疫情之下，承租人能否要求“减租”？
今年年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，严峻的疫情形势和严密的疫情防控工作给我国经济带来了巨大的挑战和风险。商业零售业，以及与之相关联的商业租赁行业，无疑是本次疫情中遭受重创的行业之一。疫情爆发至今，万达商管、 保利商业、华润置地、龙湖集团、新城控股等十多家旗下拥有商业地产的房企，相继宣布各自的租金减免政策，而大多数物业所有人仍抱持观望态度。疫情之下，“减租”是否必须？不“减租”又会面临何种法律风险？本文就当前疫情形势下房屋租赁合同“减租”问题进行分析探讨，以期能协助大家妥善应对可能发生的法律风险。
— 有何依据？—
政策依据
为应对当前疫情形势对于经济发展的不利影响，各地陆续出台了多项“稳企暖企”政策措施，基本上都涉及了房屋租赁问题。广东省人民政府以及广州市人民政府办公厅亦先后发布了应对疫情扶持企业健康发展的相关政策，该系列政策对于“减租”的适用情形、幅度及其他鼓励措施作出了明确的规定。
政策文件
广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施》
适用情形
1.租赁物：国有资产类经营用房
2.承租人：受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业
减租幅度
免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金
其他鼓励措施
1.鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。
2.免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。
政策文件
广州市人民政府办公厅《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》
适用情形
1.租赁物：承租用于线下商业实体店经营的市属和区属国有企业物业
2.承租人：受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，当前应无拖欠租金
减租幅度
减免2020年2月份和3月份物业租金
专业批发市场
承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。
其他鼓励措施
1.对于因疫情所减免的租金，在国企年度经营业绩考核中予以剔除。
2.鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金，对执行情况较好的视情况予以奖励，并在提质增效、资格认定等方面加大支持力度。
3. 对租用其他物业经营专业批发市场的，鼓励业主方为专业批发市场开办方减免或降低租金，鼓励专业批发市场开办方对中小微企业减免或降低租金。
4. 对执行情况较好的由市商务发展专项资金给予重点扶持，并在今后的市场转型升级中加大支持力度。
对于符合上述政策适用情形的房屋租赁合同，承租人可依据相关政策要求出租人减免房屋租金，出租人亦应当主动按照上述政策履行其减租义务。
需要特别注意的是，上述“减租”政策主要针对国有企业出租房屋的情形，发挥其积极承担社会责任的带头模范作用；但是对于其他物业持有人，包括产业园区、科技企业孵化器、专业批发市场等业主单位或运营单位，仅系鼓励其根据实际情况适当减免租金，并非明确要求其必须“减租”。
（此外，广州市各区各政府部门亦积极响应“稳企暖企”号召出台了多项房屋租赁相关政策措施，为此我们制作了广州市及各区“减租”政策汇总，附于本文文末，以供读者参考。）
合同依据
合法有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵照合同约定履行义务。若房屋租赁合同明确约定了在疫情爆发形势下的房屋租金标准或其他处理方式（参照当地政策、双方协商等），则双方当事人应当遵照合同约定履行。
法律依据
那么对于不符合“减租”政策适用情形的非国有物业，且未对疫情爆发形势下合同履行进行特殊约定的房屋租赁合同，承租人能否依据法律规定以疫情爆发为由要求“减租”呢？
针对当前疫情形势，广州市中级人民法院发布了《关于充分发挥司法职能作用服务打赢疫情防控阻击战的意见》。
相关规定
《意见》第五条规定：
