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隨著全國各地新一輪房市限購限貸政策的出臺，二手房市場如火如荼，各類二手房買賣糾紛頻繁發生。筆者近期處理了幾起因二手房房屋所有權人（下稱“房東”）個人糾紛致使房屋被法院查封、購房者要求解封的案件。故筆者擬結合辦案實際，站在購房者的角度談談如何維權。

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發生原因分析

普通民眾賣房一般基於兩種原因：一則小房換大房、學區房或定居外地；二則出現經濟危機急需用錢。在第二種情形下，如房東經濟狀況惡化，則極有可能發生房東的債權人（下稱“債權人”）起訴房東的經濟糾紛案件，此時如購房者尚未辦理完畢不動產轉移登記手續，則當債權人起訴房東並申請財產保全時，法院仍可查封該二手房。此時，購房者是否付清全款、是否辦理收房手續、債權人訴請金額大小等均決定著購房者能否成功解封拿回房產。

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救濟路徑分析

1. 及時瞭解查封信息及案件事實

購房者在獲知二手房被法院查封時，應及時向不動產登記機構瞭解查封法院名稱、查封金額及時間。此外，還應及時聯繫房東，要求其闡述被訴事實並提供起訴狀及證據材料複印件，以便詳細瞭解案件事實。如房東不配合或無法聯絡，購房者可委託律師或自行聯繫案件承辦法官查閱案卷。

2. 以案外人身份向法院提出查封異議

在知悉上述信息後，購房者應當依據《最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第二十七條之規定，及時以案外人身份向採取查封措施的法院提出書面異議。但根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，法院同意解封必須符合四個要件：一是在法院查封前已簽訂購房合同；二是在法院查封前已合法佔有房屋；三是付清全款或已按合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人原因未辦理過戶登記。

購房者在符合上述四要件的基礎上，法院一般會同意解封申請。但需提醒購房者注意的是，如因房東資金鍊斷裂導致房屋被法院查封，則極有可能發生其他債權人同時起訴房東致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此購房者需爭取在最短的時間內解封。此外，由於查封異議主要是書面審查，故查封異議申請書務必有理有據、觀點鮮明並將所有相關法律法規條文附後，提交至法院的證據材料須附證據目錄，並詳盡列明證明目的，以最大限度的減少法官疑慮避免召開聽證會多耗時間。你必須相信，你將所有工作準備充分、齊全，就是給法官減少工作量，給自己節省時間以達到更快解封的目的。

3. 將剩餘購房款交付法院執行以解封

在購房者僅支付了部分購房款，且剩餘購房款能夠覆蓋債權人對該房屋的財產保全金額時，如購房者仍想拿回房屋繼續履約，可向法院提出申請，將剩餘購房款交付法院執行。此時，債權人的訴訟目的也能達到，且無需拍賣房產即可直接執行購房者交付法院的剩餘購房款，債權人自然不會對此提出任何異議。

4. 起訴房東要求解除購房合同、返還已付購房款並承擔違約責任

如果剩餘購房款金額小於債權人對該房屋的財產保全金額，此時購房者向法院申請解封獲得支持的可能性很小，故購房者應以儘可能的降低損失為主要目標，採取起訴房東要求解除購房合同、返還已付購房款並承擔違約責任的訴訟策略。如購房合同中設置了類似因房東原因致使購房者無法按期辦理不動產轉移登記手續的違約責任條款，則購房者還可援引該條款訴請房東承擔相應違約責任；如未約定，但約定了定金條款，則購房者可適用我國《合同法》第一百一十五條規定的定金罰則，要求房東雙倍返還購房定金。

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購買二手房如何防範房屋被查封之風險？

上文均是討論當購房者買的二手房被法院查封的事後救濟策略，現在來談談如何事前防範。

1. 瞭解房東的職業、經濟狀況、信用狀況及賣房的原因。購房者在買房前，可通過中介瞭解或與房東面談了解上述信息，如房東工作穩定、收入較高、信用良好，且非個人經濟狀況嚴重惡化而賣房，則風險較低；如房東工作、收入不穩定或資金鍊斷裂而賣房，則建議購房者慎重考慮再下手。

