小马读财

恒大网上卖房很火爆，和房价是不是要上涨，没有直接必然的联系，但是疫情过后房价会不会上涨？

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恒大通过网上卖房，说明传统的房企也在转型，将原来的线下业务转到线上业务，并且恒大这一次卖房是互联网思维。

目前恒大的恒房通APP下载用户超过1000万，这个就是典型的互联网思维，先有用户，再通过用户去变现，恒房通上面的注册用户可都是有买房需求的潜在用户，等疫情过后，销售人员肯定会拿着这些用户名单，一个一个的转化。

疫情期间其他房企还没有开张，恒大已经卖出了6万套房子，恒房通上还有这么多潜在的用户。

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恒大网上卖房，不仅仅解决了销售人员的问题，还可以低成本借钱，想想看10万个预定客户可以交纳5个亿的现金，可以免费使用88天，目前恒大很多外债，通过这一次的预定款，就可以偿还掉一部分外债。

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疫情过后房价会不会上涨？我个人认为会有一短波的上涨，理由有如下几个。

第1个疫情过后，国家肯定会在货币上面放水，贷款政策会放松，这样很多的资金又会流向房地产市场，导致买房的人多了，能买得起房的人也多了。

第2个原因，房企对政策的信息一定要比普通民众把握更到位，这一次恒大如此大张旗鼓的做营销广告，可能大肯定是在疫情过后国家的政策走向，因为这一次很大，通过网上卖房很明显的一个目的，根本不是低价去库存，而是变相涨价去抢夺客户，提前去占领市场，说明在未来房价上升趋势看好。

房价还会不会和过去一样的涨，肯定不会，过去10年房价是任何地方都涨，从2020年开始中国的房价是在部分地方有选择性的长，房价上涨的几个前提第1个是城市人口的增长，第2个是国家货币政策。

所以未来不会再有闭着眼睛投资房子的机会了。

哲思去创业

今天接了房产中介的电话， 房产中介问我：买不买房子？再不买，2020年底放开调控，房价又要涨。 我说：已经有几套了，没有钱也没有购房资格，不想买了！ 房产中介停顿了一下：那你的房子卖吗？ 房产税今年可能要出台了，现在房价这么高，恐怕到时候会跌很多。 我感觉不说实话就不行了，就对他说：我其实没有房，也没钱买房，现在待业。 房产中介沉默片刻：明天有个楼开盘，白天排队100，晚上自带凳子排队150。

知你者茜茜也

万事皆有因，看事看本质。

恒大的营销事件并非偶然。如市场火爆，谁又会降价销售。七五折让利销售。如果这不是套路，实打实的四分之一让利。相对房地产而言。售价的四分之一就是公司的纯利润。而很多公司是没有四分之一的利润的。

针对恒大事件，很多网友评论是为了先期套用消费者的5000元定金3个月，总额是5个亿。本人认为，恒大总资产1.88万亿。就差这5个亿吗？

抛开5个亿不说，而恒大背后1.57万亿负债是该如何解析。

不管是恒大，还是碧桂园，或者是富力地产，包括之前的万达。那个公司不是高负债，高周转运行。

恒大先行75折销售，而富力已经紧随其后也打出75折销售。血雨腥风已然来到。2020年的各公司目标赫然纸上，显然很华丽。而厮杀刚刚起步。市场无形的手已经暗度陈仓。活着就是最后的胜利。

