樓市像現在這樣混沌，搖擺不定的情況，歷史上根本找不到參照。
最高層，今天給出積極的貨幣信號，明天繼續表示“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
最近，全國各地都在適度調整政策，特別是在對企業的扶持上更是下了一番功夫。實際上，即使沒有特殊情況，2019年因為取得了房地產調控的成果，政策適度寬鬆也完全在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位之下的因城施策之舉。只不過，現在加速了這種政策的落實。
近日，浙商銀行下發調整個人貸款通知，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的個人住房貸款可根據監管要求和當地政策，執行不低於20%的首付款比例。房地產實行“因城施策”，非“限購”城市首次購房首付比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點。而限購城市仍執行首次購房首付比例三成的政策。
這一舉動可以說驚動了整個行業，大家都知道銀行放鬆意味著什麼。
無獨有偶，2月25日，市場有傳聞稱紹興工行將首套房貸降低到兩成，二套房貸降低到三成。儘管官方稱尚未收到消息，但相關人士也表示，“還在試探，應該會放鬆的。”
同時，有消息稱，河南駐馬店市、廣西南寧市相繼發佈鼓勵公積金購房的政策。駐馬店市更是將首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，引發關注。
可想而知，如果該系列政策不被叫停，那麼“有可能在全國其他區域推行”。實際上，浙商銀行和工行此番措施並不違規，也完全在央行的調控高壓線之下。本來2016年央行就發文：在非“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低30%。
只不過是大家都處在一個敏感時期，甚至可能是有些人故意放大了一些本來很正常的措施。
但無論如何，我認為這對剛需購房者是一個利好。如果真的想買房卻難以湊夠首付的人不妨可以考慮，購房門檻的確降下來了。但也要知道，首付少了，意味著貸款更多，還款壓力會更大。這個你考慮好了嗎？
對於銀行下調首付，大家肯定會非常疑惑，這樣的舉動豈不是要動搖房地產調控的嚴厲性了？該如何去理解呢？這到底是釋放了什麼樣的房地產信號呢？
市場上，一會賣房人說，疫情之後房價將大漲，趁現在抓緊上車；一會房企爭先讓利，“75折”、“無理由退房”、“999元定套房”，各種自降“身份”的手段讓人覺得，剛需的春天就要來了。
房價到底是漲是跌？
歷史車輪勇往直前，面對同樣一個天問，這屆剛需是心裡最沒底的一屆。
1、“現在適合上車嗎，還是繼續等待？”
最近三瘋接收到的關於買房的詢問，這種類型的問題最多。上車或繼續等待，看似簡單的兩種選擇，實則證明，剛需群體的預期陷入了最糾結的狀態。
平常大家也糾結，但像現在這樣整齊劃一的糾結，極為罕見。
先給大家展示幾條後臺的留言。
- 手握80萬現金，不知道啥時候下手，瑟瑟發抖。
- 都說房價會降，不敢買了。
- 疫情前剛交了定金，退還是不退，搞得現在好糾結。
- 沒有小陽春會有小陽夏不，現在買吧擔心還沒到底，再等等吧，又怕被迫高位接盤。
總結一句話，大家的預期在搖擺，既覺得房價會降，又覺得房價會漲。預期產生強烈矛盾的根本原因在於，疫情會如何作用於樓市，大家無法評估，以至於無從判斷。
這麼些年，大家被高房價按在地板上摩擦，情感上希望藉助這次機會殺殺房價，房企主動拋出降價橄欖枝，似乎也預示著買方市場正在走來。
然而，最近政策密集期先到來，可能出臺救市政策的預期，又吊著買房人的心。
所以“糾結”成了絕大多數剛需此時的內心狀態。
2、其實，不用這麼糾結。
先拋掉”以史為鑑“這個舊觀點。明月早已不是當年的明月，彩雲也不是當年的彩雲。
樓下賣拌粉的大媽都知道“房住不炒”，這是頂層的治世邏輯，也是決定大勢的關鍵因素。
大家都明白，我們的樓市是政策市。既然是政策市，就會有其連貫性和穩定性。
這個月以來，財政部、人民銀行釋放出相對積極的貨幣信號，不管是投放流動性的增加，還是降低資金成本，那應該怎麼看上層的操作？
2月19日，央行發佈2019年第四季度中國貨幣政策執行報告。報告裡頭強調了三句話：
一，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
二，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。
三，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
第一句和第三句背後的意思相同，大水漫灌是不可能的，地產再雄起是不可能的。
第二句話則是嚴絲合縫中暗藏一點空白，“因城施策”四個字給各地執行留了一定的想象空間。
可以這麼理解，上層的目標很簡單，一個字“穩”，漲幅和跌幅都必須在一個合理的度內。調控短期不會加碼了，共克時艱之際，地產沒必要單獨抽出來鞭撻。
基本面不變，中部會緩慢寬鬆。地方會各顯其能，但一二線那些網紅城市不敢硬來.