2. 瞭解房屋有無產權證、有無按揭貸款及金額、信用貸款還是公積金貸款等信息。購房者一般都想買房齡小、配套齊的二手房，而此類房屋大多數都是近十年內開發的，房東又大多是按揭貸款購買，一般都未還清按揭貸款，有的房屋甚至還未辦理產權證。對於房東尚未辦理產權證的房屋，需瞭解未辦理的原因及辦理時間，如近期內房東無法取得產權證，則建議購房者慎重考慮；對於尚有較大金額按揭貸款未還清的房屋，購房者需前期支付等額首付款讓房東提前還清房貸從而辦理不動產轉移登記手續，一則給購房者造成較大經濟壓力，二則因產權證辦理時間較長易出現各類風險，故也建議購房者慎重考慮。

3. 在購房合同中設置因房東原因無法按期辦理不動產轉移登記手續的違約責任條款，加大房東的違約成本。除簽約前應瞭解的各類信息外，為避免簽約後、過戶前房屋被查封，購房者在簽約時應注重合同違約責任條款的設置，加大房東的違約成本，更大限度的維護自身權益。

本文相關法律法規：

《最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》

第二十七條人民法院對訴訟爭議標的以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基於實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理並作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

85後房產小咖

你好，我是一名執業律師，很高興與你一起討論這個問題。購買的二手房被財產保全了怎麼辦？

首先這個問題有多種可能性，目前我並不知道題主遇到了什麼樣的問題。個人結合自己的職業經驗，將購買二手房被財產保全，經常出現的一些可能性分析如下：

購買二手房，辦理產權過戶後，被財產保全

這種情形下會有兩個可能：

（一）因為出賣人的原因，導致買受人房產被保全

一般如果出賣人對外有負債，無償轉讓自己的財產，或者以明顯不合理的低價轉讓自己的財產，出賣人的債權人有撤銷權，出賣人的債權人完全可以申請對，已經過戶給買受人的房產進行保全。

《中華人民共和國合同》第74條規定：

結合上述法律的規定，出賣人的債權人如果對已經過戶給買受人的房產進行保全，必須要符合相應的條件：

1、出賣人以明顯不合理的低價，將房屋轉讓給買受人；

2、房屋的買受人知道這種情形。

如果不符合這種情形，即即使買受人購買房產後被保全，也完全不用擔心。

（二）買受人自身的原因，買受人辦理房屋產權過戶後，因為本身對外負債，被別人起訴

此種情形下，由於買受人自己對外負債。買受人的債權人完全有權利申請人民法院對買受人的財產進行查封。

購買二手房，尚沒有辦理產權過戶，被財產保全

此種情形下，如果買受人符合特定的條件，即使沒有辦理產權過戶手續，可以向人民法院提起異議。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定：

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形，且其權利能夠排除，執行的人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前，已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前，已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款，且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

因此如果作為買受人，符合上述最高人民法院規定的條件，即使尚未辦理產權過戶手續，出賣人因為自己本身涉及訴訟，而導致名下的房產被保全，買受人可以提執行異議，要求人民法院解除查封。

總結

當買受人購買二手房的時候，房產被法院財產保全。通常情況下，如果你是善意的購買人，且非自身原因涉及到訴訟中，只要你在法院財產保全之前，已經簽訂了合法有效的書面買賣合同，並且已經合法的佔有了房產，已經支付了房屋的全部價款或者可以將剩餘的房款交付法院，並非買受人的原因導致房屋未辦理過戶登記的。符合這些情形仍然可以對抗查封權利人。

以上內容為個人觀點，僅供參考。純粹手打、實屬不易，喜歡點個關注唄。如果還有什麼不明白的地方，歡迎評論區留言交流討論。

每日講法

您好！我是一個從事二手房買賣交易的資深房產經紀人，這是一個二手房交易的問題，在二手房交易時是經常可能發生的事情。這種問題有些複雜，我將為您列出解決這種問題的幾種方法。

1.房屋交易時發現房子處於財產保全狀態，這個房子是沒辦法辦理過戶手續的。這時要看賣方知不知道這種情況，如果他知道這種情況還把房子拿出來交易，那就是欺詐，是要付法律責任的。如果是通過第三方房產中介，中介方在沒有查清楚房屋狀態的情況有連帶責任。

2.如果您想要賣方繼續履行合同，那就要弄明白到底誰是債權人目的是什麼。讓業主約他出來談這個事情，看是否能讓對方撤銷訴訟保全。如果可以撤銷那你還有機會成功買到房子。如果債權人不同意撤銷訴訟，那業主就無法履行合同造成合同違約賠償違約責任。您要要求退還定金及首付款，同時賠償損失。