对履行合同方主张（或抗辩）因疫情防控导致的劳动、旅游、买卖、租赁、建筑工程施工等民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的，适用不可抗力规定处理；疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍，但义务的履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，适用情势变更规定处理。
根据上述规定，由于疫情爆发，政府实施的疫情防控工作导致的房屋租赁合同纠纷可考虑适用不可抗力规定或情势变更规定，具体能否适用这些特殊的规定，以及应当适用何种规定，仍需就具体案件具体分析。
1、不可抗力
总体而言，不可抗力规定适用要求更为严格：
其一，合同成立后、履行前，发生不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；
其二，合同不能履行；
其三，不可抗力事件与合同不能履行存在因果关系。
现主流意见认为，新型冠状病毒肺炎系新型传染病，该疫情爆发，至今对于其病毒宿主、传播途径、治疗方法、特效药物仍无确切的结论，属于不可抗力事件。对此，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在记者问答会上亦明确表示，新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，政府为保障公众的健康，采取了严格的疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。
但是，在个案中能否适用不可抗力规定，仍需进一步分析疫情爆发及相关防控措施与房屋租赁合同不能履行之间的因果关系。结合上述规定分析，只有在疫情爆发及相关防控措施对于当事人履行合同义务造成不能克服的障碍的情形下，才能适用不可抗力规定。一般来说，承租人支付租金的方式除当面交付现金，还可以选择通过银行、支付宝、微信转账，因此疫情本身并不构成不能履行租金支付义务的客观障碍。而承租人因为疫情爆发导致其资金链断裂，无法承担租金的情形，涉及到其经营模式、现金储备、融资能力等多方面因素，因此较难建立疫情与不能履行租金支付义务之间的因果关系。当然，“合同不能履行”除了指承租人不能履行租金支付义务以外，还应包括承租人不能使用租赁场所，我们在下文将结合不同物业类型具体分析疫情与不能使用租赁场所之间的因果关系。
2、情势变更
相较而言，情势变更规定适用更为广泛。在合同成立后，发生了无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人可以适用情势变更规定请求变更或解除合同。本次疫情爆发对于一般商业主体来说，是无法预见、不属于商业风险的重大变化，但能否适用情势变更规定，仍需结合公平原则以及案件实际情况分析承租人继续履行房屋租赁合同，是否对其明显不公平。
为了更具体的论述疫情爆发情形下的法律适用问题，笔者以餐饮连锁品牌“西贝”为例，分析其餐饮门店在当前疫情形势下能否适用不可抗力规定或情势变更规定请求“减租”。“西贝”在疫情爆发初期即通过新闻媒体自述“由于疫情爆发导致其400多家门店停业，2万多员工待岗，七八个亿的生意额归零，即便贷款发放工资也撑不过三个月”。“西贝”遭遇如此巨大的经济风险，其能否就其餐饮门店要求“减租”来挽回部分损失。虽然本次疫情爆发系不可抗力事件，但是疫情爆发以及政府的疫情防控措施，并不会导致餐饮门店的房屋租赁合同完全不能履行，只是对“西贝”在疫情爆发的这段时间的部分经营活动造成影响，“西贝”仍然实际占用租赁房屋，暂停堂食生意后仍可以经营外卖生意，而且其支付租金不存在不能克服的客观障碍，因此该情形不适宜适用不可抗力规定。实际上，因为疫情爆发，政府对餐饮行业采取了限制经营、甚至暂停营业的疫情防控措施，导致“西贝”无法正常使用租赁房屋，租赁房屋的使用价值下降，要求承租人完全按照合同约定支付租金显失公平。“西贝”可以适用情势变更规定要求“减租”，具体减租金额应当根据公平原则，诚实信用原则以及结合实际情况确定。
— 法院怎么判？—
如前所述，疫情导致的房屋租赁合同纠纷能否适用不可抗力规定或情势变更规定，需要具体案件具体分析。不同性质、类型、用途的租赁房屋受到疫情爆发、疫情防控措施、“稳企暖企”政策的影响不同，这也导致在当前形势下不同类型用房的“减租”请求被支持的可能性大小不一。新型冠状病毒肺炎疫情所引致的纠纷尚在酝酿阶段，我们参考2003年我国爆发“非典”疫情所引致的房屋租赁合同纠纷中各地法院所形成的裁判规则，以三种物业类型为例分析承租人“减租”请求被法院支持的可能性。
