房屋租金一定能減免嗎?專業人士:減免租金並非房東義務
新冠疫情期間,原本踏上“歸程”的房客,因停工停產、防控措施等原因,未能按計劃返回,這一現象並非少數。租賃房屋處於空置當中,問題由此產生,房租該怎麼交?
社會輿論高度關注這一話題:減免租金,房東利益受損;不減免,租客利益怎麼辦?全民爭論的同時,另一類“房東”也闖入視線:有網友反映,一些“收儲”房屋,然後以單間形式出租給租戶居住的長租公寓,也就是常說的“二房東”,一方面要求房東減免租金,而另一方面,則要求租戶按時支付,兩頭都佔的手法,成為輿論批判的靶子。
對於上述問題,法律會給予怎樣說法?對此,記者採訪了正義網互聯網疫情防控法律諮詢平臺的志願者。
減免租金符合法律政策導向
“停業的這幾天,真的是一點進賬都沒有,房東還催著我,讓把今年上半年的房租交了。”在北京開奶茶店的王女士說,奶茶店年前就停了,她平時就靠收入來交房租,停了一個月的奶茶店已經虧損了不少錢,然而,減免房租的要求並沒有得到房東的支持。
與王女士情況相同的商戶不在少數。
為降低疫情對企業的影響,2月10日,全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉在接受採訪時表示,新冠肺炎疫情期間,為了保護公眾健康,政府採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說,屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。“根據合同法的相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。”他說。
上述言論釋放了積極信號,特別是對一些持有物業的國有單位。記者注意到,近期,福建、浙江、天津等多地陸續出臺了具體的減免國有物業房租的政策,比如浙江明確免收2月份和3月份的房租;福建則明確免收或減半收取3個月左右的房租;天津市力度更甚,明確前3個月房租全免,後3個月房租減半。與此同時,一些來自社會的商業地產公司也宣佈對旗下商業項目減免租金。
對於一些商鋪之外的租賃住宅用房,租戶能不能享受減免的照顧呢?在疫情期間,由於“封城”或者社區管理措施,確實有一些租戶有“家”不能回、有“房”不能住,這個影響,雖然與商業租賃用房相比數字不大,但是在北上廣深等地,影響群體卻是巨大。
在輿論探討的同時,一些長租公寓對因疫情影響無法返回租住社區的情況已有安排。以自如為例,其公告稱,對因疫情無法返回租住社區的自如客,提供臨時安置房源,並且對疫情期間的續租事項,也推出了便利續租、退租的措施。與此同時,一些個人房東也開始對房客進行補貼,甚至主動降租。
“對於租戶的減免要求,並不能一概而論。”在福建省石獅市檢察院檢委會專職委員陳玳鴻看來,如果疫情或者疫情防控措施給房屋的正常使用帶來了實質性影響,是可以向房東主張權益的。“如果疫情防控措施導致租戶無法進入房屋,特別是在疫情防控期超過剩餘租期的,租戶可以要求減免部分租金或延長租住時間。”陳玳鴻說。
“協調租戶與房東之間的權益,一定要注意實際情況。如果租戶僅僅是因為自身原因,如恐懼疫情,主觀上不想回到居住地,或者公司要求延期復工,都對租戶的房屋使用權無較大影響,房屋實際上還是由租戶佔用,放置其物品,要求房東減免房租或退租的行為不合理。”上海博和律師事務所律師謝向英表示。
提出減免訴求時要避免道德綁架
“我也基本是靠著他們的租金還房貸,答應減免房租的話,我的生活壓力一下就全上來了。”王女士的房東李女士對記者表示,雖然租客這一個月來基本都沒能“開張”,但房屋還是租客佔著,讓房東們全盤接收損失也不合理。
面對網上各方對減免房租發出的倡議,讓李女士這樣揹負貸款與生活重壓的房東左右為難。
然而,對租金減免的探討,並未止步於社會輿論場。
2月10日,浙江省高級人民法院發佈《關於規範涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見(試行)》,其中規定,租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的,承租人要求延長租期、減免相應期間的租金或解除合同,如確係不可歸責於承租人、出租人的原因所致,可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金,合理分擔因疫情防控導致的不利後果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。