3.如果賣方無法賠償損失，就趕緊報警，要通過法律途徑來維護自己的合法權益。不過通過法律途徑時間上會長一些。

房產交易是大事，最好是找一家正規房產中介公司可以為您買房保駕護航。

以上是我對這個問題觀點，希望能幫到您。

謝謝您的觀看！

胡錢

首先，很感謝樓主給我這次機會回答這個問題。這是一個二手房交易的問題。這個是在二手房交易也是經常有可能存在和發生的事情。我將從以下幾個方面為您解答這個疑惑。

1.如果買的房子發現處於財產保全狀態，那你這個房子起碼現在是沒辦法辦理過戶手續的。這個時候，要看到底賣主知不知道這種情況，如果他知道這種情況，還把房子拿出來交易。那就有可能存在欺詐行為。當然如果有第三方中介存在，那中介有核實房屋狀態的失職。這個時候你可以選擇繼續交易或者是解除合同。

2.如果您想繼續履行合同，那就要弄明白到底對方債主的目的是啥。讓業主約她出來談這個事情，看是否讓對方撤銷訴訟保全。如果可以那你還有機會成功交易到房子。如果無法解決，那就只能是業主無法履行合同要求，造成違約，賠償違約責任。同時要求退換定金，如果已經付了首付，那就要求退還首付，同時賠償損失。

3.如果是業主已經發現被訴訟保全，同時也無法償還首付和定金，那就不一樣了。那就要趕緊報警，同時約業主協商，如果協商不成，那就要通過法律途徑來維護自己的合法權益。不過如果通過法律途徑，那可能時間上會比較漫長一些。

以上就是我對樓主這個問題的解答，希望能幫到大家。當然也要提醒大家，交易有風險，出手需謹慎。買二手房一定要弄明白房東為啥賣房，還有房屋狀態是不是處於正常狀態。當然最好是找一個大的正規第三方促成交易。以免上當受騙。

再次感謝樓主給我這個機會回答這個問題，希望我的解答能讓大家滿意。謝謝！

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依據我國法律的規定，購買了保全的房屋，並且價款已經全部支付的，購買者沒有過錯的，購買行為是有效的，人民法院不得查封、扣押、凍結。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

第十八條規定，被執行人購買第三人的財產，已經支付部分價款並實際佔有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人書面同意剩餘價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

第三人依法解除合同的，人民法院應當准許，已經採取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執行人的申請，執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。

中公法考

被財產保全分兩種情況，一是你先購買了此房後被保全，一是已經被財產保全然後又賣給您。當然，第二種情況發生的概率很低，因為這是犯法行為，違反了《中華人民共和國民事訴訟法》。 訴訟參與人或者其他人隱藏、轉移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產，或者已被清點並責令其保管的財產，轉移已被凍結的財產的，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

如果是第一種情況，可以解除合同，要求對方返還購房款，當然這個時候可能房主已經無法返還您的夠房款了。

麗波北海

二手房交易會出現各種各樣的問題，所以中介有存在的價值！買房前一定要找信得過的中介。事先會了解並排除各種問題。萬一出現問題他們會負責處理。

一旦碰到房產被保全，馬上要求中介公司與賣房3方一起見面談談，瞭解清楚具體情況，賣方有能力去調解解決的，儘快解封，再按交易程序早點房產過戶。若保全涉及問題很多且解決不了，則必須馬上取消交易，收回定金。要提醒的是能拿到賣房的違約金最好，先能拿到定金是主要的（儘量不要有損失）

豪仕房產毛偉忠

財產保全是申請人申請法院在訴訟前或訴訟中採取的一種強制措施。

如果發現自己的財產被法院保全，首先要弄清楚該保全是訴前保全還是訴中保全，如果是訴前保全，則有可能成為案件的一方當事人即被告(保全的被申請人)，根據法律規定，被申請人提供擔保的，人民法院應當解除財產保全。

如果是在訴中保全，發現自己是案外人，被保全的財產屬案外人合法擁有的，與訴訟無關，則可向作出保全決定的法院提出異議，由法院對異議進行審查，如異議成立法院應裁定解除保全，異議不成立，由法院通知駁回案外人異議。

北京孫振律師

看進行到哪個步驟了

1，定金交付，可申請退款

2，交付首付未過戶，可起訴

3，幫房主交付貸款未過戶，可起訴

請叫我雷鋒623

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關鍵字: 二手房 糾紛 購房者