-Ywh

評論員張張：

恆大的廣告不能說明今年房價會跌。

恆大許老闆，最近手筆有點大：從2月18日——29日，恆大的全國在售樓盤（住宅、公寓、寫字樓）都可享75折優惠，另外，還有系列額外優惠。3月1日至31日，優惠為78折。

從系列優惠政策中，不得不佩服恆大許老闆的氣魄，在疫情期間，大部分的線下工作轉為線上工作，以房地產恆大為列，其線上賣方3天時間將近賣掉5萬套房子，數量可觀，但是因為史無前例大降價，也給了同行們巨大壓力。

恆大的負債率在業內很有名，從不斷給員工發理財產品融資，可見現金流比較緊張，希望恆大通過本次線上“大甩賣”，能逆襲反轉。

記得2019年的10月1日，碧桂園的8折售房，也大大刺激了房地產的消費。從一系列的消費情況來看，肯定是企業現金流緊張，而進行的措施之一。碧生源去年促銷是因為銀行還款壓力巨大。

這次疫情，讓很多人認識到了健康自由的重要性、親情愛情友情的可貴，從企業來看，也讓企業認識到了經營中現金流的重要性。

首席投資官

大家好，我是勇談。今天一大早就看到了恆大發布的一則“5000元定房”的廣告，不僅僅有拉新有獎，而且對於定房者在5月10日之前購買可以抵扣2萬元，不買了可以退等。似乎恆大把所有購房者的疑慮都想到了，那麼恆大這樣做到底為何呢？無疑從側面反映了恆大現金流的問題或者說恆大對於今年房地產市場走勢整體不看好。藉此機會簡單談談我的觀察。

恆大此次無底線的線上售房到底為何？負債率高，缺錢是真的

恆大此次線下購房的廣告出來後很多人的感覺都是“5000元就可以買恆大的房”，事實情況真的是這樣嗎？恆大此次操作不由得使我想起了8年前認識的一個做中小學輔導培訓哥們的操作，面對家長最為重視的小升初和中考考試，這個哥們率先在業內開始了“簽訂內部協議”內容簡單來說就是隻要報名了他們的指定課程，如果小升初或者中考成績不理想可以全額退款。後來我就有疑問了“有家長會籤嗎？”事實證明真的有，自然也有成績沒有達到理想的。最後怎麼辦？扯皮，推諉一般的人是不會跟他計較的，想要退費不可能，除非走法律途徑。恆大此次操作其實跟我之前認識的這個哥們有點類似，要麼是“想錢想瘋了”要麼是“留有後手”。那麼恆大此次廣告大家要不要信？要不要跟？幾點愚見：

第二、不要說恆大不缺錢，恆大地產的負債率其實一點都不低，畢竟恆大依靠地產業務涉足了太多行業。根據2018年中國上市房企淨負債排行榜來看，恆大以5582.4億元高居榜首，比第二位融創高出了4000億。當然這也與恆大開始的各種轉型有關係，畢竟對於恆大來說做足球、造汽車等這些業務目前還是處於賠錢狀態，只有恆大地產還是賺錢項目。尤其是2020年很多債務年中就要到期（大約46%的債務）就要到期，恆大要想不出現違約風波只有想方設法搞錢。要知道不少大企業倒閉破產都是因為一次債務違約引發的擠兌。

2020年的房價先跌後穩基本是明朗的，恆大此次操作的原因大家要懂得

就像開頭講的一樣恆大的廣告其實可以解讀為很多意思，一方面是差錢；一方面是確實對於2020年的房地產形勢不看好。“淡季做市場，旺季做銷量”恆大無疑是在做市場的階段，幾點觀察：

第一、恆大可以做出這麼多的承諾目的很簡單就是想要免費使用大家的5000元，積少成多的道理大家都懂得。還是一個很簡單的例子，此時的5000元要想退回必須等到3個月後；哪怕3個月後的成交率只有20%，恆大也可以回籠一大筆首付款，大家要記得這時候的首付款基本都是十萬起步的，那麼恆大現金流就得到緩解了。

第二、恆大此次線上售房的關鍵點還是在於積累了多少“定房者”，也就是有多少人繳納了5000元定金，用定金來鎖客戶是房企慣用的方法。撇開恆大的做法是否合適，不得不說恆大此次操作的打破了多年來房地產行業的行規，相信此後會有不少房企跟風。這會不會成為掀起房地產市場改革的一部分？大家拭目以待。

那麼大家要不要上恆大的“船”？還是一句話，有需求的朋友可以試試

恆大地產負債率高是事實，但是你要說會出現突然破產清算或者怎麼樣概率不大。畢竟恆大在做事情，起碼敢為人先。買恆大房最大的風險無非就是後期房屋延期或者質量上有瑕疵，你要說交付不了房？我倒覺得不會。要不要藉助這次機會上恆大的“船”？幾點愚見：

