吃慣了“大魚大肉”的房地產，最近日子有多難？
在人民法院公告網的公告內容裡填入“房地產”，公告類型選擇“破產文書”後搜索，彈出的網頁共計50頁，每頁顯示數量為15家。
其中，今年以來的“破產文書”共有5頁，全國已有95家房企宣告破產，平均每天都有2-3家房企被清算。
對比去年日均1.5家的破產數量，這個數字提升的有點快。
克而瑞數據顯示，100餘城暫停開放售樓處，90餘城房源零供應，24城零成交、成交環比跌93%，隨後一週擴大至27城零成交、較去年節後一週成交再跌95%。
房子賣不出去，沒有回款怎麼辦？今年房企5000多億的債務壓頂，沒辦法還錢怎麼辦？
靠各個城市出臺延緩土地金繳納期限、放寬預售條件之類的政策？靠房企網上賣房、爭相打折的自救行動？
沒有真金白銀注入市場，這些措施的力度顯然還不夠。
關鍵時刻，還是得看央媽。
2月17日，央行今日發佈公告，為對沖央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕，人民銀行開展了2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。
其中，1年期MLF操作中標利率為3.15%，上次3.25%；7天期逆回購操作中標利率為2.40%。
什麼叫MLF？
所謂中期借貸便利（MLF），是銀行提供證券質押品，從央行那裡取得借款資金，期限一般是3-12個月。
因此，1，MLF能讓銀行手裡的錢增多。2，央媽借給銀行利率越低，銀行越有動力把這筆錢貸出去賺利差。
簡單來說，可以把MLF看做央行向市場釋放資金的一種工具。
此次MLF利率下降，釋放了什麼信號？
請注意，這次2000億中標利率下降10BP，是1年期的MLF。
去年8月份開始，利率不再掛鉤基準利率，開始以LPR報價為“錨”，每個月20號上午9點半，在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站公佈。
從去年10月份開始，房貸開始轉為LPR合同，參考5年期LPR的報價。
而根據央行公告，新的LPR由原有的多參考貸款基準利率進行報價，改為按照公開市場操作利率尤其是1年期中期借貸便利（MLF）加點形成。
也就是說，1年期MLF的重要性在於：它就是LPR的風向標！
比如，在2019年11月5日，1年期MLF利率降低5bp，至3.25%，是2016年6月以來首次下降。
隨後，11月的LPR迎來第四次報價，1年期LPR為4.15%。5年期以上報4.8%，均下降了5BP，與1年期MLF的變化完全吻合。
這一次，我們看到1年期MLF直接降了10BP，也就意味著，本月20號LPR報價，極有可能也會出現同幅度的下降，3天之後，我們不妨拭目以待。
事實上，這個信號，在2月7日央行就已經表態了。
在2月7日舉行新聞發佈會上，人民銀行副行長、外匯局局長潘功勝表示：央行流動性供應量增價降有效穩定了市場情緒，推動市場整體利率下行。市場預期下次中期借貸便利操作中標利率和2月20日公佈的LPR（貸款市場報價利率）也有較大的概率下行。
正所謂“聽話聽音”，央行在2月7日-2月17日的10天之內，連續發出2個“暗號”，連續宣佈了兩次，3天之後，LPR報價發佈之時，答案就會揭曉，我們目前的預測也會見分曉。
在2019年，樓市成交額已經達到了16萬億的級別，如此龐大的市場，會作何反應？
1，MLF和LPR的下降，只是開始。
有一點大家要明白，利率真的是央行決定的嗎？真的是想漲就漲，想降就降嗎？
當然不是，一切都要跟“基本面”反著來，這就是貨幣政策的本質。
房價加速上漲、消費意願空前高漲、工廠全力開工、實體一片大好時，需要加息遏制過熱的氣氛。
但是，當人口老齡化加速，房地產資金面遭遇瓶頸，廠家、物流、小企業主都叫苦不迭時，需要降息提振生產和消費意願。
從這個角度來看，去年11月份剛降5BP，現在又降10BP，可能只是剛剛開始，加上降準、逆回購等一攬子措施，未來銀行手裡的錢會越來越充裕，這些錢會通過各種途徑流入到市場裡。
關鍵的問題是，未來利率會降多少？
按經濟學家李迅雷的測算，我國7天期逆回購政策利率有望降至2.25%以下，1年期MLF有望降至2.85%以下，十年期國債利率有望降至2.6%附近。
2.85%是什麼概念？比本次1年期MLF利率還要再低45個基點！
在2020年1月(數據採集期為2019年12月20日-2020年1月19日)，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於在5年期LPR的基礎上加了71個基點。
如果像李迅雷說的那樣，5年期LPR今年降45個基點，各個銀行“察言觀色”，首套房貸利率極有可能會降到5%左右的水平，已經和2014-2015年時基準利率相差無幾了。
當然，央行可能會採取所謂的“非對稱降息”，即大幅降低1年期LPR，5年期LPR按兵不動，以此確保房貸利率還維持在高位水平。
不過，就算是“非對稱式降息”，1年期與5年期報價也不可能相差太多，今年房貸利率的下降，已是大勢所趨，至少對剛需來說是一件好事。
從這個角度來看，降息、降準、逆回購、MLF等措施，至少短期內會使16萬億的樓市“有吃有喝”、“不愁吃喝”了，銀行手裡的錢多了，購房者置業成本降低了，房企融資更容易了，才有可能會熬過這個冬天。
2，房地產寬鬆政策會更多，但效果存疑。
可以肯定的是，未來一段時間，房地產寬鬆政策會更多。
沒辦法，只要土地收入決定城市基建的邏輯還存在，樓市永遠是各個城市的“心肝寶貝”，時不時都要拎出來，噓寒問暖一番。
不過，老話說，人不能兩次踏進同一條河流。可是，我們看房地產都踏入多少次了？
如果每次市場不景氣，都需要降息降準來注入資金，每次都要各個城市鬆綁限購和限貸，每次都伴隨著房價上漲、居民槓桿率抬升的“代價”，多少有點諷刺。
一次又一次的踏入這樣的河流，水位會越來越深的，搞不好會淹到樓市的“脖子”。
對核心城市來說，不管政策端放鬆與否，願意買房的大有人在，只是房價漲多漲少的問題。
對數百個地市，幾千個縣城來說，平時本來就沒什麼調控束縛，新的購房需求又如何創造？
這才是2020年樓市左右為難之處，2015-2017已成歷史，回不去了。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
