疫情之下，承租人能否要求“減租”？
今年年初，新型冠狀病毒肺炎疫情爆發，嚴峻的疫情形勢和嚴密的疫情防控工作給我國經濟帶來了巨大的挑戰和風險。商業零售業，以及與之相關聯的商業租賃行業，無疑是本次疫情中遭受重創的行業之一。疫情爆發至今，萬達商管、 保利商業、華潤置地、龍湖集團、新城控股等十多家旗下擁有商業地產的房企，相繼宣佈各自的租金減免政策，而大多數物業所有人仍抱持觀望態度。疫情之下，“減租”是否必須？不“減租”又會面臨何種法律風險？本文就當前疫情形勢下房屋租賃合同“減租”問題進行分析探討，以期能協助大家妥善應對可能發生的法律風險。
— 有何依據？—
政策依據
為應對當前疫情形勢對於經濟發展的不利影響，各地陸續出臺了多項“穩企暖企”政策措施，基本上都涉及了房屋租賃問題。廣東省人民政府以及廣州市人民政府辦公廳亦先後發佈了應對疫情扶持企業健康發展的相關政策，該系列政策對於“減租”的適用情形、幅度及其他鼓勵措施作出了明確的規定。
政策文件
廣東省人民政府《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業復工復產若干政策措施》
適用情形
1.租賃物：國有資產類經營用房
2.承租人：受疫情影響較大不能正常經營的民營承租企業
減租幅度
免收第一個月租金，減半收取第二、三個月租金
其他鼓勵措施
1.鼓勵其他物業持有人根據實際情況，適當減免租金。
2.免租金兩個月以上的企業，按免租金月份數給予房產稅困難減免。
政策文件
廣州市人民政府辦公廳《關於支持中小微企業在打贏疫情防控阻擊戰中健康發展的十五條措施》
適用情形
1.租賃物：承租用於線下商業實體店經營的市屬和區屬國有企業物業
2.承租人：受疫情影響較大不能正常經營的民營承租企業，當前應無拖欠租金
減租幅度
減免2020年2月份和3月份物業租金
專業批發市場
承租市屬和區屬國有企業物業經營、並享受減免2個月場地租金的專業批發市場開辦方，應同步對場內承租商戶減免2個月的商鋪租金，且對商戶的租金減免幅度不低於其享受的國有物業租金減免幅度。
其他鼓勵措施
1.對於因疫情所減免的租金，在國企年度經營業績考核中予以剔除。
2.鼓勵產業園區、科技企業孵化器的業主單位和運營單位為承租的中小微企業減免租金，對執行情況較好的視情況予以獎勵，並在提質增效、資格認定等方面加大支持力度。
3. 對租用其他物業經營專業批發市場的，鼓勵業主方為專業批發市場開辦方減免或降低租金，鼓勵專業批發市場開辦方對中小微企業減免或降低租金。
4. 對執行情況較好的由市商務發展專項資金給予重點扶持，並在今後的市場轉型升級中加大支持力度。
對於符合上述政策適用情形的房屋租賃合同，承租人可依據相關政策要求出租人減免房屋租金，出租人亦應當主動按照上述政策履行其減租義務。
需要特別注意的是，上述“減租”政策主要針對國有企業出租房屋的情形，發揮其積極承擔社會責任的帶頭模範作用；但是對於其他物業持有人，包括產業園區、科技企業孵化器、專業批發市場等業主單位或運營單位，僅系鼓勵其根據實際情況適當減免租金，並非明確要求其必須“減租”。
（此外，廣州市各區各政府部門亦積極響應“穩企暖企”號召出臺了多項房屋租賃相關政策措施，為此我們製作了廣州市及各區“減租”政策彙總，附於本文文末，以供讀者參考。）
合同依據
合法有效的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當遵照合同約定履行義務。若房屋租賃合同明確約定了在疫情爆發形勢下的房屋租金標準或其他處理方式（參照當地政策、雙方協商等），則雙方當事人應當遵照合同約定履行。
