楼市像现在这样混沌，摇摆不定的情况，历史上根本找不到参照。
最高层，今天给出积极的货币信号，明天继续表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
最近，全国各地都在适度调整政策，特别是在对企业的扶持上更是下了一番功夫。实际上，即使没有特殊情况，2019年因为取得了房地产调控的成果，政策适度宽松也完全在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位之下的因城施策之举。只不过，现在加速了这种政策的落实。
近日，浙商银行下发调整个人贷款通知，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款可根据监管要求和当地政策，执行不低于20%的首付款比例。房地产实行“因城施策”，非“限购”城市首次购房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。而限购城市仍执行首次购房首付比例三成的政策。
这一举动可以说惊动了整个行业，大家都知道银行放松意味着什么。
无独有偶，2月25日，市场有传闻称绍兴工行将首套房贷降低到两成，二套房贷降低到三成。尽管官方称尚未收到消息，但相关人士也表示，“还在试探，应该会放松的。”
同时，有消息称，河南驻马店市、广西南宁市相继发布鼓励公积金购房的政策。驻马店市更是将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，引发关注。
可想而知，如果该系列政策不被叫停，那么“有可能在全国其他区域推行”。实际上，浙商银行和工行此番措施并不违规，也完全在央行的调控高压线之下。本来2016年央行就发文：在非“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低30%。
只不过是大家都处在一个敏感时期，甚至可能是有些人故意放大了一些本来很正常的措施。
但无论如何，我认为这对刚需购房者是一个利好。如果真的想买房却难以凑够首付的人不妨可以考虑，购房门槛的确降下来了。但也要知道，首付少了，意味着贷款更多，还款压力会更大。这个你考虑好了吗？
对于银行下调首付，大家肯定会非常疑惑，这样的举动岂不是要动摇房地产调控的严厉性了？该如何去理解呢？这到底是释放了什么样的房地产信号呢？
市场上，一会卖房人说，疫情之后房价将大涨，趁现在抓紧上车；一会房企争先让利，“75折”、“无理由退房”、“999元定套房”，各种自降“身份”的手段让人觉得，刚需的春天就要来了。
房价到底是涨是跌？
历史车轮勇往直前，面对同样一个天问，这届刚需是心里最没底的一届。
1、“现在适合上车吗，还是继续等待？”
最近三疯接收到的关于买房的询问，这种类型的问题最多。上车或继续等待，看似简单的两种选择，实则证明，刚需群体的预期陷入了最纠结的状态。
平常大家也纠结，但像现在这样整齐划一的纠结，极为罕见。
先给大家展示几条后台的留言。
- 手握80万现金，不知道啥时候下手，瑟瑟发抖。
- 都说房价会降，不敢买了。
- 疫情前刚交了定金，退还是不退，搞得现在好纠结。
- 没有小阳春会有小阳夏不，现在买吧担心还没到底，再等等吧，又怕被迫高位接盘。
总结一句话，大家的预期在摇摆，既觉得房价会降，又觉得房价会涨。预期产生强烈矛盾的根本原因在于，疫情会如何作用于楼市，大家无法评估，以至于无从判断。
这么些年，大家被高房价按在地板上摩擦，情感上希望借助这次机会杀杀房价，房企主动抛出降价橄榄枝，似乎也预示着买方市场正在走来。
然而，最近政策密集期先到来，可能出台救市政策的预期，又吊着买房人的心。
所以“纠结”成了绝大多数刚需此时的内心状态。
2、其实，不用这么纠结。
先抛掉”以史为鉴“这个旧观点。明月早已不是当年的明月，彩云也不是当年的彩云。
楼下卖拌粉的大妈都知道“房住不炒”，这是顶层的治世逻辑，也是决定大势的关键因素。
大家都明白，我们的楼市是政策市。既然是政策市，就会有其连贯性和稳定性。
这个月以来，财政部、人民银行释放出相对积极的货币信号，不管是投放流动性的增加，还是降低资金成本，那应该怎么看上层的操作？
2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。报告里头强调了三句话：
一，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
二，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。
三，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
第一句和第三句背后的意思相同，大水漫灌是不可能的，地产再雄起是不可能的。
第二句话则是严丝合缝中暗藏一点空白，“因城施策”四个字给各地执行留了一定的想象空间。
可以这么理解，上层的目标很简单，一个字“稳”，涨幅和跌幅都必须在一个合理的度内。调控短期不会加码了，共克时艰之际，地产没必要单独抽出来鞭挞。
基本面不变，中部会缓慢宽松。地方会各显其能，但一二线那些网红城市不敢硬来.