不苟且房价会涨，只求不跌而自求多福。

没有大政策、大金融支撑的房地产。维稳成为这个节点的符号。

自救亦成为了各公司的号角。没有现金流将是每个最好棋手的死局。屯地再多，楼盘再多又当如何，只是堆砌起来的一堆数字。只有货币流通才可以产生它应有的价值。

以上是个人的片言只语，望各位朋友多多指教。

陆位

2020年注定是异常不平凡的一年，疫情突然出现，打乱了各个行业的节奏，也打乱了房地产行业的节奏，也打乱了我们购房者，卖房者的节奏。

在这期间，房地产行业经济受损特别的严重，新房售楼处，中介门店都不得线下开店营业，成交量暴跌。

为了应对这样的影响，各个房企开始在线上卖房，恒大更是打出了很多的购房福利，让新房市场开始火爆起来。

很多购房者就想，恒大“网上卖房”异常火爆，房价是不是又要开始上涨了？

今天我们就一起来聊一聊，恒大“网上卖房”的这种异常火爆市场，是不是意味着今年的房价又要开始上涨了？

一，恒大“网上卖房”异常火爆，房价又要涨了吗？

在房地产行业里面有一个特别奇怪的现象，就是我们广大的购房者，经不起楼市的风吹草动。

一旦看见买房市场非常的火爆，就觉得房价肯定要上涨了，因为这么多的人在买房。

一旦看到售楼处，中介门店门可罗雀，无人问津的时候。就觉得房价要下跌了，你看买房的人都没有。

这不受疫情影响，恒大“网上卖房”打折优惠力度特别大，市场特别的火爆，很多朋友就问房价是不是又要开始上涨了？

实际上，真正了解我国房地产走势的朋友就知道，房价并不是又要开始上涨了。

原因非常的简单，我们归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，营收入直线下降，需要快速回笼资金，解决周转流问题。

受疫情影响，新房售楼处不能线下开店营业，导致了成交量暴跌。

我们都知道房地产开发是一个需要大量周转流的行业，大到超出我们的想象。

开发商为了快速回笼资金，不得不选择打折促销。面对房子如此重要的一个商品，涉及到的金额这么大，大家不能出户，只能宅在家里，想要线上下订，只能用优惠力度来做吸引。

第2个原因，优惠特别有限，但是仍然有效果。

其实不止恒大一个开发商新楼盘在进行打折促销，其它的开发商也在陆续加入打折促销当中抢占购房客户。

但是这样的优惠力度是特别的有限的，比如看上去75折的购房福利特别的给力。但是它的时间限制是特别短的，

而而且这样大力度的购房福利，还包含了写字楼，公寓。对大部分的购房者来说，完全不会理会写字楼和公寓，他们更倾向于购买住宅。

然后其它的一系列福利，都特别的有限，力度也不是特别的大。比如93折，95折，96折，98折优惠，都是根据它的付款条件来参与的。且不说有的城市根本没有参与这样的折扣力度，有的项目也没有参与这样的折扣力度。