法律依據
那麼對於不符合“減租”政策適用情形的非國有物業，且未對疫情爆發形勢下合同履行進行特殊約定的房屋租賃合同，承租人能否依據法律規定以疫情爆發為由要求“減租”呢？
針對當前疫情形勢，廣州市中級人民法院發佈了《關於充分發揮司法職能作用服務打贏疫情防控阻擊戰的意見》。
相關規定
《意見》第五條規定：
對履行合同方主張（或抗辯）因疫情防控導致的勞動、旅遊、買賣、租賃、建築工程施工等民商事案件，正確適用不可抗力和情勢變更規定。疫情防控對當事人履行交付貨物、提供勞務等合同義務而在生產、運輸等環節造成不能克服障礙的，適用不可抗力規定處理；疫情防控雖不成為當事人履行義務的障礙，但義務的履行對一方當事人明顯不公平或不能實現合同目的，當事人請求變更或者解除合同的，適用情勢變更規定處理。
根據上述規定，由於疫情爆發，政府實施的疫情防控工作導致的房屋租賃合同糾紛可考慮適用不可抗力規定或情勢變更規定，具體能否適用這些特殊的規定，以及應當適用何種規定，仍需就具體案件具體分析。
1、不可抗力
總體而言，不可抗力規定適用要求更為嚴格：
其一，合同成立後、履行前，發生不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況；
其二，合同不能履行；
其三，不可抗力事件與合同不能履行存在因果關係。
現主流意見認為，新型冠狀病毒肺炎系新型傳染病，該疫情爆發，至今對於其病毒宿主、傳播途徑、治療方法、特效藥物仍無確切的結論，屬於不可抗力事件。對此，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在記者問答會上亦明確表示，新型冠狀病毒肺炎疫情屬於突發公共衛生事件，政府為保障公眾的健康，採取了嚴格的疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力。
但是，在個案中能否適用不可抗力規定，仍需進一步分析疫情爆發及相關防控措施與房屋租賃合同不能履行之間的因果關係。結合上述規定分析，只有在疫情爆發及相關防控措施對於當事人履行合同義務造成不能克服的障礙的情形下，才能適用不可抗力規定。一般來說，承租人支付租金的方式除當面交付現金，還可以選擇通過銀行、支付寶、微信轉賬，因此疫情本身並不構成不能履行租金支付義務的客觀障礙。而承租人因為疫情爆發導致其資金鍊斷裂，無法承擔租金的情形，涉及到其經營模式、現金儲備、融資能力等多方面因素，因此較難建立疫情與不能履行租金支付義務之間的因果關係。當然，“合同不能履行”除了指承租人不能履行租金支付義務以外，還應包括承租人不能使用租賃場所，我們在下文將結合不同物業類型具體分析疫情與不能使用租賃場所之間的因果關係。
2、情勢變更
相較而言，情勢變更規定適用更為廣泛。在合同成立後，發生了無法預見、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或不能實現合同目的，當事人可以適用情勢變更規定請求變更或解除合同。本次疫情爆發對於一般商業主體來說，是無法預見、不屬於商業風險的重大變化，但能否適用情勢變更規定，仍需結合公平原則以及案件實際情況分析承租人繼續履行房屋租賃合同，是否對其明顯不公平。
