居有屋
不写太多，简单些
20万首付，刚需，建议买住宅，不要买公寓，而且20万首付目前在郑州选择性还是挺多的，多联系些中介，择优找就好了
主看自己的需求，无非以下几点
1.离工作地距离
2.多层高层
3.二手房，新房
4.装修没装修
5.配套设施齐全不
一个39
您好，我是从事房地产行业的郝运在郑，遇见就是缘分，很荣幸回答您的问题。您这边明确表明自己是刚需，目前纠结买住宅还是公寓。我将从以下几个方面来回答。
- 首先，说一下公寓和住宅的区别。
- 公寓产权40年，商业性质，不限购不限贷。商水商电，生活成本较高。梯户比低，居住舒适度较低。住宅产权70年，限购限贷，民水民电，梯户比高，户型设计合理，南北通透，居住舒适度高。
- 公寓首付比例50%，贷款年限10年，不能用公积金贷款，且贷款利率比住宅高。住宅首付比例30%，最高可贷款30年，可使用公积金贷款，少数楼盘可组合贷。
- 置换及增值角度来讲。商业性质房屋税费较住宅高，契税，增值税及附加，个税，印花税，土地增值税等。同地段时间段公寓增值幅度较小。
- 公寓商住两用，投资回报周期长，回报率高。租金较同地段住宅高。
- 其次，刚需购房，需要考虑地段，交通，医疗，教育，周边环境等多种因素。从房产成交量来看89平紧凑小三室是刚需客户的首选。夫妻，孩子，父母都可以住。开发商拿地的时候周边配套都考虑的很完善。刚需，不仅要考虑自己上班是否方便，还要考虑孩子要接受的教育，以及全家人的健康（小区附近有医院再好不过了）。
- 最后，您纠结的原因想必在于资金方面。和大多数刚需群体都一样，资金不够，但还是对房子有所要求。放眼郑州，刚需外溢是一个选择，基本可以圈定：航空港区，南龙湖，绿博白纱，荥阳。根据自己资金情况，先确定区域，然后区域内选择性价比高的楼盘。建议您选择住宅，好多开发商首付延期的政策比较给力。买房子前几年压力稍微大点，首付差的不多，可以借一下，或者向家人求助。有压力就会有动力，收入会越来越高，生活会越来越好。
这张图呢，是郑州各区域购房首付所需资金，可以参考，希望对你有帮助。
以上仅代表个人观点。我是郝运在郑，觉得小编回答不错的可以➕关注或私信。
郝运在郑
刚需买房者，不能头脑一热只想着买房,首先你要知道公寓和住宅的区别！搞清楚为什么公寓和住宅在一个区域，为什么要比住宅房价会便宜很多，你要知道天下没有免费的午餐。
我不是专业的售楼人员，但我看过房买过房！
每次遇到售卖公寓的工作人员，他只会告诉你产权住满40可以转成70年，和住宅一样。可是我有的朋友告诉我，很难吧，具体能不能转成我不知道，我想如果很容易能转成70年，那干嘛国家要把公寓产权设成40年呢，对吧！
生活上，公寓的水费电费都比住宅的要贵，有的公寓还没有天然气，很不方便。就算你家有钱，不担心一点点的水费电费，那么，公寓人口众多，很多筒子楼，或是人居住的也比较杂，我觉得安全性不好。还有很重要的一点，采光也没有住宅要好。因为住宅的采光国家有明确的法规规定，而公寓却没有。
最最重要的是，如果以后你需要孩子上学，住宅可以落户就近上学，但公寓不可以！
所以，刚需人口，如果有家有室，真的不建议买公寓，长期性看，住宅比较好，有绿化不嘈杂，规划好水电燃气也不担心，最主要落户上学有保障！所以攒够钱买住宅吧！
花朵花蕊小花盆
二十万是买公寓还是住宅，首先你要分清公寓和住宅的区别，公寓是属于商业用地的，产权只有五十年，而住宅属于商品房，有房本，有七十年的产权。
一，公寓一般管理啥的不太好，环境也做不到小区商品房这样，住公寓和住酒店是差不多的，感觉住公寓没有家的感觉，而且就算你买了公寓，住的时候也有很多问题，没有学区房啥的，
二，小区一般有保障，而且产权比公寓要多二十年，可以享受学区房啊，还在上学都比较好，一般小区都会规划学校，小区的环境也比公寓强很多。
三，我现在就在做房产经纪人，对郑州的放价也有所了解，现在三环以内的新楼盘很少，一般都是三环到四环之间，放假毛坯房的话高层是七千多到八千多，洋房的话在九千左右，一般首付10%都可以，你二十万完全可以付个首付了。下面是郑州未来规划图可能作为参考
冯猪猪
随着这一波全国去库存，买房就成了我们大部分朋友，日常讨论的最多的话题。面对买房，其实并不是所有的人都那么的容易，它毕竟涉及到的金额特别大。
因此，有一些刚需的朋友手里面资金不多，就不知道如何去取舍，老是在公寓和住宅之间徘徊。
比如郑州的刚需朋友，手里面有20万的预算，到底是买公寓，还是等等攒够钱买住宅？
