海洋之舟
大家好，我是勇談。恆大此次“75折賣房”“線上購房”等已經讓不少朋友為之瘋狂，根據媒體的數據顯示，恆大這幾天以每天7500套的速度在增加，甚至恆大也為此制定了月末衝擊15萬套的目標。那麼此次恆大在疫情期間作出的營銷操作的目的已經達到了，甚至從某些方面來說已經超出了預期。此次恆大這樣做是讓利於民嗎？肯定不是，只是企業在面臨資金壓力背景下采取的正常市場活動，只是此次活動打破了過去大家對於房企的一貫認知而已。藉此機會簡單談談我的觀察。
恆大此次“75折賣房”“線上購房”等操作不僅僅讓普通購房者瘋狂，更是讓同行感覺難受
開始之前還是要跟大家分享下恆大此次進行極限操作的背景，有兩個：疫情引起的銷售停滯和今年5-6月份恆大面臨幾百億還款到期；可以說逼迫恆大采取這樣極端操作的根本還是因為銷售不暢引起的資金鍊問題或者叫潛在的資金鍊問題。這個問題甚至存在引發恆大一系列擠兌風險，影響集團公司的正常運作。畢竟恆大處於產業轉型的關鍵期，在足球、新能源汽車等方面轉型尚未成功，還需要恆大地產提供足夠的資金支撐。
恆大是一個民營企業，許老闆也是一個完全的生意人，採取任何優惠購房的前提都是有利可圖。那麼此次恆大圖的“利”在哪？說到底就是大家定房的5000元現金，可以說是一筆最終金額會高達幾億甚至十幾億的免費3個月以上的無息借款。如果恆大此次線上操作最終成交數量突破15萬套，那麼僅僅定金這一項的資金就有7.5億；如果按照最保守的30-50%的成交額來說，帶來的回款資金就會高達200億以上。這些資金也足夠恆大應付今年中旬即將到來的債務風險了。
一個民營企業採取的市場營銷手段跟老闆有很大關係，這次操作很有“許家印風格”
“敢做敢為，做就做獨特”是我對恆大許家印老闆的第一印象。從開始的恆大足球，到後來的恆大冰泉、恆大糧油，到這次的新能源汽車等，恆大每次轉型都是不遺餘力的。雖然說轉型並不算順利，但是起碼要轉型的態度已經出來了。因為恆大許老闆已經十分清楚的知道，要想單獨依靠房地產繼續維持恆大20年甚至更長時間的盈利是不現實的。因為行內人都知道，真正留給房地產企業的黃金時間也就不過10-15年。幾點觀察：
第一、與其被市場逼著走，還不如主動需求改革和變化是恆大的主訴求，此次疫情帶來的不僅僅是危”還有“機會”。很多人和企業都明白這個道理，但是真正敢於主動尋求改革和變化的企業還是很少的，尤其是房企。作為資金密集型企業，很容易因為資金問題導致企業經營風險。就以大家熟知的萬達，萬達開始轉型擺脫房地產後，其資產直接減少了將近一半，這還算是轉型成功的。而恆大此次操作無疑就是想要藉助此次疫情的“危”尋求“機會”。
第二、恆大房產哪怕打了75折，其實還是有利可圖的，不過老百姓確實可以得到一個實惠。通過此次操作恆大直接挑起了房企之間的市場爭奪，可以預見未來幾個月越來越多的房企會加入降價促銷的大軍。不過根據觀察來看，恆大的樓盤基本都是屬於城市的邊緣地帶，可以說拿地價格本身不高大約有36%毛利率的恆大，在做出75折優惠後其實還有差不多10%的毛利。
“活下去”才有轉型成功的機會，恆大給很多房企“上了一課”
區別於不少房企給當地的房地產協會壓力，使得房地產協會出面呼籲地方給予政策放鬆不同，恆大此次選擇的辦法是“自救”。用幾乎完全讓利的行為使得自己能夠“起死回生”，可以說給我國很多中小房企很好的上了一課。一直依靠銀行“輸血”才能活的房企，真的已經需要自己“造血”了。雖然說如今的房地產市場有所變化，但是真正的住房需求還是存在的，房企需要抓住這點。
房產供過於求只是相對概念，在大城市和局部地區來說購房需要還是真正存在的。如果房企能夠認識到這點，利用自身的產品和價格優勢爭取到更多的市場份額，未來還能活得很好。在高層對於房地產行業越來越缺乏耐心的情況下，一味的尋求政策扶持無疑是自討沒趣。未來3-5年是房企轉型和改變經營思路的關鍵期，如果還是走原來的套路被淘汰也就是早晚的事情了。