為了更具體的論述疫情爆發情形下的法律適用問題，筆者以餐飲連鎖品牌“西貝”為例，分析其餐飲門店在當前疫情形勢下能否適用不可抗力規定或情勢變更規定請求“減租”。“西貝”在疫情爆發初期即通過新聞媒體自述“由於疫情爆發導致其400多家門店停業，2萬多員工待崗，七八個億的生意額歸零，即便貸款發放工資也撐不過三個月”。“西貝”遭遇如此巨大的經濟風險，其能否就其餐飲門店要求“減租”來挽回部分損失。雖然本次疫情爆發系不可抗力事件，但是疫情爆發以及政府的疫情防控措施，並不會導致餐飲門店的房屋租賃合同完全不能履行，只是對“西貝”在疫情爆發的這段時間的部分經營活動造成影響，“西貝”仍然實際佔用租賃房屋，暫停堂食生意後仍可以經營外賣生意，而且其支付租金不存在不能克服的客觀障礙，因此該情形不適宜適用不可抗力規定。實際上，因為疫情爆發，政府對餐飲行業採取了限制經營、甚至暫停營業的疫情防控措施，導致“西貝”無法正常使用租賃房屋，租賃房屋的使用價值下降，要求承租人完全按照合同約定支付租金顯失公平。“西貝”可以適用情勢變更規定要求“減租”，具體減租金額應當根據公平原則，誠實信用原則以及結合實際情況確定。
— 法院怎麼判？—
如前所述，疫情導致的房屋租賃合同糾紛能否適用不可抗力規定或情勢變更規定，需要具體案件具體分析。不同性質、類型、用途的租賃房屋受到疫情爆發、疫情防控措施、“穩企暖企”政策的影響不同，這也導致在當前形勢下不同類型用房的“減租”請求被支持的可能性大小不一。新型冠狀病毒肺炎疫情所引致的糾紛尚在醞釀階段，我們參考2003年我國爆發“非典”疫情所引致的房屋租賃合同糾紛中各地法院所形成的裁判規則，以三種物業類型為例分析承租人“減租”請求被法院支持的可能性。
（我們製作了受“非典”疫情影響的房屋租賃合同糾紛典型案例彙總，附於本文文末，以供讀者參考）
住宅用房
對於住宅用房租賃合同而言，承租人通過支付租金換取租賃房屋的佔有、使用權益，原則上，只要疫情不對承租人佔有、使用租賃房屋產生實質性的影響，那麼承租人應當按約支付租金。
但是，受本次疫情影響，部分地方政府採取相應行政措施限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動，同時部分住宅小區也自行採取封鎖措施禁止租戶進入，客觀上造成該類租賃合同目的無法實現，如要求承租人繼續支付該時段租金，必將顯失公平，此時承租人可依據情勢變更或公平原則主張變更合同約定，減免部分租金。當然，如果當地政府及居住小區並未禁止承租人使用房屋，僅是對其進出進行必要的限制及檢查，並未影響到房屋居住功能的實現，則承租人無權主張減免租金。
辦公用房、生產用房
為做好疫情防控工作，多地政府出臺了延長春節假期、推遲企業復工時間、倡導居家辦公的措施，其中廣東省人民政府發佈了《關於企業復工和學校開學時間的通知》，規定“本行政區域內各類企業復工時間不早於2月9日24時……”。受此次疫情爆發以及政府關於企業延遲復工規定的影響，企業無法正常復工，如常使用辦公用房、生產用房，延期復工期間辦公用房、生產用房的使用價值無法實現，對此，辦公用房、生產用房承租人可適用情勢變更規定請求“減租”，但是僅限於政策規定的延期復工期間的租金。而對於復工後的租金，承租人應當按照租賃合同約定支付。