（我们制作了受“非典”疫情影响的房屋租赁合同纠纷典型案例汇总，附于本文文末，以供读者参考）
住宅用房
对于住宅用房租赁合同而言，承租人通过支付租金换取租赁房屋的占有、使用权益，原则上，只要疫情不对承租人占有、使用租赁房屋产生实质性的影响，那么承租人应当按约支付租金。
但是，受本次疫情影响，部分地方政府采取相应行政措施限制外来人员尤其是湖北籍人员的流动，同时部分住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入，客观上造成该类租赁合同目的无法实现，如要求承租人继续支付该时段租金，必将显失公平，此时承租人可依据情势变更或公平原则主张变更合同约定，减免部分租金。当然，如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，仅是对其进出进行必要的限制及检查，并未影响到房屋居住功能的实现，则承租人无权主张减免租金。
办公用房、生产用房
为做好疫情防控工作，多地政府出台了延长春节假期、推迟企业复工时间、倡导居家办公的措施，其中广东省人民政府发布了《关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定“本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时……”。受此次疫情爆发以及政府关于企业延迟复工规定的影响，企业无法正常复工，如常使用办公用房、生产用房，延期复工期间办公用房、生产用房的使用价值无法实现，对此，办公用房、生产用房承租人可适用情势变更规定请求“减租”，但是仅限于政策规定的延期复工期间的租金。而对于复工后的租金，承租人应当按照租赁合同约定支付。
需要特别注意的是，多地政府出台的“稳企暖企”措施基本都提及了鼓励产业园区、科技企业孵化器、创业基地为入驻企业，尤其是中小型企业减免租金，并且业主单位“减租”后也能相应获得政策奖励。在司法实践中，法院在考量是否变更合同时，一般会根据合同履行的实际情况衡平当事人的利益，避免合同履行利益向一方倾斜。对承租人而言，疫情本身以及疫情防控措施导致其在一定期间内无法复工，并且受经济环境下行、客户需求变化、企业抗风险能力等因素的影响，复工后在一段合理期间内，承租人的支付能力会下降，要求承租人按照原合同约定支付租金将显失公平。而对于出租人而言，由于出租人一定时期内租金收入减少的损失能通过政府的奖励政策（包括现金补贴、今后申请扶持资金时给予优先考虑、今后参与区内旧物业改造项目时依法依规给予重点支持等）获得现时或预期利益的的弥补，因此，变更合同约定，更能维持当事人履行利益的平衡，对于这类产业园区的承租人的“减租”请求被支持的可能性较大。
餐饮文娱等的商业用房
次疫情爆发，对于餐饮文娱等行业的冲击极大，一方面，因为疫情原因，人员活动受限，现场消费意愿低，生意惨淡；另一方面，政府为了做好疫情防控工作，实施娱乐场所暂停营业，餐饮场所暂停堂食业务等措施，导致部分餐饮文娱行业的商业用房无法正常使用，无法实现其使用价值、商业价值。在此情况下，承租人能否要求减免租金，需结合个案情况具体分析。一般而言：
1、酒店
受疫情影响，广州市部分酒店应政府要求暂停营业，亦有部分酒店因客流量过少、运营成本过高，主动暂停营业。酒店的经营受到疫情影响毋庸置疑，但该影响能否导致租赁合同变更或解除，应结合个案情况，判断疫情与租赁合同不能部分或完全履行之间能否建立直接的因果关系，以及，变更合同是否维护当事人利益平衡所必须的做法。
法院在处理受“非典”疫情影响的酒店类租赁合同纠纷时，会较为谨慎使用不可抗力及/或情势变更规则，也会要求承租人承担较高的举证责任，在个案中探寻维护合同当事人利益平衡的最优方案。例如，如果出租人已经采取一定的措施（在合作经营的情况下，出租人/合作方已经对派驻人员的工资、物管费等费用作出一定减免或让步）以减轻承租人的经济负担，则法院认为出租人已经合理分担因“非典”疫情带来的不利影响，承租人无权再要求减免租金（案例索引：广西高院（2007）桂民四终字第1号，某贸易公司与某航空公司租赁合同纠纷）。又如，如果政府采取的防疫行政措施只是导致酒店的部分业务暂停（政府只下发禁止经营野生动物的通知，没有停止酒店其他餐饮及客房业务），尚不足以导致租赁合同完全、根本不能履行，则法院认为出租人无权要求减免租金（案例索引：（2013）辽审二民抗字第14号，某假日酒店公司与某公司租赁合同纠纷）。
