前几日，东南财金对最新一期LPR下调进行了报道（详情可查看公众号文章《房贷每月又省下一杯咖啡钱，意料之中，预期之外》），紧接而来的就是今年3月起，所有存量贷款合同有重新签约的机会：你手中的按揭贷款将会选择以LPR为定价基准加点的“浮动利率”？还是参考现在执行的利率选择“固定利率”？究竟怎么选最划算？记者采访几位按揭者和银行资深人士的看法，并整理了当前甬城22家银行最新的房贷利率，供您对比参考。
甬城22家银行最新房贷利率加点数值一览
（期限：五年期以上）
首套房
二套房
01 固定还是浮动?
根据央行要求，2020年3月1日起，按揭者便可根据去年12月LPR定价基准加点进行转换：要么以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；要么转换为固定利率贷款。
2月20日，新一期LPR一出炉，市民黄女士就做好了“转换”的准备。记者注意到，对比此前水平，这次“降息”后，尽管宁波绝大部分银行的加点未变，但实际房贷利率依然因五年期以上LPR的下降有所降低。
"我买房那会儿正好赶上房价飙涨，利率也是卡得最紧的时段，一想就肉疼，如今终于快等到跟LPR接轨了，尽管转换时点的利率水平不会变，但至少能够享受到LPR报价的下调。”两年前申请了基准利率上浮20%的首套房按揭者黄女士面露喜色。
而在2014年初获得基准利率八五折优惠的按揭族张小姐却变得纠结起来。
“2013年至2014年，房价虽已经历了一波上涨，但房贷利率相对还是比较宽松的，按当时4.9%的基准利率，我拿到的利率只有4.165%，不过，这个利率批出来没多久，银行就收紧了银根，后来几年，利率‘噌噌噌’地往上涨，我之前还跟那些只贷到上浮利率的同事、朋友嘚瑟，但是房贷利率若‘重新定价’，按照央行的说法，如果存量房贷定价基准转换成LPR，我明年的房贷利率会在新的LPR报价基础上下浮60多个基点（4.165%-4.8%=-0.635%）。”
“但选择固定现在的利率4.165%，在加息周期里就会更划算。”
从房贷执行LPR新定价方法半年以来，五年期以上基准利率已由定价前的4.9%下调至4.75%，前后下调已有15个基点。更重要的是，新年伊始，MLF、LPR利率“接力式”下调让降息的预期越发强烈，利率下行已被看成了大势所趋。
LPR自发布以来的下调轨迹：
2019年8月20日，5年期以上LPR为4.85%；
2019年9月20日，5年期以上LPR为 4.85%；
2019年10月20日，5年期以上LPR为4.85%；
2019年11月20日，5年期以上LPR为4.80%；
2019年12月20日，5年期以上LPR为4.80%（老房贷转换LPR基准）；
2020年1月20日，5年期以上LPR为4.80%；
2020年2月20日，5年期以上LPR为4.75%
…… ……
02 “浮动利率”怎么计算？
央行规定，今年存量房贷客户根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。
记者以基准利率上浮10%的首套房存量房客户为例计算，其当前执行的利率为4.9%*（1+10%）=5.39%，而2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%，即，加点幅度为5.39%-4.8%=0.59%，即加59个基点。也就是说，该客户转化时的贷款利率就是4.8%加59个基点。
同样的，如果存量房贷利率为基准利率的八五折，就如以上提到的张小姐，现有房贷利率只有4.165%，其加点幅度就是4.165%-4.8%=-0.635%，也就是说，转换时按照4.8%降63.5个基点计算。加基点数可为负数，基数一旦确定，就不会变了。
03 多数建议：挂钩LPR
据人民银行宁波市中心支行统计，截止到去年12月底，全市住户贷款余额约为7513.15亿元，其中大部分为存量房贷。这意味着，下月起，我市有数千亿元存量房贷面临抉择。
根据央行规定，转换时借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换，换句话说，这次选择将决定按揭一族整个“还贷大计”。
那么，究竟是选择“浮动利率”合适？还是保持“固定利率”划算呢？
一家国有银行资深个贷经理在接受记者采访时直言，“转换与否主要基于个人对未来利率行情的判断，如果您认为利率将下降，LPR总体就是下降趋势，选择“浮动利率”自然是再明智不过的；但如果你认为当前我国经济过热，贷款利率便会上涨，换句话说，这种情况下，“固定利率”更保险。”
不过，采访中，绝大多数银行人士预料，未来将大概率要进入降息周期、LPR总体趋势将下降。
记者注意到，尽管LPR一月一调，但房贷利率却非每月都变。据了解，房贷利率重定价周期最短为一年，也就是每年最多只会调整一次。当然，按揭者也可与银行约定每两年、三年或者五年调整一次。目前，最常见的房贷重定价日为每年1月1日。以重新定价周期一年为例，按揭者2021年的执行利率为2020年12月的5年期LPR+固定点数。
换句话说，尽管此次利率切换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但新合同执行时间依然是从2021年开始，而今年实际执行的房贷利率仍是按照2019年的房贷利率执行。
END
文字：崔玲琳 编辑：诸晓红 美编：周驰
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