無獨有偶。2月14日,內蒙古自治區高級人民法院也發佈了《關於審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引》,明確民營企業因延期復工在疫情期間因租賃房屋產生的費用,確實無法支付的,可通過延長租期、減免租金的方式組織雙方當事人協商解決,一般不宜以解除合同的方式解決。
其實早在2003年“非典”疫情時期,最高人民法院在《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中,就明確提出:由於“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。
“這向社會宣告了司法審判背後的理念。其實這個理念並不是僅存在於司法審判中,在生活中,也可以去指導房東與租戶之間的利益協調。或者說,在這個時期,後者的作用更為凸顯。”在北京盈科(天津)律師事務所律師張正鑫看來,在司法審判中,能否減免?減免多少?根據意見並不會得出一個準確的判斷。需要在審判中,根據證據的出示以及法官的自由裁判來確定。
“在租戶與房東就房租減免事項進行溝通時,一定要避免道德綁架。不論是基於不可抗力,還是各地政府推出的減免措施,其出發點都是為了‘經濟社會’中的利益平衡。”張正鑫表示,基於此判斷,可以說,減免租金的不確定還是很大的。
為了更好地印證這個“不確定性”,記者查詢了“非典”時期的裁判案例。在支持經營性用房租戶減免租金請求的判決中,依據的理由並不統一,有“不可抗力”“情事變更”“公平原則”等不同的依據;同時,減免租金的幅度也不盡相同:有部分減免、半數減免,也有全部減免;與此同時,也有判決指出,停業屬於正常的經營風險,不支持減免租金的請求。
“在大多數情況下,房屋租賃合同是可以履行的,損失也在雙方均可承受範圍之內。”根據律師執業經歷,泰和泰(南京)律師事務所吾採靈坦言,實踐中,確實有這樣情況:有一些租戶,看到減免租金的機會,就強硬地要求房東一定要減免租金;也有一些房東習慣“強勢甲方”的視角,要求租戶必須按期支付房租。“大家有權表達自己的訴求,但這樣做,不一定可以得到法院的支持。”吾採靈說,困難時期,租賃合同雙方應當互相體諒。
“站在合同約定以及法律規定的角度來看,房東沒有義務一定要減免費用。因此,在溝通時一定要注意方式方法,比如,要及時通知或者提出協商方案,避免因道德綁架錯失溝通機會。”張正鑫說。
執法機關要加強“二房東”監管
不久前,北京、深圳、上海等全國多地的蛋殼公寓房東及租戶在各大社交網絡進行曝光,吐槽蛋殼公寓利用“不可抗力”強制要求房東免租,卻只對部分租客進行“定向免租”,雙倍獲取免租期內的收益。
自如也深陷輿論風波。在網絡上,不少網友反映自如趁租戶搬家不便“坐地起價”漲房租,但房源的房東收入並沒有相應幅度的增加。與此同時,一大批中小型長租公寓“有樣學樣”,與蛋殼、自如對標的房東、租戶“兩面吃”行動也在悄然推進。
“長租公寓未經房東同意拒付租金,明顯構成違約,房東可以根據合同進行起訴。”謝向英和吾採靈都認為,雖然長租公寓以“不可抗力”為由強制房東免租,但並非所有受到疫情防控影響的情況都能一概認定為“不可抗力”。在租戶仍然繳納租金的情況下,長租公寓要求房東免租屬於典型的違約行為。
為打擊長租公寓亂象,近期,上海、深圳、杭州等全國多地的主管部門已通過約談、發文及公開回應等方式,相繼頒佈了相關政策或指導意見來推動房屋租賃企業依法合規經營。
近日,自如CEO熊林發佈微博回應“自如趁疫情大漲租金”質疑,表示價格調整是基於市場價格變動的既定系統價格調整。而蛋殼公寓也於2月20日公佈了一項“蛋殼房東支持計劃”,宣佈為房東“愛心減免”的房租進行不同方案的返還。
記者瞭解到,目前長租公寓的運行模式有多種,而租客反映比較嚴重的,是“自持型”的公寓。這類長租公寓在租賃市場上,簽約了大批的房屋,然後以自己的名義,將房屋出租出去,謀取利潤。
在張正鑫看來,在租賃市場中,長租公寓佔據著數據優勢,極易形成一定區域一定市場的“話語權”。“在疫情期間,其不能依所謂的‘市場規律’,自由地調整價格。”張正鑫向記者解釋,疫情期間,已有不少商家因“高價口罩”被處罰的案例。“這個時候,一定要按照規矩行事,要守得住法律底線。”張正鑫強調。
“如果此前,雙方簽訂“收房”合同時,已經就相關問題進行了明確約定,那麼長租公寓公司根據合同約定要求減免租金,並無不妥。”張正鑫說,如果沒有任何說法,單憑自己的“話語權”而進行相關的要求,顯然有違法之嫌疑,可向行政主管機關舉報或者進行法律維權。
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