引言：
回顧2019年接近尾聲的時候，各地樓市調控開始陸續鬆綁，央行也是以8000億的全面降準給2020年開年的房地產，做足了想象空間，此外2020年初信貸額度相對寬鬆，一波融資窗口期更是鼓足了不少房企的錢袋子，在各種客觀條件充足的情況下，結合往年房地產行業春節後的房企投資行為來看，今年的2月至4月本來會是房企們的下一個投資窗口期。誰都沒有料想，會發生影響如此之大的黑天鵝事件。疫情讓房企投資面臨危機，然而近期上海徐彙區推出一塊310億的天價地，讓人隱約覺得，危機之下，似乎也不乏機遇。
一、土地市場出“冬”入“春”
受疫情影響，2020年開年投資遇阻。此前多地相繼發佈公告，從1月31日起暫停省本級各類公共資源交易活動，包括四川、貴州、遼寧、湖南、安徽、陝西、廣東等地，這意味著全國多省都一致執行暫停土地交易活動，直接給土地市場澆了一盆冰水。
但是近期，隨著政府和企業的相繼調整，土地市場似乎有回暖趨勢。2020年2月以來，北京相繼開展了三場土拍，2月11日、2月14日、2月18日各有一場，共出讓了9宗地塊，攬金達363.89億元。其中2月18日，北京一宗位於臺湖鎮的不限價地塊，參與競拍的房企多達17家，最終由綠城以高達49.78%的溢價率斬獲，此溢價率，是北京兩年以來土地成交的峰值。
整體上，疫情確實對房企的投資計劃影響不小，但換一個角度來看，危機往往也伴隨著機遇，因此疫情之下，土地市場是否存在新的投資機會呢？通過深入分析近期土地成交情況，我們認為，接下來的階段土地市場的機會仍很大。
二、土地市場機會大的三大原因
1、供給端：政府為增收及提振市場，優質地塊供給增加
（1）加大優質地塊供應
在疫情發生前，中國經濟處於下行趨勢，中央再度重申過緊日子，也就是說財政本就吃緊。而隨著疫情的爆發，各種防控工作展開，加大了地方財政開支，壓力上升。對於地方政府而言，除了發行地方債之外，最好的方式就是在土地供應方面增量或提質。
在這過程中，政府更有可能通過增加優質地塊的供應比例，在增加財政收入的同時，也提高房企拿地積極性。以北京為例，為了緩解地方財政壓力，北京市政府集中供應土地，3天共出讓9宗地塊。從所出讓的土地特點來看，所推出的地塊相對優質，引起多家資金充沛的房企競拍，提升了土地市場的熱度。一是以近郊新城板塊的住宅用地為主，9宗出讓土地中住宅用地8宗，佔比89%，；二是地塊最後成交的溢價率很高，在平淡的2020年一季度市場中，足見地塊性價之高。據相關統計，2019年北京合計出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價率超過30%，19宗超過20%，而此段時間成交的9宗地塊中，便有3宗地塊超過30%，7宗地塊溢價率超過20%。2月18日的通州區臺湖地塊的拍賣更是近期最為激烈的一次土拍，共17家房企參與競拍，最終轉入競自持階段，溢價率達49.78%，成為過去兩年的峰值；三是不限價地塊增多，限制售價、7090政策以及五年限售，這三條鐵律是過去很長一段時間內土地供應的關鍵詞，但是為了提高房企拿地積極性，北京近期出讓地塊中限價門檻在降低，有7宗地塊為不限價地塊。
（2）製造話題，提振市場信心
後續的話，地方政府可能還會陸續增加優質地塊供給比例，來烘托土地市場。就在2020年2月20日，上海徐彙區推出一塊大體量的天價地，最終被香港置地聯合體以310.5億元的總價拍下，成為上海新總價地王，在驚訝之餘，其實也可以看出上海市政府在當前推出這樣一塊天價地的供地思路是相當明確的，就是為了釋放積極信號，烘托市場。我們都知道，此前住建部曾發文，對於超大地塊總價過高的地塊是要分割出讓的，因此上海此塊地王入市後，勢必會增加媒體關注度，並很大可能會帶動全國高總價地塊的出現，從而進一步提振市場信心。因此，從政府的供地角度出發，即使是在疫情期間，房企也要積極研究拿地機會，土地投資工作同樣不能掉隊。
2、需求端：房企現金流進一步承壓，土地市場競爭減少
（1）企業現金流壓力大
疫情期間，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，返鄉置業這一傳統銷售旺季的熱點已然錯過，一季度銷售預期慘淡，即使多數房企轉向線上銷售，但由於房地產的商品屬性特徵不同於一般商品，線上銷售的轉化率並不理想，因此預計房企在一季度的經營性現金流流入會出現大幅下降。