这样力度不够大的折扣优惠，在平时也是有的，并不是在这一次受疫情影响之后的“网上卖房”才出现的。

换句话说，目前的网上卖房市场一场火爆，大家都是冲着75折的大力度优惠去的，但是这样的市场非常的短暂，毕竟时间是有限制的。

第3个原因，楼市的限制性政策仍然没有放开。

楼市的限售，限贷，限购。以及后期的一城一策，因城施策，“三稳”政策都没有放开。

房子是用来做的，而不是拿来炒的，会议不断多次的提及，可见力度之大之重视。

一系列的限制性政策就是为了让目前的楼市维持在健康平稳的发展之路上，而不是让它短期去大涨。

……

是的，恒大网上卖房异常火爆，大家都是冲着75折的大力度购房福利去的。

但是这样的购房福利时间特别的短暂，这个时间段一旦过后，市场还是会平复下来。毕竟，目前市场火爆的原因非常的明确，根本没有支撑今年房价大幅上涨的利好因素。

说到底，折扣买房意味着房价较便宜，哪里是上涨甚至是价格更低了。

二，今年的房价到底是涨是跌？又是为什么呢？

在第一大点已经非常明确，我们要正确看待目前“网上卖房”异常火爆的市场，它并不是代表房价就要开始上涨了。

那么，受疫情影响，又有网上卖房的折扣优惠，今年的房地产市场究竟会怎么走呢？我想这才是大家更关心的问题。

实际上，今年的房价走势在前几期已经明确的告诉大家，先跌后涨，在一定涨幅程度内维持稳定。

而今年这种先跌后涨，然后平稳的房产市场，主要经历以下三个阶段。

第1个阶段，疫情结束之际的下跌阶段。

受疫情影响，成交量暴跌，需要快速的回笼资金就得打折促销，提升购买需求。

还是那句话，疫情对房地产行业的影响特别大，别看线别看各大房企线上售楼折扣力度卖得欢，其实都是迫不得已。

房地产行业需要的资金周转特别大，大家都宅在家里，足不出户。面对疫情谁还有心思去买房，只有通过高力度的打折优惠提升他们的购房需求，提升他们的买房欲望。

折扣就意味着房价比之前便宜，就意味着价格在下跌。但是还是有很多的朋友并不愿意线上买房，毕竟房子涉及到的金额特别大，大家都希望能够实地确切的看清楚，搞明白。

因此疫情结束之际，仍然会有很多打折促销的新项目。而这个时候也正是广大购房者抢折扣房的关键时机，因为这个时候房价相对来说比较低，已经跌了一部分。

第2个原因，价格上浮阶段。

疫情结束过后的一个月，各个售楼部因为打折促销很快的就回笼了资金，再加上土拍市场的助力。

新房市场会异常的火爆，购房者需求量特别的大，受疫情延迟的购房需求，也开始逐渐在市场上买房。

政策方面继续降准降息，提高市场的流动性。下调房贷利率，提升购房者的需求，当然主要是自住购房者。

这个时候面对火热的新房市场，价格就会开始上浮，就会开始陆陆续续回到市场价，然后有一定程度的上涨。

同时二手房市场也开始火热起来，价格也水涨船高，有一定程度的涨幅。

第3个阶段，平稳阶段。

在政策允许的情况下，今年的房价上涨一定程度之后，就会恢复平稳。毕竟房子是用来住的，而不是拿来炒的，这句话可不只是说说而已。

再加上，稳地价，稳房价，稳预期，这样的“三稳”政策，就是让我国的房地产市场回归到健康平稳的发展之路上。

楼市涨幅有周期，才刚刚去库存上涨了那么多，短期是不会让它继续大涨的。

所以受疫情影响之后只会让它有小幅度的上涨，然后就维持在一个平稳的阶段。

……

的确如此，今年的房价走势已经非常的明确，先跌后涨，然后维持在平稳之路上。

那么，要买房的朋友不妨趁着这一波打折促销，买入自己喜欢的房子。或者疫情结束之际，去二手房市场看看那些降价的房源。

虽然今年的楼市不会大涨，但是它依然是我们买房的好时机，可以买到相对便宜的房子，选择的范围也比较多，比较广。

三，小结

总的来说，今年的房价走势非常的明确，不会有太大的涨幅。

除了最近一些开发商“网上卖房”的折扣福利外。疫情结束之际，仍然有一段时间会进行打折促销。

这个时候，有购房需求的朋友，不妨多看看新房市场，看看哪个优惠力度更大，看看哪个项目更适合自己，再结合自身实际需求买房。

当然，如果你不嫌弃二手房市场，不妨也顺便一起看看，做一个对比，做一个最明智的取舍，看看谁更优质，谁更节约钱。

另外，对今年房地产市场的走势，大家一定要理性的看待，正确的看待，不要期待太高，当然也不要失望。

长期持有，我国的房地产市场仍然有上涨的空间，未来的房价仍然会越来越贵。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

恒大涉嫌先涨价再打折！！！

一以东莞的恒大·翡翠华庭为例，促销前原价为 15300 元/平米，宣布 75 折之后，均价为 19200 元/平米，实际上是 94 折。

二，浙江湖州市长兴县一朋友交了5000定金（恒大悦龙台），但对比他年前去看过的房子，精装修11500，豪装12000，现在打75折精装价格是16000*0.75=12000，相当于涨了500[捂脸][捂脸]，明降暗升例子太多太多了！！

用户1301631636403

2月10日，恒大率先全面启动“网上购房”，仅三天，客户认购套数47540套，总价值超580亿。有人说恒大面对市场压力要快速回笼资金，也有人说楼市火爆将要上涨，那么580亿的背后意味着什么呢？我们应该怎么办？

