那裡繁花似錦，那裡火鍋飄香。
一、下一站：重慶
年輕人喜歡熱血，更確切地說，每一個熱血的人都有一顆年輕的心臟。
熱血灑在哪裡，青春都會謝幕。
來吧，灑在重慶，我們一起上路。
去年十一月，北京的冬天很冷。很多小白領坐在辦公室裡，百無聊賴，左手握著暖手寶，右手拿著手機。領導安排的任務也無心打理。
從五月份開始，北京的房價有了一輪暴漲。原本與他們無關的房價，經過這麼一漲，好像北京和他們的關係又變淡了一層。
在北京擁有一套房，是不可企及的。他們會不住感慨，真是越有錢越有錢，越沒錢越屌絲。
想想自己一月一萬元的工資，除去房租、吃飯、娛樂等，每月不到3K的儲蓄。再往前看，好像也沒有發財的路，時間一天一天，一年一年。想到這，不禁內心淒涼。
就在那個平凡的上午，水庫論壇更新了一篇文章。
“《下一站.重慶》序言”
無數小白領大白領用右手打開文章界面，水庫的文章向來可讀性極佳，是平淡生活中不多的亮點。
……從頭讀到尾……
原本無聊的一天突然就變了。
他們身體開始充滿熱血，小心臟怦怦直跳。
在那篇文章的結尾處寫到：
“未來是哪裡，未來是重慶”
誰說屌絲沒有希望，一定是沒找對方向。
接下來，水庫論壇又連續更新了幾篇。
那時，很多人已經堅定了。下一站：重慶。
二、樓市的三個邏輯
一個城市的樓市，一定是靠外地人買入，一批又一批的外地人買入，這樣就會形成一個健康的市場。
北京、上海、深圳，無一不是靠外地人把房產市場引向了正軌。
“京滬永遠漲”。全靠外地人。
在樓市的生命初期，是新房市場。很多人吐槽，不要買新房，幾年都賣不掉。但很多地方往往還停留在新房市場階段，比如說前兩年的固安，新樓盤遍地。現在回看兩年前，買還是不買？或者我們更直接一點，你看看十年前的北京，新房到底買不買？
當樓市發育到一定階段，二手房市場才會逐漸興起，隨之與新房市場並行。
一個地方的新房到底值不值得買，關鍵看未來。
看好城市的未來發展，那城市的房價也未必能漲起來。房價的基礎永遠是供需關係。供需關係從宏觀的角度上說，只要看住宅供應與人口就可以。
當然，研究人口又得研究人口構成，研究人口構成又要去研究產業。這些就說來話長了，我們點到為止。
供需關係極為緊張的城市，像北京上海。這種城市的房價隨時都有上漲的可能。而且多年來房價走勢非常平穩，歷年房價走勢裡基本上是隻漲不跌的。
三、重慶的市場
當很多人對京滬無望的時候，當很多人想要不平凡的人生的時候。他們需要一個引爆點。他們需要一個燈塔來為他們引路。
“未來在哪裡，未來在重慶”
重慶這個市場，具有極強的吸引力。
我們細數一下：
作為直轄市，重慶優質地段去年的房價只有六七千元/平米，實在是低得不像話。簡直對不起親爹給它的地位。（同為直轄市，總被人吐槽的天津，老城區的房價也到了五六萬，接近十倍的差距。）
中央每一年給重慶1000000000000的固定投資。（一萬億）
土地供應每年減少10%
人口淨流入。
十分可觀的GDP數據。今年前三季度的經濟數據發佈後，重慶排在京滬廣深之後，升到全國第五位。
最後我們再強調一次。重慶核心優質地段的二手房價只有六千元/平米。這個價格您覺得會賠嗎？
“賤價大甩賣，走過路過不要錯過，過了這個村沒這個店。。”
除此之外，去年對於重慶樓市的另一個好消息是，hqf辭去了重慶市市長職務。
隨之而去的可能是他的那一套城市經營思路。
終於……
去年底，重慶的樓市在沉寂了多年之後，開始啟動。
北京方面軍，上海方面軍，及全國各地方面軍都湧入了重慶，像是一場集會，又像是一場戰役。
接下來的幾個月，重慶房價開始“暴”漲。
我們摘兩段水庫論壇對於重慶的看法：
所謂“北上深”，或者“北上廣深”。
設想一下，某一天，中國GDP第三大城市是重慶。變成了“北上渝”。
你會是什麼表情。