需要特別注意的是，多地政府出臺的“穩企暖企”措施基本都提及了鼓勵產業園區、科技企業孵化器、創業基地為入駐企業，尤其是中小型企業減免租金，並且業主單位“減租”後也能相應獲得政策獎勵。在司法實踐中，法院在考量是否變更合同時，一般會根據合同履行的實際情況衡平當事人的利益，避免合同履行利益向一方傾斜。對承租人而言，疫情本身以及疫情防控措施導致其在一定期間內無法復工，並且受經濟環境下行、客戶需求變化、企業抗風險能力等因素的影響，復工後在一段合理期間內，承租人的支付能力會下降，要求承租人按照原合同約定支付租金將顯失公平。而對於出租人而言，由於出租人一定時期內租金收入減少的損失能通過政府的獎勵政策（包括現金補貼、今後申請扶持資金時給予優先考慮、今後參與區內舊物業改造項目時依法依規給予重點支持等）獲得現時或預期利益的的彌補，因此，變更合同約定，更能維持當事人履行利益的平衡，對於這類產業園區的承租人的“減租”請求被支持的可能性較大。
餐飲文娛等的商業用房
次疫情爆發，對於餐飲文娛等行業的衝擊極大，一方面，因為疫情原因，人員活動受限，現場消費意願低，生意慘淡；另一方面，政府為了做好疫情防控工作，實施娛樂場所暫停營業，餐飲場所暫停堂食業務等措施，導致部分餐飲文娛行業的商業用房無法正常使用，無法實現其使用價值、商業價值。在此情況下，承租人能否要求減免租金，需結合個案情況具體分析。一般而言：
1、酒店
受疫情影響，廣州市部分酒店應政府要求暫停營業，亦有部分酒店因客流量過少、運營成本過高，主動暫停營業。酒店的經營受到疫情影響毋庸置疑，但該影響能否導致租賃合同變更或解除，應結合個案情況，判斷疫情與租賃合同不能部分或完全履行之間能否建立直接的因果關係，以及，變更合同是否維護當事人利益平衡所必須的做法。
法院在處理受“非典”疫情影響的酒店類租賃合同糾紛時，會較為謹慎使用不可抗力及/或情勢變更規則，也會要求承租人承擔較高的舉證責任，在個案中探尋維護合同當事人利益平衡的最優方案。例如，如果出租人已經採取一定的措施（在合作經營的情況下，出租人/合作方已經對派駐人員的工資、物管費等費用作出一定減免或讓步）以減輕承租人的經濟負擔，則法院認為出租人已經合理分擔因“非典”疫情帶來的不利影響，承租人無權再要求減免租金（案例索引：廣西高院（2007）桂民四終字第1號，某貿易公司與某航空公司租賃合同糾紛）。又如，如果政府採取的防疫行政措施只是導致酒店的部分業務暫停（政府只下發禁止經營野生動物的通知，沒有停止酒店其他餐飲及客房業務），尚不足以導致租賃合同完全、根本不能履行，則法院認為出租人無權要求減免租金（案例索引：（2013）遼審二民抗字第14號，某假日酒店公司與某公司租賃合同糾紛）。
防疫行政措施因地制宜，如果承租人能明確舉證證明防疫行政措施導致租賃合同不能履行（例如政府下令禁止酒店各項業務經營），承租人在該期間確實無法享受租賃物業的使用價值、商業價值，繼續要求承租人根據原合同約定支付該期間租金顯失公平，則在該情形下法院支持承租人減免租金請求的可能性較大。
2、娛樂場所
眾所周知，疫情對餐飲服務行業造成重大沖擊，各地政府紛紛採取措施限制人員密集類場所經營，呼籲消費者減少在外用餐、聚餐。承租人無法實際開展經營活動，無法獲得經營收入，還要承擔原材料、產品採購、人員工資等成本虧損。在該情形下，如要求承租人按原合同約定支付租金，會導致租賃合同的履行利益向出租人一方傾斜，顯失公平。參照“非典”時期的案例，餐飲場所類的承租人要求減免租金獲得法院支持的可能性相對較高（案例索引：（2006）佛中法民二終字第5號，某海鮮樓與馮某租賃合同糾紛）。
但需要指出的是，目前餐飲的消費方式多樣，除了堂食外，外賣送餐也是消費者樂於接受的消費方式。如果餐飲場所的承租人在疫情影響期間，實際佔用、使用場所進行經營（例如使用廚房製作堂食及外賣餐食），則承租人的減租請求得到法院支持的可能性較小。