防疫行政措施因地制宜，如果承租人能明确举证证明防疫行政措施导致租赁合同不能履行（例如政府下令禁止酒店各项业务经营），承租人在该期间确实无法享受租赁物业的使用价值、商业价值，继续要求承租人根据原合同约定支付该期间租金显失公平，则在该情形下法院支持承租人减免租金请求的可能性较大。
2、娱乐场所
众所周知，疫情对餐饮服务行业造成重大冲击，各地政府纷纷采取措施限制人员密集类场所经营，呼吁消费者减少在外用餐、聚餐。承租人无法实际开展经营活动，无法获得经营收入，还要承担原材料、产品采购、人员工资等成本亏损。在该情形下，如要求承租人按原合同约定支付租金，会导致租赁合同的履行利益向出租人一方倾斜，显失公平。参照“非典”时期的案例，餐饮场所类的承租人要求减免租金获得法院支持的可能性相对较高（案例索引：（2006）佛中法民二终字第5号，某海鲜楼与冯某租赁合同纠纷）。
但需要指出的是，目前餐饮的消费方式多样，除了堂食外，外卖送餐也是消费者乐于接受的消费方式。如果餐饮场所的承租人在疫情影响期间，实际占用、使用场所进行经营（例如使用厨房制作堂食及外卖餐食），则承租人的减租请求得到法院支持的可能性较小。
虽然在一定程度上，“非典”疫情与“新冠”疫情造成相似的社会及经济影响，但毋庸置疑的是，“新冠”疫情及其防控措施影响之深、波及范围之广，“非典”无法与之相提并论。“非典”时期的案例帮助我们预判今后法院在处理同类案例时适用的裁判规则，但诉讼风险及策略必须结合个案情况，具体问题具体分析。
结论：总体而言，就合同应该严守的理念而言，在租赁合同订立后，承租人即负有给付租金的义务，原则上给付租金的风险由承租人自行负担。但一方面，此次疫情属于不可抗力，承租人请求免除租金的，法院会视乎疫情与合同不能履行之间的因果关系进行判断。另一方面，若当地政府为控制疫情而要求企业延迟复工、暂停经营，那么因政府的行政命令而导致的无法正常经营，承租人请求减免租金的，法院会基于情势变更规定或公平原则，结合具体情形进行判断。
— 如何应对？—
面对当前严峻的疫情及经济形势，各商事主体应当尽早预估疫情对其生产经营带来的各项风险并做好应对预案，争取减轻或避免损失。尤其对于房屋租金来说，大部分租金为按月支付，若承租人拟提出“减租”要求，应当尽早谋划并采取措施。出租人也应当尽早评估“减租”可能产生的损失及自身的承受能力，并做好应对预案。
审查合同约定并按约履行
【对承租人、出租人而言】若房屋租赁合同已对疫情爆发形势下的合同履行进行明确约定，即租赁合同包含如“遇疫情爆发，则当月房屋租金减半收取”等特殊约定，则双方应当按照合同约定履行。
及时通知对方当事人并进行友好协商
【对承租人而言】若承租人认为因为疫情影响难以按约支付租金，应当及时向出租人发出减免租金或缓交租金的书面申请，并附上相关的依据及证明材料，以便双方尽早进行友好协商。同时，承租人必须采取有效措施减少损失。
【对出租人而言】若出租人认为不能承受“减租”带来的经济压力，不同意“减租”，则应当尽早向租户发送交租通知书，以书面方式明确表示不同意“免租”或“减租”，建议在书面通知中表达愿意共度时艰、友好协商解决问题的立场。
密切关注政策措施，及时利用优惠政策降低损失
【对承租人、出租人而言】如前所述，在疫情爆发期间，各地政府陆续出台了多项“稳企暖企”政策措施，可以预见，未来将会有更多扶持企业发展的政策出台，各方当事人均应密切关注本地的政策措施，以便及时享受相应的优惠政策，例如，承租人可留意是否有其承租物业相关的租金优惠政策，出租人也可关注若其作出租金减免后，能否获得相应的政策补贴或支持。
注意收集和固定相关证据
【对承租人而言】若承租人拟提出“减租”请求，则需要注意收集相应的证据，包括：其一，疫情防控措施及其造成停产停业的相关证据，例如政府部门发布的通知文件，企业停产、停业的书面记录；其二，与出租人就“减租”问题的沟通记录，尤其是出租人在协商过程中曾作出过的相关承诺等。
【对出租人而言】为应对承租人可能提出的租金减免申请，出租人可以先行排摸承租人的复工情况，并注意保留相关证据，包括：其一，政府关于复工、恢复经营的通知；其二，同类企业已经正常经营的照片或证人证言；其三，双方沟通协商所产生的证据（如往来函件、邮件、聊天记录等）；其四，注意搜集承租人在疫情发生之前就存在迟延交付租金等违约情形的证据；其五，承租人没有采取措施导致损失进一步扩大的证据。在判断承租人租金减免申请的具体请求时，应重点关注房屋使用受限与疫情影响之间的因果关系及影响程度。对于所在行业没有受到疫情直接影响的，租赁物的占有、使用权益没有受到减损的承租人，出租人有权拒绝“减租”请求。
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