【三个关键点】

此次恒大卖房，有三个关键信息：

1、第一次网上卖房，纯粹以电商模式，跟京东、淘宝卖东西一样；

2、580亿只是认购，而不是已经销售的金额，恒大规定交认购金5000元买房的优惠2万；

3、史上最优惠75折卖房，但这个场景是网上，最后能转化多少买家不得而知。

所以说，恒大的网上购房促销活动，以认购锁定目标客户，然后以高优惠来转化，是一次非常夺人眼球的营销活动。

【数据为什么这么好？】

众所周知，受疫情影响，房地产市场一度面临零成交的局面，但此次恒大销售数据为什么这么好呢？这主要有两点原因：一是网售的方式，可以让买家足不出户就认购；二是打折的原因。

这说明房子仍然不缺市场，房子卖不动是因为没有打折，一旦打折即火爆。这里向大家普及几个知识点：

1，市场价是虚价，是开发商定的，大多数时候高于购房者的心理价位，成交慢；

2，最快成交价是实价，存在于二手房中介那，双方谈妥能马上成交的价位；

3，低于最快成交价马上能卖掉。

其实恒大的市场价一直过高，历史上经常玩打折促销的游戏。

【应该马上下手吗？】

有很多人关心恒大搞促销，会不会其他开发商也会效仿，此时是下手买房的好时机吗？小马读财认为除非是刚需，否则不应该买房，主要有两点原因：

1、基于目前的市场环境，房价不会大涨，当然也不会暴跌，短期内想通过房子升值是很困难的，跑不赢通胀；

2、此次恒大名为75折，实为95折，先涨价然后通过打折来吸引大家注意力而已，优惠力度不大。

另外，恒大此次搞促销的目的有三个：

1，开创新的网上买房模式；

2，消化存量房；

3，回笼现金流，因为市场和疫情的关系，开发商普遍缺钱；，所以其他房产公司也会效仿。

【总结】

综上，恒大此次网络促销目的是为了回笼资金，也再次证明市场上很多人对房子仍然存在热情，只要打折就会火爆。但小马读财不建议非刚需入手，因为并不能捞到实质的好处。

以上内容仅代表小马读财观点，并非标准答案，小马读财也不提供标准答案，如有质疑欢迎提出，我们欢迎高质量的不同声音与我们共同探讨与进步。

小马读财

一、居民杠杆率的高度攀升，个人住房贷款余额的高度翻倍。刚需实在没钱买房了。

大家看这两组数据估计可以更加的直观：

1、2004年我国的个人住房贷款余额为1.6万亿元，2019年我国个人住房贷款余额为30万亿。对比04年，在15年的时间里，住房贷款数量翻了接近20倍。

2、2008年我国的居民杠杆率为18%，2019年我国的居民杠杆率为55.8%，11年时间，全国居民的杠杆率翻了3倍多。

以前如果说我国还不懂什么叫超前消费，那么现在是人人都在超前消费了。居民杠杆率这么高，哪里还有钱再去冲击房价呢。

二、全国各地二手房库存都达到了超级高库存的时间，如果说新房去库存时间超过1年就是高库存的话，那么现在各地的二手房去库存时间已经平均达到4年，就已经是常态了。

举几个二线城市二手房去库存的时间给大家看看（为了统一数据的来源，全部使用绿中介的数据）：

1、南京，当前二手房的库存量为75279套，一年销售二手房的套数为13296套，那么去二手房库存的时间为5.66年。

2、杭州，当前二手房的库存量为59719套，一年销售二手房的套数为16504套，那么去二手房库存的时间为3.61年。

3、济南，当前二手房的库存量为45334套，一年销售二手房的套数为5320套，那么去二手房库存的时间为8.52年。

4、青岛，当前二手房的库存量为63777套，一年销售二手房的套数为8513套，那么去二手房库存的时间为7.49年。

5、成都，当前二手房的库存量为120828套，一年销售二手房的套数为47957套，那么去二手房库存的时间为2.51年。

时间有限，就不例举太多了，全国目前所有二线城市里面，成交量最高的就是成都了，都还需要2年半的时间才能将二手房的库存给清理完，更别说其他的城市了。当房子失去了流通性的时候，就会真的成为不动产。