雖然在一定程度上，“非典”疫情與“新冠”疫情造成相似的社會及經濟影響，但毋庸置疑的是，“新冠”疫情及其防控措施影響之深、波及範圍之廣，“非典”無法與之相提並論。“非典”時期的案例幫助我們預判今後法院在處理同類案例時適用的裁判規則，但訴訟風險及策略必須結合個案情況，具體問題具體分析。
結論：總體而言，就合同應該嚴守的理念而言，在租賃合同訂立後，承租人即負有給付租金的義務，原則上給付租金的風險由承租人自行負擔。但一方面，此次疫情屬於不可抗力，承租人請求免除租金的，法院會視乎疫情與合同不能履行之間的因果關係進行判斷。另一方面，若當地政府為控制疫情而要求企業延遲復工、暫停經營，那麼因政府的行政命令而導致的無法正常經營，承租人請求減免租金的，法院會基於情勢變更規定或公平原則，結合具體情形進行判斷。
— 如何應對？—
面對當前嚴峻的疫情及經濟形勢，各商事主體應當儘早預估疫情對其生產經營帶來的各項風險並做好應對預案，爭取減輕或避免損失。尤其對於房屋租金來說，大部分租金為按月支付，若承租人擬提出“減租”要求，應當儘早謀劃並採取措施。出租人也應當儘早評估“減租”可能產生的損失及自身的承受能力，並做好應對預案。
審查合同約定並按約履行
【對承租人、出租人而言】若房屋租賃合同已對疫情爆發形勢下的合同履行進行明確約定，即租賃合同包含如“遇疫情爆發，則當月房屋租金減半收取”等特殊約定，則雙方應當按照合同約定履行。
及時通知對方當事人並進行友好協商
【對承租人而言】若承租人認為因為疫情影響難以按約支付租金，應當及時向出租人發出減免租金或緩交租金的書面申請，並附上相關的依據及證明材料，以便雙方儘早進行友好協商。同時，承租人必須採取有效措施減少損失。
【對出租人而言】若出租人認為不能承受“減租”帶來的經濟壓力，不同意“減租”，則應當儘早向租戶發送交租通知書，以書面方式明確表示不同意“免租”或“減租”，建議在書面通知中表達願意共度時艱、友好協商解決問題的立場。
密切關注政策措施，及時利用優惠政策降低損失
【對承租人、出租人而言】如前所述，在疫情爆發期間，各地政府陸續出臺了多項“穩企暖企”政策措施，可以預見，未來將會有更多扶持企業發展的政策出臺，各方當事人均應密切關注本地的政策措施，以便及時享受相應的優惠政策，例如，承租人可留意是否有其承租物業相關的租金優惠政策，出租人也可關注若其作出租金減免後，能否獲得相應的政策補貼或支持。
注意收集和固定相關證據
【對承租人而言】若承租人擬提出“減租”請求，則需要注意收集相應的證據，包括：其一，疫情防控措施及其造成停產停業的相關證據，例如政府部門發佈的通知文件，企業停產、停業的書面記錄；其二，與出租人就“減租”問題的溝通記錄，尤其是出租人在協商過程中曾作出過的相關承諾等。
【對出租人而言】為應對承租人可能提出的租金減免申請，出租人可以先行排摸承租人的復工情況，並注意保留相關證據，包括：其一，政府關於復工、恢復經營的通知；其二，同類企業已經正常經營的照片或證人證言；其三，雙方溝通協商所產生的證據（如往來函件、郵件、聊天記錄等）；其四，注意蒐集承租人在疫情發生之前就存在遲延交付租金等違約情形的證據；其五，承租人沒有采取措施導致損失進一步擴大的證據。在判斷承租人租金減免申請的具體請求時，應重點關注房屋使用受限與疫情影響之間的因果關係及影響程度。對於所在行業沒有受到疫情直接影響的，租賃物的佔有、使用權益沒有受到減損的承租人，出租人有權拒絕“減租”請求。
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