“现金流管理，是疫情当前房企最重要的事情，要抓现金流，要狠抓现金流，到3月底之前，房企再困难也不能让现金流断掉，对于已经确权的项目，去申请延期付款，如果没有确权的项目，就要衡量是不是真要买。”中国地产界的著名财务官吴建斌最近言辞恳切。
然而，就在吴建斌此番嘱咐的前一天，备受关注的大陆史上最贵总价地王却在上海成功拍出，其地价高达惊人的310.5亿元，加上开发成本，总投资或将超过600-700亿元。更为苛刻的是，在该项目114.7万方的总建面里，整体自持比例超过80%，可售住宅仅仅只有2.5万方。
在这个时代的开发商看来，这几乎是不可能完成的项目。
全球最贵写字楼最大业主的资本魔术手
香港中环，门槛极高的全球金融重镇。
在CBRE世邦魏理仕2019年发布的《全球优质写字楼租用成本调查报告》中，香港中环连续四年蝉联“全球最贵顶级写字楼”榜首，紧随其后的是伦敦西区和香港九龙。
正是这一核心金融地带，却隐藏着一位“超级业主”，其名下拥有包括交易广场、怡和大厦、置地广场、太子大厦等12座大楼在内，总计超过45万方的甲级写字楼和高档购物中心。
底价拍下大陆最贵总价地王的，正是这位“超级业主”，一家在2018年合约销售额仅为15.78亿美元（约110亿人民币，未计入已售但未确认销售额）的开发商，隶属世界500强英资企业怡和集团旗下的香港置地。
销售额仅为三线中小房企规模，然而拿地动辄却是数百亿投资，香港置地的钱哪儿来的？
香港置地2018年年报披露了一些重要信息：香港置地将其业务收入主要划分为投资物业和发展物业收入，投资物业主要为其持有的写字楼和商业中心项目，香港中环12座大楼就是其重要组成。而发展物业则主要指的是传统意义上的地产开发销售项目，在内地涉及到重庆、南京、上海、成都等城市。
根据这份年报，截止到2018年12月31日，香港置地投资物业组合的资产价值，为321亿美元（约2247亿人民币），而其投资物业收入在2018年为1124.4百万美元（约78,7亿人民币）。相较于2017年仍在小幅增长，而这也是香港置地一个非常重要的稳定现金流来源。
同时，香港置地还是一位非常出色的融资魔术手。截止到2018年，在香港置地4939百万美元（约345亿人民币）的借款中，4145.2百万美元（约290亿人民币）为长期借款。以其票据部分为例，不乏动辄十年、二十年甚至高达三十年期的票据，而短期借款仅为 793.8百万美元（约55亿）,更重要的是，其主流加权平均利率仅为2.3-4.9%。
一位香港的地产界朋友告诉我，其实，此前香港置地的融资成本甚至可以控制在2%以内，即使面对如此规模的融资，香港置地的议价能力依然很强。
一边是每年近80亿稳定的投资物业租金收入，一边是成本廉价足够长期的融资通道，这使得香港置地拥有了很多房企难以企及的经营稳定性。一个最直观的指标，在2019年半年报中，香港置地的净负债率为10%，而这一数字在2018年仅为9%。
一道开发商们最不愿面对的“自持”题
“嘉里建设花了30年在北京国贸才建了一百万平米的建筑，这是北京目前品质最高的物业，这个公司现在持有物业的价值超过了1500亿人民币，而我们（万通六君子）在30年前从北京开始做房地产，差不多在CBD有小一半的物业是我们折腾起来的。可是我们今天的价值呢？我们做了卖，卖了做，然后不停地折腾，今天的价值可能还抵不上别人的十分之一。”谈及“自持”，已过花甲之年的万通控股董事长冯仑难掩感慨。
事实上，让冯叔感叹的类似故事在香港不在少数。以新鸿基为例，根据其公布的2018/19财年报告中，其租赁物业总租金收入增至250.77亿港元；2018年，九龙仓置业投资物业的零售销售额创下新高，达到490亿港元，占香港零售销售总额超过10%，仅海港城单项目总收入就已达到118.71亿港币……很显然，香港置地有意将这些香港经典案例搬至上海。