三、房价一年不涨就是跌。

全国2019年二手房价涨幅为3.7%，是历史首次房价的涨幅还抵御了银行贷款利率的涨幅。大家现在不管是投资买房，还是自住买房，都是需要靠贷款来完成。那么当房价的涨幅还低于银行的贷款利率时，人们早买房，就等于早亏本。2019年的楼市整体表现还算是平平安安，结果涨幅还只有这么一点点，那么可想而知，2020年的二手房将会是什么样子。当越来越多的人意识到持有房产已经是个亏钱的买卖，那么势必会想办法将手中的二手房变成现金。大量的二手房上架，必定又会对房价产生大量的冲击，大家都在抢跑，房价不跌才怪。

四、刚需的数量越来越少，彭叔就拿刚需中最牛的两种刚需来说，一种是结婚刚需，一种是为孩子刚需，这两种刚需应该是市场上最刚最刚的刚需了。大家请看下面的数据：

1、先看一组结婚的数据：

2014年，全国结婚对数为1306.7万对。

2015年，全国结婚对数为1224.7万对。

2016年，全国结婚对数为1142.8万对。

2017年，全国结婚对数为1063.1万对。

2018年，全国结婚对数为1013.9万对。

2019年，全国结婚对数为947.1万对。

大家可以看出来，结婚人数在明显降低，那么结婚的人都少了，就意味着为了结婚而刚需买房的人肯定是越来越少的。

2、再看一组人口出生的数据：

2016年，全国新生儿数量为1786万人。

2017年，全国新生儿数量为1723万人。

2018年，全国新生儿数量为1523万人。

2019年，全国新生儿数量为1465万人。

这个数据不难理解吧，新生儿代表了未来的刚需和需要上学的学区房。众所周知，现在全国各地的学校是越盖越多，那么新生儿却在减少，以后需要学区房的人将会越来越少，这部分刚需人群也会降低。

当结婚刚需、上学刚需的人数都在减少的时候，普通人买房的数量将会更加减少。

五、收入的降低。

今年这个情况，很多地方至今工都还没开，去年还在的公司，今年还会不会开都两说。失业人数肯定会很多，那么多人去找工作，你觉得今年的工资还会涨吗？既然工资都不涨了，你说房价还会涨吗？

六、高收入群体的需求降低。很多人说决定一个城市房价的不是那些普通的打工仔，而是那些手里有钱的有钱人。那么既然他们手里都有钱了，他们肯定早就已经解决了自住这一基本需求，剩下来的就是投资性需求。现在房价的涨幅连银行利息高都没有，那些有钱人不是傻子，他们会猴还精，早在去年，有钱人就已经开始将多余房产转化为现金了。在经济没有复苏之前，他们是不会出手的。

其他的原因就不一一细说了，房子的涨跌无非就是供需关系、人们的购买力、杠杆率这些基本要素，现在这些基本要素都说明房价要跌，那么房价就自然会跌。

秦淮酒家i

恒大“网上卖房”最近确实火爆，火爆主要来源于恒大的宣传在新媒体上无处不在的广告，更来源于恒大的无理由退房及5000元的房产权益的促销政策。其实这都是表现，透过现象，只能看出开发商的焦虑，房产的带头大哥都如此了，其它房企呢？用一句话概括：“太难了”。既然都如此？当然房价不可能上涨了。原因如下：

01：房价上涨时，不可能出现75折优惠及无理由退房等花式营销。

在以往的房地产市场，房市处于上行阶段。开发商不可能推出75折优惠，即使如商场促销，先涨价再打折，这种套路也不可能使用。因为房产的惯例大家都知道：买涨不买跌。开发商不可能知道房价即将上涨，反而打折。

我从97年开始在房产公司从事营销工作，历经房市数次大的起伏，也包括2003年的非典期间，房产公司也是纷纷推出促销举措，当时一家房企首次推出降价200元每平，当天销售数百套，而当时日照的房价也就2000左右，而之后其它房产跟风，反而使房价下降。

