Pinkyo
你好，嗨住租房來回答這個問題。
在剛剛公佈的“2017年度長三角城市群GDP總量及人均GDP排行榜”榜單中，我們可以看出，南京和蘇州同屬於“萬億俱樂部”的成員，但從經濟總量來看，蘇州僅次於上海，排在第二位，而南京則位列第四。而從人均GDP的數據上看，蘇州以人均GDP2.4萬美元排名第一，更超過了南京。那麼為啥南京的房價會比蘇州高出很多呢?
南京房價PK蘇州房價
4月初，相關機構發佈了27個熱點城市房價地圖，包括了北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州等。雖然統計口徑不同，一個城市的各個區域房價相差也較大，但是這些數據還是很具有參考價值。其中，蘇州新房房價為18392元/平米，同比上漲了0.4%，二手房房價為17373元/平米，同比上漲3.4%。
▲蘇州市
而南京的新房房價平均為21914元/平米，同時上漲0.6%；二手房的平均房價為27236元/平米，同比0.6%。從圖中我們可以看出，南京的房價遠遠高於蘇州，特別是秦淮區、鼓樓區和建鄴區，平均房價接近4萬。而從最近的媒體報道中，南京的小學學區房多地掛牌均價超過了5萬，其中琅琊路小學學區房最貴，均價達到92803元/平方米，價格令人震驚。
▲南京市
原因解析：
1、從地理位置上看。南京屬於以南京為核心的南京城市圈，而蘇州則是從屬於以上海為核心的上海城市圈。南京處於該城市圈的核心位置，而蘇州則在上海的郊邊。
2、看城市的交通發展。幾乎每隔一段時間，就會傳出蘇州要建機場的消息，但還是改變不了蘇州沒有機場的事實，只能抱上海的“大腿”。而南京祿口機場從1997年開始通航，航線通達國內60個主要城市及國際和地區32個城市航點，交通的便利不言而喻。
3、看政治地位。南京是江蘇省會，副省級城市，長三角核心城市，特大城市，而蘇州雖然號稱中國最牛普通地級市，但是也僅僅是普通地級市、大城市。兩個城市之間的級別差距懸殊，發展定位也是梯次明顯，南京的房價高於蘇州也是情理之中的。
4、看經濟增長速度。在GDP上，蘇州長時間穩坐普通地級市的頭把交椅，在江蘇也一直居於首位，力壓南京。但是近年來，隨著省會戰略的付諸實施，南京已經上升到江蘇第二位的位置，而且增速開始高於蘇州，與蘇州的差距也在不斷縮小，後勁強力。
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雖然蘇州是江蘇省經濟最發達的城市，但是房價卻與南京相差很多，南京畢竟是省會城市。2018年3月南京二手房均價29528元/平米，而蘇州3月份二手房均價才18230元/平米，比南京低了很多。
南京房價之所以如此高，有很多原因。
1、南京的教育資源豐富，不僅是大學數量比較多，基礎教育的學校質量和數量也是冠絕全省，學區房的價格就直接拉高了南京的房價。像南京外國語學校、南師附中、金陵中學等中學在全國範圍內都特別有名，學校估計的房子甚至達到了10萬一平米。
2、南京的醫療資源豐富，南京人均佔有的醫療資源比其他很多省會城市都高，很多外省人來南京看病。南京有很多著名的醫院，例如江蘇省人民醫院、鼓樓醫院、中科院皮膚病醫院、腫瘤醫院等，人們看病特別方便。
3、從城市發展來說，南京特大型城市的定位穩固，近幾年經濟發展很快，2016年全市GDP首次突破萬億人民幣。交通規劃建設加快，規劃地鐵16條，未來軌交規模直追北上廣，南京地理位置的優越未來將越來越明顯。
走過來一個讀書人
為什麼蘇州和房價差距那麼大？在回答這個問題之前，我們不妨先看來下兩個城市的房價差異，數據截止2018年3月，均指二手房均價。
南京：
（南京二手房均價目前在25000附近）
蘇州：
（蘇州二手房均價目前在15500附近）
若是論GDP蘇州還要比南京高不少，為什麼蘇州的房價會比南京高那麼多呢（南京的房價均價大概是蘇州的1.73倍。）
雖說並不是房價越高越好，但是房價也確實能夠反映出人們對一個城市的看好的程度。而GDP其實早已只不過是一個參照水準，這個拿深圳跟廣州做對比就非常合適，近兩年深圳在GDP上陸續超越了廣州跟香港，廣州與深圳的差距也是十分明顯，其實早在2014年深圳的資金總量超越廣州時，就已經預示著深圳必然會在GDP上超越廣州。而現在的南京也是一個道理，南京在資金總量上2016年也已經超越蘇州，所以南京在GDP上超越蘇州也只不過是時間問題。