重慶樓市給人的感覺，生機勃勃，就象是二十年前的上海。
應該還不到大漲前夜的2001年。
但是快了。我唯一不確定的，是1997還是1999年。
是不是很熱血？是不是聞到錢的味兒了？
但接下來我們我們要借用水庫論壇的一句話，我們要告訴你
以上全錯！
四、正文
經歷了差不多一年時間，重慶少數區域的房子接近翻番。
不過，從2015年開始到2016年，房價暴漲的城市有：
北京、環京、石家莊
滄州、濟南、青島
鄭州、武漢、長沙
杭州、上海、環滬
廈門、合肥、無錫
蘇州、南京、福州
深圳、東莞、廣州
海南、秦皇島、唐山。。。
當然還有xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx等城市
重慶後知後覺，應該屬於啟動最晚的一批，跟西安一個節奏。
重慶歡迎你，用庫存擁抱你。
那麼低的房價基數，也不過勉強漲了一倍（少數區域）。需要提醒的是，新房價格往往有溢價，參考意義不大。
也就是說，重慶的這一輪上漲，只不過是跟著全國大盤走了一下節奏。
就像股市在牛市的時候，你買任何一個爛股都會賺。
到目前，重慶樓市的“大漲”階段已過
現在重慶的樓市馬馬虎虎，成交量一般，上漲乏力。
在全國限購的大背景下，重慶的樓市對外地人仍然非常友好（幾乎不限購）。
即使是這樣，它還是不爭氣，僅此而已。
這次重慶房價上漲的買房主力是：外地人。符合樓市的邏輯。
但，咳咳……
這些外地人買完房就走了。而且也沒打算再回去。
我們說得再直接一點，重慶的房子是完完全全被炒起來的。
現在我們去大街上隨便採訪一個群眾：
您覺得這種（炒房）行為能支持重慶房價持續上漲嗎？
上次去深圳，瞭解到深圳開始嚴查外地人來深落戶的情況。
為什麼？因為這些人落戶是為了買房。脫離了政府的本意。
但是重慶不管，你來買房就行。
我們需要你們來去庫存。
重慶的房子為什麼漲不動？因為庫存太大了。
重慶的城市容積率非常高
在房價最基礎的邏輯裡，超大庫存量已經對房價形成了一萬點傷害。
hqf市長離開了，但是他已經幫後人造好了房子。我們不搞飢餓供地，來到咱們大重慶，就跟回自己家一樣，有房！
在過去近十年的時間裡，重慶的房價非常溫和地穩定在五千到七千的價格區間內，“國家每年的固定投資一萬億持續了十幾年”。在這些年裡，全國房價普遍上漲，非常給經濟大環境面子，你重慶房價起碼要有點表示吧，親爹看著呢。
但重慶的樓市像冬眠一樣，趴在那裡一動不動。
如果非要掐指一算2017年是大漲元年，那這個邏輯我是推不翻的。玄學。
我們再看一看重慶的人口。
重慶政府網站的截圖（這數據實在說不上好看）
重慶統計年鑑2016的數據
從左到右依次是年份-戶數-人口數
從以上這兩張圖可以看出，重慶的人口近幾年的變化並不大，大量的人口湧入是不存在的。2010年到2015年間，人口數量除去自然增長外，其實是淨流出的。
主城區對於外來人口的吸引能力實在是有限。根本原因就在於重慶的產業結構。
重慶的產業構成中，傳統制造業比重較大，像電子製造、汽車製造等。第三產業比重較小，比較有名的互聯網公司只有萬年曆和豬八戒兩家，其餘的類似騰訊、愛奇藝等大公司，其實都只有一些不痛不癢的業務放在了重慶，馬馬虎虎。在互聯網為主導的大環境下，重慶在這方面實在是沒有任何優勢。
傳統產業比重較大，第三產業比重較小，新興產業沒有任何優勢。這種產業構成就導致了重慶對於外來人口的吸引力極低。
重慶主城區的人口構成以重慶土著為主，對外省的輻射力度很小。在西南地區，成都與重慶的兩強較量中，成都明顯是佔上風的。
至於“每年一萬億”小灶的事兒，我們可以看一看數據。
去年水庫論壇給出的數據是
“至少從2005年開始，每年投一萬億。”
我們給出的數據是：
2013-2015年，這三年數據相差並不大。但是，你再往下看