开发商打折，而且折扣之大，大多是被逼迫，只有在预知房产即将下行，房价会降的情况打折。先打折的可以收割部分刚需购房者，造成短暂的销售异常火爆，如恒大75折促销一样，随后的房企跟风降价，只会使房价下降，而不是上涨。

02：疫情影响，潜在购房者收入受影响，无力购买房屋。需求减少，房价无上涨动力。

恒大“网上卖房”异常火爆，只可能是个例。疫情结束后，一些具有购房实力的中小型业主损失惨重，面临破产，而一些人失业。

我的一位朋友是做餐饮行业，本来打算换房，而新冠的到来，不仅换房梦破灭，即使现在的住房都准备出售，用于支付人工费。

就目前而言，疫情后经济需要恢复，潜在购房者缺乏资金，房价不具有上涨的动力。

03：购房者预期发生改变，普遍认为房价会下降。

在2019年购房者的预期已经发生改变，以前一些对于房价上涨持有宗教般信仰的人，都开始动摇，认为2020年房价会下行，而一场突如其来的新冠疫情，加剧了这种预期的改变，大多数人认为疫情结束，就是房价下行的开始。

疫情结束后，房价下降都不会有太多的成交量，更不用说上涨了。

04：短期内恢复生产及谋生成为首要，对于购买房产的需求延迟和减少。而开发商会在疫情结束大举推盘，供大于求，房价不可能上涨。

以日照为例，在2019年底就有50余个新项目推盘，库存房屋已经12397套，按正常年份销售需要8个月，而目前这个数量已经又再增加，市场供应量增加，需求在减少，房价只有下降的可能，没有上涨的可能。

05：恒大“网上卖房”的优惠措施在疫情后，会给其它房产示范作用，房价不仅不会大涨，还会下降。

在恒大推出网上购房75折后，日照房企在2月19日接着，就有30余家房企，推出房价优惠抄底，及无理由退房。

小结：恒大“网上卖房”异常火爆，虽然实质上并没有如自己宣传的那样取得实质的销售，但是是一次非常好的和成功的营销融资活动，为后期售楼处正式开发销售活动提供很好的基础。但房价不可能因此上涨，甚至是在一定程度开启了房价下行的通道。

疫情结束后，谁先降价，谁先收割有限的购房者。至于涨房价，恐怕连开发商自己都不会相信和底气。购房者因为各种原因，更不会买帐。

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袁哥自媒体

恒大网上卖房政策写的很含糊。

至于火爆不火爆，不能一方说了算呀！

你们再看看付款方式优惠条款三中，1、2、3、4条和5条的区别，有很多bug。

新动能

恒大网上卖房其实是蓄谋已久的，只不过选择了在这个恰到好处的时机，这个事件有可能会引起房地产行业大变革，至于房价是不是要涨，

放一张图，大家可以研究一下。恒大的售楼优惠通知。

大家仔细看看这则通告。在恒房通平台实现网上看房、推荐、及网上认购一站式服务，并且是大折扣、大补帖。说明恒大在通过互联网技术实现全民卖房，开始颠覆整个房地产行业的销售模式。

其实早在2014年，恒大就已经上线了恒房通平台，这个平台最大的特点就是：所有的用户都可以通过这个平台，邀请好友并推荐成交，就可以轻松赚取丰厚的佣金奖励。

目前这个平台已经实现网上AR看房、网上选房、网上购房等一站式服务体系。再经过这次营销事件，相信这个平台会成为目前最大的兼职销售员最多并且成交量最大的一个卖房平台。

在这次疫情期间，很多房地产公司的资金压力山大，线下销售部全部关闭，这意味着他们的销售额为零。所以线上销售成了唯一的选择。

对于房地产行业来说，恒大率先把主战场转移到线上，给很多房地产公司带来新的思考，有的公司网上开会研究线上售房的新思维，调整自家销售模式。这是对的。

这次疫情对房地产行业打击很大，所以有些房企会快速转变思路，开始新的销售模式。

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關鍵字: 房产 房价 卖房