不瘦下來就是胖子
房貸利息LPR換錨這樣算:
已知
L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%
Ln=換錨後各年末LPR(5年以上)
Jr=現行基準利率=4.9%
fr=現有房貸約定上浮或下發百分比（如上浮10%記作10%或基準利率85折記作-15%）
Xr=現執行房貸利率
Mr=換錨執行房貸利率
Mr=Ln+(Xr-L)
=Ln+(Jr(1+fr)-L)
=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）
按照長期利率下行大趨勢，LPR是同業銀行間拆借利率，2019年12月為4.8%，2020年2月為4.75%，每月公佈一次，目前均低於現行基準利率4.9%，假設2020年12月為4.7%
以現執行房貸上浮10%，實際5.39%計算，
Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)
=4.7%+(5.39%-4.8%)
=4.7%+0.59%
=5.29%
以現執行房貸85折，實際4.165%計算，
Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)
=4.7%+(4.165%-4.8%)
=4.7%+(-0.635%)
=4.065%
結論是無論現有是上浮或折扣，當每年末lpr小於4.8%時候，大家都少付利息；大於4.8%，則每年多付利息，以年為單位動態調整。
文史小筆記
短期內是好事，長期來看未必。
目前LPR轉換是按照2019年12月的報價4.8來的，當前LPR是4.75，今年大概率不會高於4.75，甚至會到4.7，也就是說轉換過後，明年享受的貸款利率會比今年少10個百分點左右，因此，轉換後短期內，房貸用戶每月還款會減少；
但是，長期來看，未必是好事，LPR是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，如果LPR下降，代表銀行的錢流動性不好，反映了樓市不太好，可以預見以後業主們會非常糾結，房價漲，LPR也漲，每月支出變多，房價跌，LPR也跌，每月支出變少，哈哈
子不曰
首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;
二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
人民銀行發佈的這個消息主要是根據“因城施策”的原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
據瞭解，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
央行規定，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。
假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。
如果轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發佈的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裡，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%
也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；
假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩餘期限為8年。合同約定重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。
原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。
一、如果你選擇了固定利率。
那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩餘的8年裡繼續承擔5.39%的房貸利率。
二、如果你選擇了LPR加點
因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。
計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%
所以2020年無論轉換前後，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；
今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那麼你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%
如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。
自轉換後的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，
——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月發佈的LPR+0.59%；
——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月發佈的LPR+0.59%；
也就是說，2021年及以後的房貸利率會上升還是下降，完全取決於新基準LPR的變動情況。實際上，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。
金融監管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。
假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。
劉軍218
LPR就是貸款基礎利率，建議簽訂房貸合同時選擇浮動利率，一年調整一次。
2020年1月1日起，所有的銀行貸款利率，包括住房商業貸款，不包括公積金貸款，都要按照LPR加點來確定。
下面，我們就來扒一扒LPR。
1 LPR是什麼？怎麼算？
LPR，就是貸款基礎利率。
它根據人民銀行指定的18家銀行報價綜合確定，每月20日更新一次。銀行以LPR為基礎，上浮或下浮一定點數確定客戶的最終貸款利率。
舉個例子：2017年，小A貸款100萬買房，期限20年，利率上浮10%。當時五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。
貸款合同簽訂的是浮動利率，每年浮動一次。也就是說，如果某年人民銀行調整貸款基準利率，小A的貸款利率在第二年的1月1日開始，自動調整一次，按照新的貸款基準利率上浮10%。
2020年3月開始，銀行要和小A重籤貸款合同，需要做一道選擇題：
選項一：固定利率。
無論LPR利率如何調整，小A的貸款利率按照之前的5.39%保持不變。
選項二：浮動利率。
就是在“LPR基礎值”上加上一個固定點位。“LPR基礎值”是2019年12月公佈的LPR，其中5年期以上為4.8%。
小A之前的貸款利率是5.39%，那麼小A的利率加點就是5.39%-4.8%=0.59%。
這個0.59%的加點會固定下來，一直伴隨你的房貸到期。以後LPR調整，小A的貸款利率就是新的LPR+0.59%。
選擇固定利率，還是浮動利率？
建議選擇浮動利率。從國際、國內經濟基本面來看，利率將是一個長期的下調過程，近期LPR走勢也做了直接驗證。
所以，選擇浮動利率 ，可以享受降息帶來的優惠。
四：利率多長時間調整一次？
根據降息的趨勢來看，建議選擇一年調整一次。
五：簽訂合同後，能不能再次調整利率計算方式？
不能。固定還是浮動，只有一次選擇機會。
3 寫在最後