另外有一個很重要的點，就是區位優勢。說蘇州不說上海，說天津不說北京，可以說都是在耍流氓，蘇州的發展可以說離不開上海，而這也只是對房價來說很大的一個弊端，也就是說蘇州更多都是作為上海的一種“附屬”的存在。
而南京不一樣，雖然靠近安徽，但是畢竟是作為省會城市，而且區位上南京的優勢就更明顯了。南京東部沿海經濟發達地區特大型區域中心城市之一，而且是滬寧杭經濟核心地區的樞紐城市。也是華東地區重要的交通樞紐，具有承東啟西貫穿南北的重要地位，交通極為便利。這些都是蘇州畢不了的。
南京強於蘇州的地方，還有很重要的一個指標，叫做科研創新。南京是國家重要的科教中心，截至2016年，南京各類高等院校74所，其中111計劃 高校9所及學科25個，僅次於北京；211 高校8所、雙一流 高校12所，僅次於北京上海；兩院院士 81人、千人計劃 特聘專家87人，均居中國第三。
這些都是強於蘇州的，蘇州的高校數量還不到南京的一半多，其科教能力相對較差。但雄厚的工業基礎，卻帶來了強大的科研力量。在專利申請和授權量對比中，蘇州都是要遠高於南京的。但在2016年，蘇州的專利授權量暴跌18%，都表明了外資撤離、工廠關閉的巨大影響。
所以無論是區位、城市級別、科創、教育等各方面來說，南京的房間遠超蘇州，並不是什麼奇怪的事。
（-44東南偏北）
天天說錢
從房價均價看，蘇州與南京確實有較大差異。
據機構統計，今年前十個月蘇州市區商品住宅的均價為20029元/平方米。也就是均價在2萬元左右。另據中國房價行情網統計，南京10月二手房價格29502元/平方米（南京嚴格執行新房上市的限價政策，一手房房價並不代表樓市的真實情況）。比較一下就可以看到差異。
這兩個城市的房價水平有較大的差異，但在本輪樓市調控之前，也是就是兩年多以前，蘇州和南京都入列“樓市四小龍”，這是二者的相同之處。“四小龍”的其餘兩個城市分別是合肥與廈門。有“四小龍”的稱法，是因為這四個二線城市在彼時房價漲勢驚人，比如，在漲幅上合肥經常是領漲全國；再比如，廈門則是將房價漲至了島內6萬元每平米，而島外也達到了3萬元每平米，房價水平達到準一線城市水平，甚而超過了一線城市廣州。
有意思的是，蘇州沒有納入統計局的中國70個大中城市的房價變動情況的統計中，而江蘇的南京與無錫則同在一二線15個熱點城市中。
蘇州與南京同屬於江蘇省，前者是江蘇經濟最發達、GDP值最高的城市，後者是江蘇的省會城市。一般而言，有人會認為，更有錢的地方房價會更高。其實這是個不太正確的理解。就像福建的兩個城市廈門與泉州，民間富有度更強的是泉州，但它的房價是遠不如毗鄰的廈門。究其原因，還是城市化的程度不同，以及城市的公共資源擁有量不同。
蘇州與南京的房價差異比較大，也就跟泉州與廈門的房價差異一樣。可以這麼說，城市發展定位與城市化程度，在很大程度上決定了房價水平。
看下兩個城市的基本面。南京下轄11個區一直定位於特大型城市，不僅GDP突破萬億，而且交通規劃也是看齊一線城市，僅地鐵就規劃了16條。蘇州則長三角城市群的重要城市，也被為環上海的附屬城市，不僅它的城市化尚不如南京，而經濟總量也比較依靠下轄的四個縣級市，城區主要由5個區構成。
波士財經
因為南京有50多所大學、985兩個，211八所，有30家三甲醫院，蘇州無錫只有零頭吧，有省政府、有中央派出機構，南京市大學以上文化程度人口比重（26.11%）每年北大清華在江蘇錄取的學生有幾乎3成的名額是南京學生，南京獲得國際國內奧林匹克獎牌數達166人次，獎牌總數、金牌總數均位於全省首位，那些以為南京教育不好的都錯了，中國留美人數城市排名，南京僅次於京滬，是省內蘇州的近3倍，南京的教育質量在省內最優，高考已經不是頭部學生的主要選擇，南京每年被美國藤校錄取數據排列全國第一，這主要是南外的功勞，其實評價一個城市除了GDP，還有教育醫療衛生科技城市建設，南京的城市基礎設施是省內最好的，無論是地鐵里程還是鐵路。所以南京房價高，
一個被遺忘的故人