不过，在香港置地最新的上海故事中，情节却大有不同。在这幅总价最贵地块中，其住宅地块绝大部分为社会租赁住宅（15.65万平方米，不超过1187套，只租不售），仅2.5万平方米可售商品住宅。也就是说，这一次香港置地需要挑战的，还有数量惊人、且难度极大的1187套租赁住宅。
而自持型的租赁住宅，恰恰正是近几年来，开发商们最为头疼的操盘难题。
2018年，国内第一个企业自持租赁项目——北京万科翡翠书院启动预租，并打出“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的宣传语。这一位于北京海淀永丰产业基地的100%自持住宅项目，首次预租期限为10年，租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。
尽管预租价格已高于周边，但项目负责人仍坦言，项目的地价109亿加上资金和建安成本50亿，总成本超过160亿。在不考虑配套、长期经营、维护成本的最理想条件下，项目的营运净收入不超过3%，对企业而言极其微利，总体上是不挣钱的。
目前，业内为这些房东型房企提供的主流解决方案，是将这些项目打包成REITS出售，以资产证券化的方式实现资金回笼。然而，这里面存在一个核心难题，就是内地楼市尴尬的租售比，即使以REITS发行，市场接受度也是个未知数。
“上海这块地的后期肯定也是做资产证券化，以香港置地的运营能力，应该会将租金回报率做到一个比较有说服力的水平，而且上海的高端租赁需求是现实存在的，一些顶级的服务式公寓、住宅就是最好的例证。”一位熟悉香港楼市的朋友却有信心。
未来房地产转型只能靠“放卫星”？
“房地产领域的转型应该是极其个性化的过程，人才、资本、机制对于转型都有非常大的影响作用，没有一个一定正确的转型路径，没有一个一眼可以看到底的康庄大道。”
这是香港置地集团中国大陆总裁凌常峰去年在清华内部校友活动上的一次分享内容。
这位清华高材生列举了一个非常直观的指标来印证自己的判断，土地费用占房地产比重越来越高，去掉土地费用后可以发现房地产投资增速下降迅速。从规模角度来看，房地产投资增速由最初几年接近25%增长比例，去掉土地费用后现在年增长速度仅为3%，房地产已由快速扩张的蓝海市场变成存量竞争的红海市场，行业发展面临拐点。
拐点之下，在全国TOP10房企跨界转型的名单里，陆续出现了如长租公寓、教育、娱乐、健康、养老、机器人、农业、新能源汽车、体育等数十个行业……而一向特立独行的冯仑，更是脑洞大开地在2018年发射了中国首颗私人卫星——“风马牛一号”，有媒体不忘调侃，这个卫星可能开直播，手机与卫星互动娱乐，冯叔将是未来的超级自媒体。
随着转型大潮慢慢褪去，收缩、裁员、放弃的寂寥故事已经不在少数。
一位香港地产咨询顾问机构的朋友曾这样置评：“在香港置地这一批开发商的收入构成里，租金收入都占到70%以上甚至更高，他们往往有着数十年的资产管理运营经验，且不乏城市地标项目，即使房地产市场出现波动，他们的现金流依然良好，抗风险能力也很强，他们不会去做一些所谓的项目带动区域发展，他们选择的是板块往往原本就是成熟的，只需要通过运用管理来增加项目的附加值，而这其中，尤以香港置地最为保守，决策周期最长。”
在凌常峰看来，香港置地的转型策略也是继续发展地产主业务，并实行以地产开发+经营并重的模式，并聚焦三件事——产品微转型、运营数字化、相关多元化尝试。
而相关多元化尝试，很显然是香港置地从母公司怡和集团找到的启发，这家拥有超过130年历史的家族企业，旗下除了香港置地外，还拥有7-11、肯德基、必胜客、万宁、美心、宜家家居、文华东方、惠康、牛奶国际等众多国际品牌。
而怡和集团的相关性转型在其内部被归结为两点，一是服务的客户高度相关，业务围绕中产阶级，二是业务的资本模式高度相关，以重资产业务为主。
当然，时代的风并不一样，内地楼市高周转炉火正燃，而在香江一畔，早已几无新地可供、平静如常。
到今年，距离香港置地广场落成的光辉岁月，已经整整40年。
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