3、动作还算柔和。
- 苏州、福州，预售条件放松。
- 无锡，延迟缴纳土地金，顺延开竣工时间。
- 南京，符合条件的售楼部可以开放。
- 上海，顺延开竣工和投达产履约时间，降低产业用地成本。
这些一二线城市发布的政策有个相同点，他们扶持的是供应端而不是需求端。不管是土地供应、销售支持、财税政策还是行政审批方面的利好，首要目的是减轻房企的经营和资金压力。
虽然有个别地方很刚，绕过供应端，直接刺激需求端，比如驻马店和南宁，一个给购房补贴和降低首付比例，一个放开二套房公积金贷款，但都只是浅尝试探层面，目前还没有涉及突破限购、限贷、限售、限价的政策出现。
也就是说，大部分地区出台政策的首落点是救房企。
一定有人会说，救房企不就是救房价吗？不对。
首先，很多人有一种误解，把房企兴等同于房价兴，房企倒等同于房价降，还是图样图森破。咱打个比方，苹果手机特别贵，富士康倒了，苹果手机能降价吗?显然不会，没了富士康，苹果可以找富土康、富王康继续生产。
一个加工商决定不了高贵苹果的定价问题。
其次，救房企其实是稳预期、稳地价、稳房价，稳市和救市是不同的：“救”是在出现危机之后施以援手，“稳”讲究的是未雨绸缪，试图把危机扼杀在摇篮之中。
站在供应端看，上层明确不能“放水”地产后，融资环境短期难乐观，偿债和业绩指标双重压力下，上半年新房以价换量是板上钉钉了。但构不成楼市危机。
当然还是那句老话，因城分化。最近几年被“房住不炒”按住势头，同时自身基本面较好的城市，如果有一些实质性的松绑政策刺激，把大家的预期往回捞，那是有可能逆市。
刚需要做的不是继续纠结 ，不要执着于推断房价会跌或者会涨，而是持币，给自己定一个合理的预期价，做着随时进场的准备。房价还在荡秋千的十八线城市的刚需除外。
如今有一波聪明人很焦虑，他们的焦虑倒是值得刚需们推敲推敲：
货币购买力下降。
我们可以回头看看，央行一面不断释放3万亿的流动性，一边在强调房住不炒，不会把房地产当作短期拉动经济的手段。这就是矛盾所在，而正是这样的矛盾才构成了现实中的房地产。其实一点不难理解，本来房住不炒和因城施策就是矛盾的统一体。其实说白了就是一个度的问题。
严防死守房住不炒肯定不行，别说有这个特殊时期，即使没有，房地产也不可能搞一刀切，将严酷的政策不分青红皂白去落实，本来分类调控、因城施策就是给了地方一些活口的。只是该如何去把握好度的问题。
很好理解，打击炒房，不是不让你买房，刚需、改善未来一定是市场的主流。所以，政策既要对炒房者围追堵截，又要为百姓真正的居住问题而想办法。
所以，释放流动性不代表就要搞大水漫灌，更不会轻易让资金违规流向房地产。央行目前推行的货币政策，其着眼点更在于增强市场信心、平复市场稳定。通过货币政策的引导性作用，让更多市场主体坚定地树立起对“房住不炒”、发展实体经济的信心，仍是央行不变的初衷。
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