綜上，恆大集團七五折賣房初始原因肯定不是為了讓利於民，只是為了保證自己資金流的情況下贏取了民眾的好感。此次操作為恆大贏取了名聲也贏取了利益，贏得了時間。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
恆大在業界，一向以高負債出名，據統計，截止2019年中期，恆大最新的淨負債率達152%，見圖：
高負債率意味著資金槓桿繃得太緊，一有風吹草動就沉不住氣了，相比之下，同為房企三巨頭的萬科，截至2019年上半年，淨資產負債率僅為35%。
所以，恆大這次率先跳出來吃螃蟹就可以理解了，因為恆大的現金流，繃得太緊了！但是，恆大這次的75折降價更多的是一種營銷策略而已，購房者並沒有得到多少價格實惠！
一絲事兒
讓利的模糊性
還是上面的上海恆大御瀾庭，我找到有恆大渠道商在2019年11月發的廣告文。
210萬買78平米，那麼單價是2.69w元/㎡
250萬買90平米，單價則是2.78w元/㎡
這就已經有了10%的折扣，再算上渠道費用，集團權限折扣，
就算是75折也屬於恆大預留好的可接受的讓利空間。
而絕不是骨折價。
還有
我關注到恆大在外地的1個樓盤——東莞恆大翡翠華庭。
1月份他們優惠售價為1.53W/㎡，而目前的均價是1.92W/㎡。
我們來做個算術題：
1.92W*0.75=1.44W
1.44W/1.53W≈94%
意思就是，明面上說打了7.5折，但實際上打折後的1.44W，按照原價1.53W來算的話，僅相當於打了9.4折。
所以，這次恆大的打折力度可能並沒有紙面上來的那麼兇猛。
最後，關於截圖中那位朋友所擔心的樓市崩盤
從上面的分析中，我們可以很明顯的感覺到：
這次恆大極有可能是處理一些低價和滯銷樓盤，而不是全面降價。
而且這個降價力度很可能沒有文件中表明的力度大，存在先提價後打折的情況。
值得一提的是，這次降價還是一次限時折扣：只有在2月18日-3月31日這個時間段購房，才享受7.5-7.8折優惠。
所以，基本不存在樓市崩盤。
此外，還有一點必須要明確的是：上海樓盤降價的警戒線是5%，這個紅線是不會變的。
綜上，恆大有讓利沒錯，
但是，絕不是我們想象中的虧本甩賣。
蕭葉1994
1、都是噱頭，真實的價格還是要以樓盤為
準。名義上的各類折扣，在具體樓盤不一定
執行。
2、要真正考量價格是否優惠，和周邊樓盤
比一比就知道了。（一般來說即便打了很多
折，也不會比周邊便宜，因為打折前的價格
太高，或者為了打折提前漲一波價格）
逐條觀察者
基礎價提高然後讓利於民，商業遊戲，最後比原先價還高，別指望開發商心軟，這麼大的疫情沒見李嘉誠、潘石屹捐多少錢，你說呢？
風平浪靜777
疫情當前，房地產企業現金流緊張，恆大五千定金，七五折售房是個營銷絕招，自用可以抵房款（具體多少看他廣告），介紹朋友買房可以有提成，日期截止五月份，一天收款兩個多億。
誠常來信常往
畢竟是疫情當前，各大房地產商手上擠壓的房產過多，資金難以回籠，貸款壓力大，所肯定會進行降價促銷等活動，疫情過後肯定會有一批進城熱，這個時候是最好的出手時機，自然各大房地產商不會放棄這個機會，一是回籠資金，二是搶佔市場！
僵小魚er
給你看這張圖，就一目瞭然了
明之敏
先從雙數字的購物節說起，最初有商家通過漲價再打折，甚至於打完一折還比原價高。後來基本上能保證，打完折後的確是享受了優惠。
此番的恆大七五折，通過我所看到的和了解的，多數樓盤還是遵循了漲價打折的原則。從事實上說，恆大實實在在是讓利了。但是就是沒有25%那麼多。
一方面恆大籠了現金流，也的確是讓利。但是另一方面，會不會是預示了以後房價的走向呢。
拭目以待吧。
希望早日實現：房子是用來住的，不是用來炒的。
瑾華年
表面情況是有利於宏觀調控，刺激購買成交率，刺激消費 ，客觀上也能有利於房地產開發商儘快回本，能夠資金快速回籠，降低風險，有利於房地產過寒冬，
