中国综合住宅及商用物业开发商——汇景控股(09968)今日起招股，申购截止日期为01月08日16:00，申购价介乎每股1.93至2.39港元，每手2000股，入场费为4828.17港元。
综合评价
汇景控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群及长江中游城市群。从招股书上看，近三年的收入和毛利波动性较大，且增长十分有限，而且公司的杠杆非常高，近三年资产负债率都在240%以上，正面经营现金流无法得到保证，此次招股集资15.21亿至18.84亿港元，集资的主要目的是继续开发项目和偿还贷款，上市后公司市值约101亿到126亿之间，在主板属于偏大的市值，此次招股有绿鞋，无基石，保荐人中国银河国际近两年历史保荐项目上市首日三涨一跌。综合来看，建议谨慎投资。
背景及业务
汇景控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于广东省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群（包括安徽省、江苏省及浙江省）及长江中游城市群（包括湖北省、湖南省及江西省）。于2018年，本集团连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%，金额达人民币2,562.4百万元。根据仲量联行，按以合约销售额计算，本集团连同其合资企业于100大地方物业开发商中在东莞排名第28位（占市场份额0.6%）、在长沙排名第63位（占市场份额的0.4%）及在合肥排名第39位（占市场份额的0.6%），并分别占河源及衡阳市场份额的1.3%及0.8%。公司在市场上声誉卓著，专注于向客户提供优质的综合物业。公司亦提供物业推动地方政府机关所鼓励的特定行业。
发行概况
市场：香港主板
股票代码：09968
开始招股日期：12月31日
申购截止日期：01月08日16:00
中签公布日期： 01月15日或之前
上市日期： 01月16日
每手股数：2000
发售价：1.93至2.39港元
集资额：15.21亿至18.84亿港元
入场费：4828.17港元
保荐人：中国银河国际
集资用途
假设每股发售股份发售价为2.16港元（即指示性发售价范围的中位数），公司估计公司将从全球发售中获得所得款项净额（经扣除包销佣金及与全球发售有关的其他估计开支）将为约1,564.1百万港元（假设超额配股权未获行使）或约1,808.0百万港元（假设超额配股权获悉数行使）。公司拟按以下所载金额将全球发售所得款项净额用作以下用途：
财务报表
行业预览
随着经济快速发展及固定资产投资增长，虽然中央政府于2015年实施一系列收紧措施，以令过热的房地产市场降温，但中国房地产投资总额仍快速稳步增加，由2013年的人民币86,010亿元增至2018年的人民币120,260亿元，复合年增长率为6.9%。此外，由于开发商预期投资需求可能随实施收紧措施而缩减，故落成住宅物业的建筑面积于2016年至2018年期间连续三年下跌。然而，中国住宅物业平均价格由2013年每平方米人民币5,850元增至2018年每平方米人民币8,544元，复合年增长率为7.9%。根据中央政府发布的「十三五」规划中的城市群规划提出，中国将于2020年前建成总计19个区域城市群，各城市群由便利的交通基础设施连接核心城市与其周边数个城市构成。城市群规划旨在促进区域间经济更均衡发展。预计该等城市群内的三四线城市可受惠于更多工业发展支持及人口流入，继而推动该等城市的住房需求。
竞争优势
(i)声誉获得认可的区域开发商及专注于具高增长潜力城市的战略；
(ii)能够控制土地收购成本及建筑成本；
(iii)公司在获取及开发城市更新项目方面的经验；
(iv)能够整合各种资源，包括与政府及其他各方合作交付度身定制物业；
(v)公司为地块度身定制的特定项目开发计划策略；
(vi)公司拥有一支具有丰富行业经验的专业管理层团队。
风险因素
(a)公司的业务及前景依赖中国物业市场的表现及可能受任何市场波动的不利影响；
(b)公司向新地区市场拓展带来若干风险及不明朗因素；
(c)公司参与城市更新开发项目可能需要较多成本及资源且该等开发项目的利益未必于不久的将来显现；
(d)公司于未来可能无法以商业上可接受的价格于适合公司开发的心仪地区获得土地储备，有关情况可能会对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成影响；
(e)公司的业务及营运（包括公司的城市更新项目）严格受政府政策及规例规管。公司易受中国房地产市场及公司营运所在地区政策的不利变动影响。
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