这样类似的问题还很多，也是很多购房者目前面临的一些实际现状。
今天我们就一起来聊一聊，刚需朋友手里预算不够，到底是先买公寓，还是等等攒够钱再买住宅，更理智更明智？
一，郑州刚需，现在有20万的预算，是买公寓？还是等等攒够钱买住宅？
这一轮去库存，全国大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅。尤其是二三四线城市城市，它们的房价完全是翻倍。
因此，在我们身边这些年，淋漓尽致的在上演，很多的刚需朋友，因为犹豫不果断，没有买房没有及时上车。
导致了很多朋友面临全款变首付，首付变厕所，最终越买越偏，越买越小，越买越买不起的局面。
而现在再去买房，房价已经较之前贵了很多，付出的成本会越来越高，持有的成本也会越来越高。
很多刚需的朋友由于手里的预算不够，就在买公寓和买住宅之间徘徊？
就像郑州的刚需朋友，他有问到现在手里只有20万的预算，到底是现在先买一套公寓，还是等等攒够钱再去买住宅合适一些？
其实刚需朋友一定要优先买住宅，住宅在性质上是属于居住用地，也就导致了它比公寓有更多的一连串的优势。
刚需朋友第1次买房，尤其不能买错，买错了资金被套不说，未来再次想要卖出变现，换房的时候就相对比较困难。且长时间下来，它会成为你人生的拖累，成为你人生的负债，而不是杠杆。
像公寓这类商业性质的住房，一定是在自己生活条件比较好的前提下，已经有住宅，已经有额外的多余资金，不想存钱在银行贬值的情况下，用来购买。
继续往下看，我们把公寓和住宅的几大性质进行对比一下，进行PK一下，你就会明白刚需购买住宅会更好。
二，公寓和住宅谁更有优势？有哪些具体的优势？
在第一大点已经非常明确，刚需朋友一定不要第1套房买公寓。
买公寓一定要等自己的生活条件好了之后，把多余的钱拿出来购买作为投资。
当然仅仅这样说可能大家并不明白，那么我们就把公寓和住宅的几大性质进行PK一下，希望能够帮到你。
第一，土地性质Pk。
公寓的土地性质是商业用地，而住宅的土地性质是住宅用地。
这就导致公寓的土地使用年限和住宅的使用年限不尽相同，公寓的土地使用年限只有40年，而住宅的土地使用年限有50年和70年。住宅的土地使用使用性质像一线城市大部分是70年，像重庆这样的二线城市是50年。
有了商业性质的区分，就有了土地使用年限的区分，也就有了买入成本的区分。
公寓无论你是购买首套二套还是三套，首付都需要50%，贷款的话也只能贷10年。而商品房就不一样，大部分的城市刚需首套房首付30%, 贷款可以最长贷30年。
也就是说购买住宅投入越低，能够利用的银行金融杠杆更大。毕竟房贷是咱们普通老百姓能够向银行借到的，贷款时间最长，贷款利率最低，贷款金额最大的金融杠杆。
第二，居住环境的PK。
居住环境的对比一定是住宅要优于公寓，而且居住体验馆更强更好。
住宅一般是有小区，而且小区里面有各种设施，比如乒乓球台，游泳池以及小区的绿化，也是做的特别好的。
而公寓就不一样了，公寓一般也就1栋楼或者2栋楼立在那里，小区没有大门。大部分的公寓都是用于写字楼开公司或者用于一些商务酒店的运作。
这就导致了公寓的居住体验感特别差，没有小区不说。你的隔壁邻居可能是一家网络公司，也可能是一家线上做生意的公司，也有可能是一家送外卖的，更有可能居住着旅客，特别的复杂草杂。
第三，绑定资源的PK。
我们都知道住宅绑定了你的户口，以及子女的教育。无论是划片期就近入读的住宅，还是带有重点学区指标的住宅。
而公寓就不一样了，大部分的公寓公寓不仅不能入户，而且更不能解决子女的教育问题，既不带有学区指标，也不能划片区。
换句话说，在绑定资源这一块住宅的资源更有优势，要比公寓好得多。
第四，增值空间和流动性的PK。
公寓的水电气都是商用，比住宅要贵很多。且二次转手交易的中介税费比住宅也要贵很多。
也就导致了公寓在增值空间这块比住宅要弱很多，而且未来再次变现的概率也要比住宅小特别多。
在我们身边经常看到住宅涨价了，很容易卖出去，但是公寓降价都没有几个人愿意买。
……
是的，把公寓和住宅的几大性质进行一对比，PK。就非常清楚，无论从哪方面来说，住宅就要比公寓好很多，优势更多，资源更多，增值空间更好，流动性更强。
尤其对于刚需朋友来说买房并不容易，第1次买房一定要买对，买对了你才能让你的人生财富化，资产化。
以后想要换大房子或者想买其它房子的时候，这套房子可以顺顺利利的买出变现。
三，小结