此外，高額利息支付以及償債高峰期的到來，讓房企的現金流進一步吃緊。疫情期間，正常工作無法展開，但是對於房地產這樣的資金密集的高負債行業而言，債務利息卻是與日俱增的。根據一些上市公司的財報來看，每年財報中支付利息的成本甚至可達幾十億。
2020年下半年開始，不少房企就要進入償債的高峰期。2020~2022年，房地產境內債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，2020年下半年開始連續6個季度到期量超過1200億元。而海外債方面，2019~2021年房企海外債到期規模分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。不難想象， 2020年中小房企“活下去”的壓力尤為突出。
因此總體而言，一季度銷售回款不足，而全年債務壓力不減反增，企業現金流壓力明顯加大，這勢必影響投資端的工作。值得注意的是，當大部分企業資金短缺而自身難保的時候，恰恰也是另一部分有資金實力的企業逆勢補倉的好時候。
（2）競拍企業中國企央企是主流，競拍環境好於去年
從近期我們所監測的拿地信息來看，拿地房企以資金充沛的國企、央企為主，在總價TOP20成交地塊中，共佔席15位，主要有首開、保利、中海、中交、綠城等，其中中交和綠城拿地最為活躍。中交拿地總金額達110.87億元（不計權益）；綠城在北京2020年的三場土拍中也是皆有所得，接連拍下3宗地塊，拿地金額達144.08億元（不計權益），在2月19日，其又以25.4億元在溫州拿下一商住用地。
除了央企、國企外，也不乏一些資金週轉較好的大中型民企在積極補倉，如碧桂園、旭輝等。不得不說，在當前“錢緊”的階段，這些拿地的企業所面臨的競爭相比往年也是小了許多，典型抄底拿地的企業如保利、旭輝。這兩家房企在2月18日分別競得上海嘉定區江橋鎮地塊和安亭鎮地塊，兩宗地塊的起拍樓面價比近期同區域內成交地塊的樓面價低2000元左右，但是由於當前市場上參與競拍企業較少，最終仍皆以底價成交。
雖然北京地塊土拍熱情高漲，溢價率處於較高位置。但相比於去年來看，參與競拍的企業數量並不多，且主要集中於十幾家財務狀況比較好的企業，因此相比於前幾年動輒100多次的競拍，這次的激烈程度也著實好不少。
因此我們認為，在將疫情情況考慮到最壞情況的前提下，現階段對於現金流尚充裕的企業而言將是機會。並且，對於受資金掣肘相對較大的民企而言，通過和央企、國企進行合作的方式參與拍地，也是一種不錯的拿地方式。
2、資金端：對政府後續的融資政策保持邊際改善預期
疫情之下，市場供需低迷，此前政府已相繼出臺一系列的經濟刺激政策，支撐中小企業度過疫情困難期，提振市場信心，由於疫情的嚴重性，後續的降息會是大概率事件，且時間會前移，降息程度也會高於預期。雖說在宏觀層面上“穩槓桿”的政策仍會延續，對房地產融資政策的全面放鬆並不大可能，但是政策在穩市場穩經濟穩企業的同時，也會惠及整個房地產市場，帶來利好。
因此，相較於2019年融資調控“從嚴從緊”的情況，2020年對房地產的融資調控不會進一步加強，並且一季度經濟由於疫情影響受到重創，但是目前國家並未對全年經濟目標等指標作出下調調整，在此前提下，我們對後續的融資政策保持樂觀預期，認為在政策的助力下，房企後續的資金面會有邊際改善。
三、企業投資過程中需要注意的幾個問題
1、先活著再賺錢
2019年已有不少小型房企因不堪資金重壓而倒閉，此次疫情突發，項目開工延遲，不僅降低了資金的使用效率，還延長了資金的迴流週期，對企業資金鍊無疑是雪上加霜。因此“活下去”的訴求仍應擺在第一位，在保證現金流安全的情況下再開展投資。目前主要可以通過兩種途徑增加現金流，一是促回款，包括年前銀行未放款的購房尾款加速放款和線上意向客戶的轉化。二是提高政策敏感性，抓住融資政策可能出現的利好，及時補充資金。
2、關注二季度的抄底機會
近期，地方政府政策側重於土地供給端，給市場帶來一定的拿地機會，但是目前疫情雖然得到一定控制，後續形勢依舊不明朗，存在很大不確定性。因為我們認為，在二季度的時候，會是全年投資的窗口期，彼時，出於緩解自身財政壓力需要，以及穩定市場的必要性，地方政府將秉承“因城施策”原則，進一步增加土地供給，也會推出更多優質地塊。
3、關注收併購機會
市場下行，加上債務到期，令不少企業的現金流承壓，預計今年破產的企業相比於去年只多不少，因此除了招拍掛市場，補倉意願強的房企，也可多關注市場上今年債務壓力較大的企業，今年仍會是一波收併購的好時機。
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