看黑線右邊，2012以前重慶市的全社會固定資產投資都在一萬億以下，2009年不過五千多億。
“每年一萬億小灶，至少從2005年開始”
這個從數據上是不過關的。
再往下看
國家預算內資金：中央財政和地方財政中由國家統籌安排的基本建設撥款和更新改造撥款，以及中央財政安排的專項撥款中用於基本建設的資金和基本建設撥款改貸款的資金等。
國家統籌安排的由中央財政和地方財政撥款，這個數據就更小了。
以上的數據來自國家統計局網站。
各位可以去國家統計局網站翻一下近幾年西部幾個省份的固定資產投資數據，都在直線上升。而不單是重慶一家。
重慶的經濟完全是靠投資拉動的，固定投資在GDP的佔比太大，我們可以稱之為輸血型經濟。但一個城市真正的活力靠的是自身的生態運轉。重慶在這方面要差很多。
五、結語
重慶這個城市非常有意思，房價多年都穩定在一個水平。不出意外的話，未來上漲的可能性也不會太大。（這句話容易招來噴子）
原因就是，重慶的發展是先蓋了大量房子，釋放了大量的土地。重慶的樓房都特別高特別密，小區容積率高，走在重慶就像穿行在高大的城市森林裡一般。
而我們看一下北京，六層的板樓成片，十層的小高層居多，真正的30層以上的高樓非常少，小區的容積率很多都在2.5以下。
如果北京現有的樓房能長高一倍，在現有的限購政策下，北京的房價肯定會降很多。
其實就是簡單的供需關係。沒有多麼複雜的邏輯。
而水庫論壇中所提到的雙城記，也是不成立的。
整個1990年代，人們討論的是上海·香港“雙城記”。
1930年代上海是“遠東第一大都市”。
此後上海衰弱，香港崛起，成為“東方明珠”。
整個1990年代，上海人熱切地討論著，上海和香港，這二個“雙城記”。應該是同等體量的城市。上海和香港應該相提並論。
對此，香港人完全不屑一顧。
整個1990年代，香港樓市從1991年至1997年，一共漲了四倍。最終97終結時，樓價約100000元/平米。
而上海呢，樓市徹底萎靡、頹廢、不振。開發商跳樓逼債破產。
1999年約3500元/平米。
二者相差30倍。而且一個牛市，一個熊市。
如果有商人90年代初聽信“雙城記”，拋棄香港物業來到上海炒樓。
恐怕輸到褲子都不剩，哭到眼睛哭瞎。
可是，上海有沒有資格和香港比肩呢。
有的，一定有。
此後的二十年，是上海的傳奇，香港的淪落。
回首看來，90年代反而是上海發展最快，小灶最多，吸收營養最豐富的長身體階段。上海追上香港，乃至超越，是註定一定肯定的。
下面這張照片，是我在重慶南濱路親手用低像素手機拍的。
這是一座偉大的城市，目前正汲汲成長著身體。“重慶·上海”也是雙城記。他最終會追近或者追平。
重慶樓市給人的感覺，生機勃勃，就象是二十年前的上海。
應該還不到大漲前夜的2001年。
但是快了。我唯一不確定的，是1997還是1999年。
上海可以和香港比肩，但重慶和上海比肩就有點胡說了。
90年代，上海的發展剛起步沒多久，整個城市年輕有活力，那時的上海就是中國的風口，上海的發展是中國的縮影。城市的成長與房地產市場的成長是同步的。
現在的重慶呢？堆積了大量的商品房，開發商手裡囤了大量的貨賣不掉，整個城市處於不缺房的狀態。而城市的發展又趨於成熟，在與其它城市的橫向對比中也佔不到優勢。
在城市生命週期理論裡，當年的上海還是小學生階段，而現在的重慶已經到大叔階段了。
想要人家煥發第二春恐怕沒那麼容易。
當全國各地多軍殺往重慶的時候，他們聽見的是嘹亮的號角，看見的是朦朧的希望。在重慶他們圍著火鍋，握手寒暄，暢想未來。
為了偉大的革命友誼，為了重慶樓市的未來，為了交易能創造財富，為了十倍二十倍的雪坡。
（完）
本文不構成投資建議。
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