3、動作還算柔和。
- 蘇州、福州，預售條件放鬆。
- 無錫，延遲繳納土地金，順延開竣工時間。
- 南京，符合條件的售樓部可以開放。
- 上海，順延開竣工和投達產履約時間，降低產業用地成本。
這些一二線城市發佈的政策有個相同點，他們扶持的是供應端而不是需求端。不管是土地供應、銷售支持、財稅政策還是行政審批方面的利好，首要目的是減輕房企的經營和資金壓力。
雖然有個別地方很剛，繞過供應端，直接刺激需求端，比如駐馬店和南寧，一個給購房補貼和降低首付比例，一個放開二套房公積金貸款，但都只是淺嘗試探層面，目前還沒有涉及突破限購、限貸、限售、限價的政策出現。
也就是說，大部分地區出臺政策的首落點是救房企。
一定有人會說，救房企不就是救房價嗎？不對。
首先，很多人有一種誤解，把房企興等同於房價興，房企倒等同於房價降，還是圖樣圖森破。咱打個比方，蘋果手機特別貴，富士康倒了，蘋果手機能降價嗎?顯然不會，沒了富士康，蘋果可以找富土康、富王康繼續生產。
一個加工商決定不了高貴蘋果的定價問題。
其次，救房企其實是穩預期、穩地價、穩房價，穩市和救市是不同的：“救”是在出現危機之後施以援手，“穩”講究的是未雨綢繆，試圖把危機扼殺在搖籃之中。
站在供應端看，上層明確不能“放水”地產後，融資環境短期難樂觀，償債和業績指標雙重壓力下，上半年新房以價換量是板上釘釘了。但構不成樓市危機。
當然還是那句老話，因城分化。最近幾年被“房住不炒”按住勢頭，同時自身基本面較好的城市，如果有一些實質性的鬆綁政策刺激，把大家的預期往回撈，那是有可能逆市。
剛需要做的不是繼續糾結 ，不要執著於推斷房價會跌或者會漲，而是持幣，給自己定一個合理的預期價，做著隨時進場的準備。房價還在盪鞦韆的十八線城市的剛需除外。
如今有一波聰明人很焦慮，他們的焦慮倒是值得剛需們推敲推敲：
貨幣購買力下降。
我們可以回頭看看，央行一面不斷釋放3萬億的流動性，一邊在強調房住不炒，不會把房地產當作短期拉動經濟的手段。這就是矛盾所在，而正是這樣的矛盾才構成了現實中的房地產。其實一點不難理解，本來房住不炒和因城施策就是矛盾的統一體。其實說白了就是一個度的問題。
嚴防死守房住不炒肯定不行，別說有這個特殊時期，即使沒有，房地產也不可能搞一刀切，將嚴酷的政策不分青紅皂白去落實，本來分類調控、因城施策就是給了地方一些活口的。只是該如何去把握好度的問題。
很好理解，打擊炒房，不是不讓你買房，剛需、改善未來一定是市場的主流。所以，政策既要對炒房者圍追堵截，又要為百姓真正的居住問題而想辦法。
所以，釋放流動性不代表就要搞大水漫灌，更不會輕易讓資金違規流向房地產。央行目前推行的貨幣政策，其著眼點更在於增強市場信心、平復市場穩定。通過貨幣政策的引導性作用，讓更多市場主體堅定地樹立起對“房住不炒”、發展實體經濟的信心，仍是央行不變的初衷。
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