租房掉入“套路貸”？長租公寓暗藏“玄機”
本報訊 (東南網記者 林先昌) 近年來，蘊含著多元現代元素的新事物——長租公寓迅猛發展，較之傳統租房，極大地豐富了租客的選擇權，滿足了不同人群對租房品質日益多元的需求。
隨著杭州長租公寓運營商鼎家網絡科技有限公司宣佈因資金鍊斷裂破產的消息傳開，火熱的長租公寓行業被澆下一盆冷水。
有網友在網上曝光稱，自己只是租個房，卻莫名其妙地背了一筆貸款。這讓長租公寓的擴張規模利器——租房貸浮出了水面。業內人士介紹，通過小貸公司獲取租客一年的租金，是為了給公司拓展房源提供資金。但這種模式的問題是槓桿高，一旦資金斷裂，將極大地危害租客的權益。
在福建省內，福州、廈門等地湧現了諸多長租公寓，一些知名品牌公寓紛紛搶佔市場入駐，對於消費者而言，該如何防範租房貸風險呢？記者為此進行了走訪。
業內人士建議：如有租房貸合同要明晰
4月1日，名城物業旗下的雲集公寓正式開始運營，一個月後，龍湖地產旗下的長租公寓品牌“冠寓”入駐福州，繼萬科地產在福州推出其長租公寓——泊寓兩年多後，在福州的房企進軍長租公寓開始形成規模，漸成氣候。
據不完全統計，2018年福州各類機構介入長租公寓的有20餘家。
Demi運營著福州本土一家長租公寓，她對記者說，公司目前還是採用傳統的押二付一的形式，對於小品牌公寓來說，現金流還算充足，可以維持運營。“很多品牌公寓會採用分期的模式與金融機構合作，租客照常繳納房租；如果使用了租房貸，運營方要在合同條款上標明，有義務告知房客。”Demi對記者如是說道。
業內人士介紹，租房貸即租客與第三方金融機構簽署一到兩年的貸款協議，金融機構將貸款打到租賃企業的賬戶上，租客是按月還款抵租金。在給租客推薦這種付款方式時，很多運營方中介並未提示該貸款是以租客的信用為擔保向銀行貸款，在相關條款裡也未標明。
分析人士指出，現在爆出來的問題是不少中介“欺騙”租客，在租客不知情的情況下籤署了貸款合同，就是“強制貸款付租金”。
福建本土公寓運營方——橙仕公寓負責人王勇指出，目前住房租賃企業發行企業債券、公司債券審批比較困難，因此租房貸成為許多長租公寓發展的資金來源之一。他認為，長租公寓是一個重運營的產業，公寓裝修成本控制、出租率、租金加收率等都是公寓運營商要打磨的運營環節。
王勇認為，對於長租公寓運營商來說，企業不能盲目擴張，先要練好內功。公司一直堅持穩健擴張的經營理念，穩中求進，目前簽約房源租期大約都在10年，為公司提供了長期穩定的現金流。
福州本土一家長租公寓運營商相關負責人說道，對於運營商而言，要向租客充分披露租房貸的期限、利率等信息，讓其依據自身情況選擇是否採用租房貸，同時儘量做到期限匹配，並指定資金用途，雙方間的信息要對稱匹配。
專業律師支招：遇上“套路貸”可從合同執行維權
盈科律師事務所福州所律師吳永峰認為，長租公寓運營商利用預收租金進行再次擴張經營，未設定經營風險及經營儲備金的情況下，如果市場發生動盪，運營商需要持續支付原房東租金，而資金鍊一旦斷裂，就會波及租客的權益。
他認為，使用租房貸將會產生原始房東、承租人及次承租人關於房屋租賃合同履行與解除、租金支付之間的糾紛，從而導致運營商系統性的風險。
吳永峰分析，租賃與借貸交織在一起，風險來源主要是運營商沒有向承租人即租客披露原始租賃合同細節，並且一對一的關係中，也沒能把握住次承租人的租金的最佳流向，即先償還原始租賃租金的成本，併產生直接的支付關係，剩餘的合理利潤再進行擴張，因此就可能導致風險的產生。
作為公寓運營商，橙仕公寓王勇認為，租房貸的風險主要是來源於企業盲目高價收房，導致利潤不足以償還借款；另外，有些金融機構融資成本太高，高利息導致公寓運營的利潤不足以償還利息。
在上文中提到，諸多網友在不知情的情況下被租房貸套路，吳永峰基於日常業務經驗建議，租客可以從租金款項的實際流轉路徑來進行維權和抗辯。這類套路合同及各種費用設計雖然清楚，看似完美，但消費者可以從合同的執行入手進行維權。在實際的一些案例中，放貸企業與租賃公司都是關聯公司，加上財務處理便利，實際上消費者借貸款項往往沒有流轉到消費者賬戶上，甚至沒有實際在貸款公司和租賃公司之間流轉。
有分析人士認為，從企業的角度，應基於自身資金需求及業務發展擴張規劃來控制沉澱資金的規模，有效管理自身資產端和負債端流動性、收益、風險等維度的匹配。
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