总的来说，刚需朋友预算不够，一定不要盲目的买公寓，等一等缓一缓，攒够钱买住宅才是你明智的选择。
因为疫情这段时间，很多新房售楼处以及二手房东都不能顺利的卖房，导致了很大的损失。
疫情一旦结束，开发商就会对一些项目进行打的促销，快速的回笼资金，解决这段时间带来的经济影响。
甚至，这样的折扣我们已经陆续看到了……
而二手房方面，那些本来打算在2020年“小阳春”出手的房东，由于不能出手，面临月供压力有一定的捡到机会，买入便宜二手房的概率也较大。
更何况这一轮全国去库存，已经提出了“三稳”政策，稳定价，稳楼价，稳房价。
让我国的房地产市场回归健康平稳的发展，短期不会大涨也不会大跌。刚需购房者有更多的看房时间，进行对比筛选取舍。
因此在这个时候一定不能盲目买错，放弃买公寓的念头，等一等，缓一缓，买入自己人生当中第1套优质的住宅。
我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
重庆地产视野
大家好，我是勇谈。郑州的房产其实已经讲过很多了，对于刚需来说个人认为郑州始终是一个值得买房的城市，虽然说价格在过去2年多的时间内没有怎么上涨，但是未来的潜力还是巨大的。不过对于刚需来说如果有能力尽量选择住宅房产，公寓只是逼不得已的选择。借此机会简单谈谈我的观察。
刚需不仅仅是指的是住房需求，更多时候是未来子女教育等需求
很多朋友对于刚需有一种狭隘的理解，尤其是对于一些年轻朋友来说。因为是单身、没有结婚等原因往往考虑的仅仅是自己居住问题，加上公寓自身的设计完全符合居住需求（如今多数公寓都涵盖了卫生间、开放厨房等）、价格低、位置好等因素吸引了很多购房者的青睐。但是刚需是不是要买公寓？我的建议还是尽量不要，几点愚见：
第一、公寓可以满足居住需求但是满足不了未来子女教育、落户等需求。对于未来公寓的走势如何，不同城市对待的态度也不一样；类似于长沙这样的二线城市对于公寓基本是属于放松的状态，而北京、上海等一线城市则是禁止商住两用的公寓。但是无论怎么放松，目前来看公寓想要取得与住宅一样的权益是不现实的。尤其是在教育方面的权益，大家需要知道的是房产背后的教育资源属性也是很多人愿意花大价钱买房的原因。
第二、公寓再怎么说也是商业土地的性质，无论是产权年限还是交易都有巨大差异。看过我文章的朋友应该知道，商业房产进行交易后的税费很高达到了交易所得的40%左右，也就是说原价100万的房产如果以140万的房价成交，那么交易后需要交纳的税费大概在16万左右。这么高的税费也是很多商业房产不好进行二手交易的原因。所以，这也是为何很多房产投资者最终都选择住宅类房产投资的关键原因。
郑州这几年的房价相对稳定，2020年或是一个不错的购房时机
本身2020年是郑州房价崛起的一个时间段，毕竟郑州的房价已经低迷了2年多时间（2016年下半年到如今）。只不过此次肺炎疫情发生后，无疑会使得郑州房价崛起的时间再次往后移，对于刚需来说也是一个好消息。几点观察：
第一、2020年或许是一个不错的购房机会，如果钱差的不多想想办法尽量买了。以目前郑州的房价来看首付30万左右能够购置一套70-90平米的房产，如果你真的是刚需想要买房了想想办法凑够10万块钱早买早安心。毕竟疫情对于房地产市场的影响还是比较大的，降价促销等肯定会出现，甚至今年上半年房价还会出现一定的向下波动也不一定。
第二、郑州这样的城市哪怕房价再不涨，也比你的工资上涨的快，早买早安心。我已经在很多文章中都提到了“期待工资买房是不现实的”，不仅仅是我们的父母辈包括如今也是这样，未来还会是这样。等到钱凑够了再买房这句话看似没错，但是很容易错失购房最佳时机，毕竟有不少人都是这样被耽误的。
综上，公寓类房产不是不可以买，如果是刚需还是尽量不建议去动。就我身边的观察来看，真正购买公寓的主力还是投资的多，多数都是买公寓出租收取租金或者自用的。再说郑州目前的房租水平并不算很高，1000元内还是可以租到不错的小区房子的。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
要么买南龙湖或荥阳的小三房，或者买西悦城的小两房。我刚买的。
520Jaff
再接一些买个房子，建议不要买公寓，公寓结婚后有了孩子不方便，攒钱没有房价涨的快。攒钱买房很难。
工程男
建议还是买住宅吧，1.住宅70年产权，公寓40年2.住宅可以落户，孩子可以就近上学 公寓不行
战朋赵zzp
住宅啊！！！！！肯定住宅。
