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地產法務交流群全文1735字，閱讀約需4分鐘
眾所周知，新《土地管理法》已經自2020年1月1日起施行。關於《土地管理法》修改的原因，主要有四點，盛廷律師將進行系列解讀。
本文解讀修改原因之四：土地增值收益的分配，沒有平衡國家、集體和個人利益。
農民土地財產權的犧牲
為了建設一個現代化的國家，我國長期以來一直推進工業化和城鎮化的快速發展。而工業化的快速遞增、城鎮化規模的急劇擴張，背後都是土地資源的大量佔用。
土地需求急劇上升，但城市的建設用地又十分有限，於是就有大量集體土地被徵收轉為國有建設用地。
在這個過程中，為了降低工業化城鎮化的成本，很長一段時間低價大量徵收農民集體土地成為了普遍的做法。
也就是說，發展成本的降低，是以犧牲農民的土地財產權利為代價。
2004年至2019年施行了15年之久的舊《土地管理法》，規定徵地補償以土地被徵收前的年產值為基準，最高不超過年產值的30倍。農作物的年產值，再高能高到哪裡去？
而當這些被徵收的集體土地轉為國有建設用地進行出讓的時候，市場價格卻遠遠高於徵地價格，這當中形成了巨大的土地增值收益。
眼看著土地已經成了升值最快的生產要素，然而，集體組織和農民個人卻幾乎無法獲得農地轉用中的增值收益。
因為被徵收土地的收益基本是這樣分配的：地方政府和企業佔據了土地收益的絕大部分，而為數眾多的農民所佔份額微不足道。
隨著土地資產化特性越來越突出，土地增值收益這樣分配，顯然不公平、不合理，甚至成為了引發社會矛盾的焦點。
“大幅提高農民在集體土地增值收益中的分配比例”，這是2011年中央農村工作會議對集體土地徵收制度改革的定調。
保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益，成為推進集體土地徵收制度改革的關鍵。
土地增值收益的三方平衡
在此次土地管理法修訂之前的好幾年，國家就已經開始研究和討論：
如何正確處理好政府和市場的關係，保障土地所有者和使用者的土地權益，把本來屬於農民的財產權利和收入真正還給農民，讓國家、集體和個人公平分享土地增值收益。
2020年1月1日起施行的新《土地管理法》，在關係土地增值收益的幾條規定上作了有益農民的重大調整。
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非農建設用地不再“必須國有”
新《土地管理法》刪除了舊法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定。
這是為農村集體經營性建設用地“入市”掃清障礙。
以前從事非農建設，要把農村集體土地先由地方政府收儲，然後走“招拍掛”的程序，把集體土地的性質轉變為國有土地。這樣的規定早已不利於土地資源的盤活。
2015年國家就開始在33個縣（市、區）推廣集體經營性建設用地入市試點。在部分地區試點取得成功經驗後，新《土地管理法》就是要讓集體經營性建設用地入市名正言順。
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集體經營性建設用地可以“入市”
新《土地管理法》對土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
過去多年，集體土地被徵收後，收益的大頭就集中在地方政府手上，為地方政府帶來了不小的財政紅利，村集體和老百姓則獲益有限。
現在，集體經營性建設用地將與國有土地同等入市、同權同價，村集體可以自行開發項目，也可以與第三方合營，能在法律允許的範圍內，充分享受土地紅利。
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徵收按區片綜合地價補償
新《土地管理法》規定了徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公佈區片綜合地價確定。
制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素，並至少每三年調整或者重新公佈一次。
從之前的按土地年產值補償，到現在按區片綜合地價補償，既是對農民土地財產權益保護，也是土地增值收益的合理平衡。
結 語
為發展經濟，國家大力推進城鎮化進程。無論是被拆遷戶、基層拆遷部門，還是拆遷維權律師，都深入參與到這一歷史必經過程中。
新《土地管理法》已經從2020年1月1日開始實施，我們都成為了《土地管理法》修改這件利國利民大事的親歷者，未來我們更會成為法律修訂帶來的一系列社會影響變化的見證者——見證社會的進步！見證法治的完善！
撰稿：胡拓穎
審稿：何 豔
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