最近土地拍卖热火，一地难求，但是各家公司提高自己土地市场上竞争力的手段还是非常有限，无非是提高售价预期、降低成本，以及降低项目的利润率要求。这其中，尤其以降低利润率要求最为简单粗暴，毕竟无论提售价还是降成本，相关部门的压力都很大。
所以，一旦碰到拿地遇到困难，各家企业都会下调利润率指标，从净利率12%一路降到10%、8%、6%、5%，最后就是0%。
但本文也是想讲一讲，拿地还是要坚守住利润率指标，讲利润率控制，其实更多的是给各家企业盈亏平衡的底线。
一、净利率指标只是一个全货值口径的账面指标
我们知道测算的时候，都是把全部业态的货值都考虑在内的，并不考虑好不好卖，在全货值口径都能完全变现的基础上，测算出项目整体的利润率。
但是每个项目都会有商业、车位这种老大难业态，测算时候都是能凑货值、甚至拉利润，但是卖的时候都不一定好卖。比如车位，交房5年后还在卖车位的楼盘比比皆是，又比如商业，恒大的做法就是5折后再5折，当年测算时候商业的货值真心被灭失得厉害。
商业、车位这种业态测算时候的货值不会太低，往往占据总货值的10%以上，如果老大难业态卖不掉或者货值折损出货，那测算的净利率实际上就很难实现，往往赚的就是一堆商业和车位这种资产。如果净利率定在5%以内，其实等到竣工交付的时候就会发现，往往项目上没赚到钱，甚至还要把自有资金贴进去。
因为测算假设和实际操作中的一些不同，所以一定还是要留一些余量。以防止万一商业车位卖不掉或卖不上价的情况。
二、净利率指标在风险的控制中，就是一个缓冲量指标
一切房地产项目最大的风险就是市场风险，房价万一跌了或者被限价卖不上去，都会导致项目亏损。
如果以10%净利率进行拿地定价，相信大部分项目的售价压力测试都是通不过8折测试，一旦预期售价打8折，就亏了，如果按照5%净利率进行拿地定价，那大部分项目的售价压力测试一般是通不过9折测试，如果净利率按照0来进行拿地定价，那一有风吹草动就亏了。
净利率越高，安全垫越高。
当然也会有人会讲，房价也会涨的啊。那没问题，把预期房价算进去，还是按照正常的利润率进行拿地定价就好了。
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