貸款利率由基準利率調整為LPR，從宏觀層面來看，是金融市場化改革的重要措施。
對於普通百姓的長期房貸而言，長期來看利息差異很小，談不上利好或利空。
不過需要注意：選擇浮動利率，一年調整一次。
心有燦海
目前LPR轉換是按照2019年12月的報價4.8來的，當前LPR是4.75，今年大概率不會高於4.75，甚至會到4.7，也就是說轉換過後，明年享受的貸款利率會比今年少10個百分點左右，因此，轉換後短期內，房貸用戶每月還款會減少；
年輕沒有失敗520
應該有利於減輕房貸負擔，一般認為，中國的經濟總量越來越大，經濟增速已經逐步放緩了，M2的增速也在減緩，CPI也在下降，從長遠來看，市場報價利率是很有可能越來越低的。因此，如果房貸還有較長期限、貸款金額較高的人可以選擇浮動利率，這樣應該是能享受到房貸利率下降福利的。如果還款期限剩餘時間較短，而且房貸餘額不多，怕每年還款不一樣麻煩的人可以選擇固定利率。
南京房地產經紀人
從3月1日開始，房貸族們的房貸會有一個重要調整，房貸利率會重新定價，你的選擇會影響以後月供的多少。
按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
什麼意思？
簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？
選擇一，固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。
選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的LPR，加點數值確定後固定不變。
也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。
需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
誰需要轉換？
如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：
1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”)；
3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。
注意，不包括公積金個人住房貸款。
怎麼選比較划算？
固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較划算？
由於加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。
如果你認為LPR以後會降低，那麼選擇“LPR+加點”浮動利率更划算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那麼選擇固定利率更划算。
建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。
專家怎麼建議？
固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。
“就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。
從央行公佈的LPR走勢來看， 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%
胡布思
12月28日，央行發佈《中國人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱《公告》)，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR;
1月1日，央行又決定於2020年1月6日，下調金融機構存款準備金率，也就是“降準”。
兩大政策出爐，不僅將影響樓市，也波及到千千萬萬的購房者。
具體將產生何種影響?購房者們又該如何選擇?
房貸定價基準轉換你的房貸合同要重簽了!
《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變;也可轉換為固定利率。
存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。預
我已閱讀並同意 《樓盤網用戶服務協議》
簡而言之，以前的貸款合同，是以基準利率+上浮(或下浮)的方式定價，現在要轉換為LPR+基點的方式定價了。
在轉換定價方式後，有什麼變化?
1.轉換前後的利率水平保持不變。意味著在2020年轉換時，房貸利率水平算下來和以前一樣，並無變化。
2.但因為LPR利率是會變化的，所以從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率變化而變化。
在轉換定價方式中，有兩種選擇：
一種是“固定利率”：因為轉換前後房貸利率水平無變化，選擇固定利率後，就一直維持當前利率水平不變。相當於只是換了個說法，月供還是和之前保持一致。
還有一種是“LPR+加點”：LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公佈一次，升降不定。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率也是有升有降的，月供可能變多或變少。
需要注意的是：借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。也就是房貸就剩最後一年的，可以不用轉換。
怎麼選，更划算?
之前LPR政策新出爐時，還只是針對新簽訂房貸，而這份《公告》，則指向已有貸款。
也就是說，現在還在還房貸的你，有一個重新簽訂房貸合同的機會。
所以怎麼選，更划算呢?
對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，由於樓市企穩，兩種方式的差別不大。
而對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，央視財經評論員認為：“市場定價利率更直接反映、對接市場的供需關係。一個充分市場化的市場，資源配置更有效的市場，資金使用成本一定會更趨合理。”
隨後而來的降準，似乎也在印證，選擇“LPR+加點”更容易接受好！
這次，是全面降準
對樓市有影響!
此次降準，方式是“全面降準”、“普遍降準”，而不是“定向降準”。
按照央行的說法是：下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。
2019年中下旬，央行多次“定向降準”，曾被誤讀為“房地產利好”，但實際上多為支持實體產業，很難流入房地產;
而這次的“全面降準”，對於實體經濟、股市、樓市都構成利好。
1.房貸利率有望下降：降準可以向銀行釋放中長期資金，有利於銀行降低資金成本，從而帶動LPR報價和貸款實際利率的下調。
2.樓市有望又迎來小陽春：2019年一季度，因為降準1個百分點，出現了一輪持續2-3個月的小陽春，隨後在4月19日會議後，政策收緊，市場才退燒。那麼如果現在降準，2020年樓市很有可能再現小陽春。
3.市場期望看漲：整個市場上錢多，開發商更容易融資，也願意出手拿地，從而導致土地市場火熱，溢價率提高、地價更高，市場期望再度看漲。
賴錦鴻
好事,貸款100萬30年等額本息降5個基點可省一萬多
雲上樓市
對於房貸是商貸的朋友肯定是有好處的，對公積金貸款暫無影響。
定價基準轉換，也就是最近討論比較多的房貸利率“換錨”，於3月1日起施行。主要的意思是：我們原本房貸利率在最初簽署貸款合同時確定的，這個利率簽署之後不再變化，即固定利率；而房貸利率此次“換錨”，將會使固定的利率變為每月一次，即浮動利率。
根據拉長時間座標和參照西方發達國家發展規律，利率處於下行通道，並將處於零利率附近。這樣看來，固定利率與浮動利率的優劣顯而易見，朋友們，儘快把你的商貸利率按照定價基準轉換進行修改。
