華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
與九龍倉置業拆分之後，九龍倉集團今年上半年的業績表現不佳。若將已分拆的九龍倉置業撇除，集團核心盈利減少9%，股東應占集團盈利下滑19%。
作為一個港資企業，九龍倉近幾年逐漸收縮在內地的規模，因而錯失了房地產的高速發展時機。同內地頭部房企相比，已經差了不止一個身位。
重組後業績不佳
2017年11月，九龍倉集團將旗下物業公司九龍倉置業分拆赴港上市，在分拆之後的八個月內，這是兩家企業交上的首份答卷，但業績表現並不如預期。
2018年半年度業績報告顯示，九龍倉集團核心盈利減少66%至25.27億港元；股東應占集團盈利減少66%至28.6億港元。若將已分拆的九龍倉置業撇除，再作比較的話，集團核心盈利減少9%，股東應占集團盈利跌幅為19%。
半年報顯示，九龍倉集團已簽約的發展物業銷售總額為102.47億港元，比去年同期下跌了29%。受制於樓市的調控措施，集團在內地地區的銷售額為人民幣72.4億元，減少了36%，收入亦減少15%至57.92億港元。
九龍倉集團曾提出，2018年全年內地的銷售目標是220億元人民幣，但目前的完成度僅有32.72%。在中期業績會上，面對下滑的內地業績，九龍倉集團有限公司主席兼常務董事吳天海表示，能否達到目標他也不知道，但他們會竭力去完成。
另一方面，九龍倉置業的業績表現不太均衡。在剝離出去之後，雖然在企業核心盈利方面增加了8%，股東應占盈利增加了108%，但由於海港企業退出發展物業業務，綜合收入卻減少了15%至81.54億港元，盈利減少了10%至63.52億港元。
去年11月，九龍倉置業成功拆分上市，從九龍倉集團剝離出來的九龍倉置業，以香港投資物業為主，該公司持有海港城、時代廣場、荷里活廣場、會德豐大廈及The Murray酒店，這六項在香港的投資物業。這六項組合市值約2300億港元，年營業額約130億港元，堪稱是整個集團中的現金奶牛。九龍倉集團則繼續接管其他產業，分為投資物業、發展物業、酒店、物流和通訊、媒體及娛樂幾個分部。
對於業績的波動，吳天海表示，上半年在內地賣樓較少的原因，和目前的政策調控有直接關係，限價、限購等政策正成為困擾發展商一個比較大的問題。現在九龍倉的業務集中在發展物業，即賣樓，所以比較容易受市場影響，業績波動也會稍微大點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《華夏時報》記者，從分拆的做法來看，說明九龍倉希望把業務進行梳理，從而有利於業績的增長。但對於港資企業來說，在內地發展會受到很多因素的影響，包括城市的佈局、限價政策影響銷售節奏等，其在香港所慣用的長週期開發模式也不適用於內地，此類銷售業績多少是比較尷尬的。
誤判市場錯失良機
半年報顯示，今年上半年，九龍倉集團在蘇州、杭州、佛山及廣州入手十宗土地，共計花費140億元人民幣，總樓面面積達67.73萬平米。截至6月底，九龍倉集團的土地儲備達到了380萬平米的水平。
上半年拿地力度雖然不低，但九龍倉集團的土地儲備近年來則一直在縮減。記者查閱近幾年年報發現，今年380萬平米的土地儲備是2012年以來的最低值，在九龍倉快速擴張的2012年，土地儲備一度達到了1230萬平米。
但相比於內地企業來說，港資背景的九龍倉在內地拿地時，需要面對更多的困難。在中期業績會上，吳天海提道，“我們說不公平或比較困難的問題，好像在上海買地不單要有錢，還要看你過去在上海做的歷史怎麼樣。當然對我們來說，在上海，我們以前做的項目沒有本地開發商做的多，沒有那麼好的優勢，但是一些競爭不太激烈的土地，還是有拿到的機會。”
曾經熱衷於製造高價地的九龍倉，近年來停下了猛烈擴張的步伐，伴隨著土地儲備的縮減，是九龍倉在內地業務的收縮。2015年，九龍倉集團一高管曾明確表示，內地三四線城市存量過多的問題顯而易見，九龍倉繼續在三四線城市找項目，並非上策。他表示，應該把力量集中在一二線城市，把該做的項目做得更好更大。目前進入內地15個城市，佈局會慢慢減少到一半，集中到七八個城市。
嚴躍進表示，相對其他港資企業來說，九龍倉在內地的投資還算積極，規模相對較大。但對比這兩年內地黑馬型的房企，其土地儲備規模還不夠多，發展後勁不足，後續還需要通過大量拿地和併購來擴張。
與同時期開始房地產業務的內地房企相比，九龍倉的發展確實“慢了一拍”。上世紀90年代，隨著內地房地產市場的崛起，九龍倉、恆基地產、新世界集團、和記黃埔等多家港資房企紛紛北上發展，佔據了企業規模發展的先機。以九龍倉為代表的港資地產企業習慣於“慢開發、高溢價”的開發模式，相比之下，高週轉模式則讓內地房企的規模擴張速度更快，港資企業在地產領域慢慢落於下風。
另外，由於港資企業在內地的拿地策略太過謹慎，包括九龍倉、長實集團在內的部分港企開始收縮內地佈局，其規模佈局逐漸被內地房企所超越。同樣是在內地二十多年的發展歷程，九龍倉集團今年上半年內地72億元人民幣的簽約額，同中國恆大、新城控股等龍頭房企的動輒千億的格局來比，相差了不止一個身位。
嚴躍進分析，過去幾年，港資企業在內地的重點商圈和重點區域建設了許多優質項目，他們比較傾向於做精品系列。但這幾年開發商流行高週轉的概念，要求開發、銷售、回籠資金的週期大大縮短，雖然九龍倉在這幾年已經和內地房企聯合拿地、合作開發，但是仍然難改其多年的作風，在項目開發、拿地方面是拼不過內地的龍頭房企的，已經錯失了企業在內地發展的最好時機。
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