地的企業來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。
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