08.19 SOHO中國潘石屹：把自己的房子管好，股價愛漲就漲

圖：SOHO中國業績會 來源：企業供圖

文| 時代財經 童潔 與以往相比，SOHO中國2018年中期業績會有些不同。在披露半年報的同時，SOHO中國宣佈了財務總裁唐正茂以及獨立非執行董事查懋誠的離職消息。

這是唐正茂“回巢”之後的再次出走，過去，唐正茂總是在SOHO中國的業績會上扮演“發言人”的角色，她離開之後，陪同潘石屹一同出席的高管換成了財務副總裁張映銳和金融與投資者關係總監徐玲。

徐玲的業績介紹僅用時不到5分鐘，2018年上半年，SOHO中國錄得營業收入8.48億元，全部來自物業出租運營收入，撇除去年出售物業的影響，與去年同期相比上漲17%；經營利潤15.3億元，同比上升144%。

雖然過去半年的租金收入表現不錯，但半年報發佈之後，SOHO中國的股價表現卻不盡如人意。8月17日午後，SOHO中國股價跳水，跌幅一度達到8.45%。對此，潘石屹稱，不看重股價市場的表現，“我就是把自己的房子管好，股價愛漲就漲，愛跌就跌。”

淨利潤暴跌72.5%

與漂亮的租金收入數字相比，SOHO中國在盈利能力方面的表現要遜色許多。

截至2018年6月底，SOHO中國毛利潤約為6.44億元，較去年同期的7.35億元下降約12%，報告期內整體毛利率約為76%；實現權益股東應占純利約10.93億元，這一數字在去年同期則為39.82億元，同比降幅達到72.55%。

大摩發表報告指，SOHO中國中期核心盈利同比下跌26%，表現差過該行預期，主要因為期內毛利率僅76%，低於該行預期的79%。

徐玲在介紹業績時對淨利潤的下跌情況作出瞭解釋，淨利潤比去年同期有下降，非常重要的原因是2017年上半年SOHO對所有持有的投資物業進行全面重估，資產升值61.55億元。另外，在建項目麗澤SOHO和古北SOHO的評估增值額度未能達到其市場價值，也是導致淨利潤下滑的原因之一。

而在外界看來，SOHO中國淨利潤的下跌實則與其售樓節奏的變化不無關係。2012年，潘石屹宣佈SOHO中國“轉售為租”，手中物業將全部進行自持不再銷售。而後的三年裡，聲稱不靠銷售來發展的SOHO中國慘遭滑鐵盧，營收及淨利潤紛紛走上下坡路。一直到2016年，SOHO中國恢復銷售，業績下滑的現象才得到緩解。

去年6月和10月，SOHO中國分別出售了上海的虹口SOHO和凌空SOHO物業項目，約定的資產價格總計超過85億元，這兩次出售的價格不僅分別高於其成本53%和85%，甚至還分別高於項目出售時重估賬面價值約3.7%和7.9%。

在此影響下，SOHO中國去年的淨利潤表現格外搶眼。據其年報顯示，2017年SOHO中國實現淨利潤47.33億元，同比增長420%。

今年3月的年度業績會上，潘石屹曾對外表示，SOHO中國所有非核心物業已經完成出售，將停止出售物業的腳步。沒有賣樓的收入之後，SOHO中國的財務數據也迅速“變臉”。

有意思的是，媒體追問是否會繼續出售物業或者收購物業，潘石屹再一次改口稱，下一步到底銷售不銷售，市場上進不進貨，還要看市場的變化。“如果我承諾SOHO不銷售項目，還做什麼生意呢，生意不就是出出進進的嗎，我不敢承諾下一步到底是進還是出。”

有人認為，SOHO中國對租賃市場的堅持令其錯失銷售市場的紅利。縱觀當前的房地產市場，曾經與SOHO中國規模相近的那些房企，規模大多已經超過千億。而放棄了銷售市場的SOHO中國，一年的營收或許只能與龍頭房企一個項目的營收相比。

有記者向潘石屹提問，對於未能享受到開發市場紅利是否後悔時，他表示，租賃市場比開發市場更具潛力，“如果中國房價跌了20%、50%，很多房地產公司‘死了’，但SOHO中國還‘活著’。”

SOHO 3Q收入謎題未解

自去年宣佈要大力發展SOHO3Q以來，這項新業務的收入情況就一直是媒體和投資者心中的一個疑問，但不論媒體怎樣追問，潘石屹始終對此守口如瓶。“現在SOHO 3Q在整個公司收入中的佔比非常低，數字不方便透露。”

SOHO中國提供的資料上顯示，過去半年SOHO 3Q展開了積極的擴張，截至今年6月底，SOHO 3Q的城市版圖已經擴張至7座，落地的項目為31個，工位規模超過3萬個，平均出租率為88%。

聯合辦公一直被外界視為“燒錢遊戲”，規模越大投入的資金就越多，而收入卻難以保持穩定的狀態。戴德梁行北中國區高級董事嚴區海曾在一個論壇活動上分析，“盈利模式單一是聯合辦公的一個瓶頸，聯合辦公運營商一直在探索不同的盈利模式，可目前為止主要靠租金差來獲得盈利。部分核心區域的寫字樓原始租金成本非常高，因此在激烈的競爭環境下容易出現賬面虧損。”

為了脫離“燒錢不賺錢”的命運，越來越多的聯合辦公運營商開始爭奪中大型企業資源，希望通過捆綁這些企業的方式來提高出租率，穩定租金收入，SOHO 3Q也不例外。

今年6月，潘石屹向外喊話，SOHO 3Q現在的定位是做成中國最大的辦公樓綜合服務商。SOHO 3Q準備將企業定製辦公作為主打業務，目標客群為50-300人規模的中型企業。“現在SOHO 3Q的出租率保持在88%左右，走定製化道路，SOHO3Q的出租率就是100%。”潘石屹說。

顯而易見，做大規模仍是SOHO 3Q的主要目標。此次業績會上，徐玲亦坦言，目前SOHO 3Q主要還是想做大規模，規模做上去了，收入自然而然就會往上走。根據潘石屹規劃的藍圖，SOHO 3Q在3-5年內能夠擴張至30-50萬個座位。

眼下通過併購小型聯合辦公企業是迅速做大規模的主要途徑，包括優客工場、WeWork在內的多個聯合辦公巨頭都曾採取這樣的方式擴張。

被問及SOHO 3Q是否有收併購計劃時，潘石屹毫不猶豫的給出了否定的答案，“有很多聯合辦公企業找我們談，說要把我們的管理放在一起，做大規模。現在很武斷地告訴你，SOHO 3Q不會這樣做的。我們要按照自己的思路、風格和管理模式往大了做。”

同時他還表示，SOHO 3Q會堅持在篩選過的十個城市進行深耕發展，沒有在香港及海外開發及收購的計劃。至於上市的時間表，潘石屹回應要看市場，“等資本市場好了，我們就會上市，什麼地方有市場就在什麼地方上市。”