一看作者就是個外行，道理寫了千千萬，沒一個點中要點，我來給你分析一下：南京隨是省會但是經濟發展一般，城市化集中，800萬人口大部分集中在城區那一點點地方，所以城區價格很好，因為人口密集，而周邊到了高淳就很低了，加之省會高管高官聚集，各地方有點身份的在南京都有房，所以房價高也正常！相反，蘇州，是正兒八經發展經濟，實體經濟很多，不像南京大部分靠金融經濟，而蘇州發展均衡，各地方都不差，崑山，張家港等更是盛名在外，所以人口雖1000多萬，年積8848平方公里（大於南京6000多的平方公里），人口分佈均勻，所以房價相對要低，但差距不大！試想一下，如果南京的人口像蘇州一樣均衡，高淳，溧水像崑山，張家港一樣爭氣吸引人氣，南京市區人口少了一半，房價還會這麼高嗎！建議作者寫文章不要格調而是要務實！
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蘇州是一個經濟強市，但是和南京相比，還算不上是綜合強市，南京雖然經濟領域不及蘇州，但是作為中國第二經濟大省省會，其省內交通樞紐地位、教育醫療等配套資源、眾多優秀高等學府等優勢都是蘇州這樣普通地級市無法比擬的，所以這裡對省內其他地區人口置業的吸引力遠遠大於蘇州，房價自然而然會更高。
另外一個原因就是蘇州縣域經濟非常發達，市區反而顯得沒那麼出眾，相比於城市經濟規模在全國高居第七，主城區的實力排名在國內遠沒有這麼高的名次，但是下邊縣級市在國內所有縣級市當中排名卻很高，所以房價在縣級市行列中也是非常高的，比如崑山，二手房均價都比個別新一線城市新房均價高。
由此可見，蘇州房價就像這座城市的經濟分佈一樣，縣域經濟發達，那麼縣域樓市行情在國內所有縣市中就更顯火爆，而市區更強的南京則比蘇州市區更熱門，這就是兩城差異化的根本原因。
城市發展報告
房價這事其實是綜合因素的結果。雖然蘇州跟南京房價有差距，但是價格也都不低，蘇州的房價跟武漢、成都等城市比，也不落下風。二手房價最能真實反映房價，我們看看蘇州2018年3月份房價1.8萬-1.9萬，而南京二手房價在2.8萬左右，兩者均價差距約1萬元，高端盤價格差距就不好說，只說均價。蘇州和南京房價有一定差距，主要有三個方面原因：
1.兩個城市面積有差距。南京面積6587平方公里，蘇州8488.42平方公里，所以南京用於建設開發的土地更少，同時因為南京地形狹長，主城區主要集中六區，現在擴展到兩江地區。
2.省內重要機構、醫療、高校等重要資源都集中在南京，包括東部戰區司令部駐地。這部分機構大多是高素質購買力，在一定程度上對房價有提升作用。
3.經濟實力的比較不僅僅反映在GDP，城市資金總量更能真正反映城市的資金實力。從這方面來說，南京的財富是不比蘇州低，有錢還是比較多。
4.城市吸引力，南京的範圍更廣。南京不僅對蘇北人口吸引多，而且對安徽附近縣市也有較大吸引力。人口的持續流入加上很多人想在省會城市擁有一套房的觀念，南京的房價易漲難跌，曾經房價還超過杭州。這個是蘇州無法比擬的。
總之，蘇州和南京兩個城市我都很喜歡，有不少朋友都生活在這兩個城市，蘇州的經濟實力強大，就業機會多，目前產業轉型勢頭也不錯，希望蘇州和南京兩個城市都能並駕齊驅，走出經濟強省成為國內一線。
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專聊房君
這個問題並不難回答，個人覺得主要有幾個方面的原因：
首先，蘇州雖然GDP比南京高，但是城市地位只是個普通的地級市，和作為省會的南京始終是無法相提並論的，行政、教育、醫療等各種優質資源都集中在南京，這個對老百姓來說，具有非常強的吸引力，大家都想在南京買套房子，享受優質資源。
其次，兩個城市在城市形態的不同，也導致了房價上的差異。南京面積沒有蘇州大，城市中心也相對集中在幾個城區裡，面積有限，這就導致了房價的上升。而反觀蘇州，一來面積比較大，二來蘇州是一個組團式城市，和佛山、東莞這樣的組團式城市差不多，當然蘇州的中心城區可能比佛山、東莞要集中一點，但其中心城區比起南京來，還是弱很多。蘇州管轄的幾個縣級市，各有中心，相對分散，建設區域廣，故房價沒那麼容易像南京那樣因城區集中而被推高。
第三：蘇州作為一座工業城市，又靠近上海，有錢人很大一部分估計都會去上海買或者去周邊環境好的城市買，而不是在感覺像工業區的蘇州買；而南京呢，除了本地人和省內城市的人買，安徽等外省市估計也有不少人在南京買房，故而推高房價。
春夏秋冬139780050
徽京，安徽人有錢了，一般不跑上海北京，基本都要在南京買房.安徽人在南京做生意的很多，不起眼卻很掙錢,外地人在南京買房，除了炒房團，七八成都是安徽人，房價就這麼炒上去了，本省的反而看不上南京，蘇南的不說，連蘇北的眼裡也只有蘇州、無錫、上海......