第一、有需求的朋友可以賭一把，畢竟從協議和承諾書來看購房者的權益是得到保障的。對於購房者來說無非就是拿出了5000元錢讓恆大免費使用了3個月而已，關鍵是繳納定金的時候這些協議要看清楚。當然不排除在各個分公司執行過程中出現執行不同的問題，這點大家需要問清楚再交錢。

第二、投資的朋友就謹慎點吧，從觀察來看恆大的房產投資意義不大，周邊配套普遍欠缺。恆大的房產除去在廣東和南方有些城市所處的地理位置不錯外，其他很多城市的房產位置都欠佳。郊區便宜拿地儘量獲得高收益是我對恆大地產的整體看法，投資房產最重要的其實還是周邊配套，但是無疑恆大周邊配套還很欠缺。

綜上，此次疫情後很多房企都坐不住了，但是沒想到恆大是首先坐不住的一線房企，這也跟其負債率過高，年中要還債有很大關係。一線房企都對於2020年的房地產市場沒有信心了，想必在房產調控不放鬆（取消限購、限貸、限售和融資端調控）的情況下，房企確實不好過。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

恆大幹這事沒有啥稀奇，不代表房價今年就一定會跌。

翻看歷史，很大每年都有這樣的營銷策略，就是扯人眼球，一種營銷手段而已。

在我樓下的下去，在距離我家前後兩個地鐵出口（成都一號線華陽站前後），只要你首位留心一下，你就會看到無數的中介打折恆大8折，9折不限購購買天府新區房子的廣告，當一種策略氾濫之後，那就是一個笑話。

所有恆大類似廣告都有一句話：多少多少錢一平方起，注意這裡的關鍵是最後一個字“起”，也許整個樓盤上千套房子，只有三五套價格如廣告所言，而且可以肯定購房者無論任何時間去諮詢，這三五套房子都是已經出售。

2016年恆大多地打8.2折，2017年打折8.5，2018年號召員工買房，近期先是廣告如果購房者現在購房，其價格高於今年5月1日價格補差價，後有7.5這大促銷。如果單獨看一個案例沒有感覺，如果將最近四五年恆大的動作練習起來看，那就很簡單，恆大在蹭熱的點。

再說，恆大的房地產距離市區一般都比較遠，比如成都恆大金堂項目，恆大彭山項目等等，距離天府廣場足足50公里以上，生活、醫療等等配套極差，即使打折7.5，購買者仍舊寥寥無幾，恆大也知道效果可能甚微。

恆大地產的很多項目遠離市區，於是打著人居，類別墅的，環境等口號，在一開盤就將價格定的老高，然後再給購房者打折。這個大型商場的促銷一個道理。比如恆大黃龍溪項目，開盤定價1.5萬，即使打8折，也比雙流和天府新區很多樓盤貴，直白點恆大的打折沒有誠意。

總之，我認為恆大本次7.5這賣房，忽悠蹭熱點的嫌疑多，缺乏誠意，更不代表整個房地產市場就會下跌。

溯源歸一

恆大的那個廣告讓你看到房價會下跌，這無從說起，作為一個房產經濟，我可以給你聊一下，我眼中的恆大。

恆大在徐老闆的帶領下，這幾年是突飛猛進，到處拿地，建樓，規模是一下子進到了前五，但是我們想過沒有這麼快速的擴張，勢必要有快速的資金週轉的，尤其像恆大，不僅僅要建房子拿地多，還有它們全國各地的文化旅遊城，那得需要多少錢去建設開發，所以恆大的銷售壓力會比其它大的地產要大很多，它必須要快速的回款才讓它所有的項目進行下去，這就造成恆大的銷售成本的增加，它會有鋪天蓋地的廣告，和幾乎所有的銷售渠道，只要能快速的消化掉開發的產品，打幾個廣告根本不算什麼，所以看到恆大的廣告覺得房產會下跌，不靠譜。

幫您買好房的行子

不會的，建議剛需在3-9月下手比較好。

1，恆大樓盤平時就有折扣，例如總經理折扣、及時回款折扣等，有的項目能達到88折。所以75折實際上並沒那麼誇張，但還是降了很多；

2，恆大合作項目少，基本都是自有項目，可以全國一起動。碧桂園融創萬科的合作項目太多了。合作方不同意就做不了；

3，恆大部分項目也不參與，打電話問了大概佔10%，比如深圳三個項目就不參加。

希望能幫到你，歡迎大家在下方評論 謝謝

尋房產顧問

樓主說的不清楚，恆大廣告多了去了，不知道哪一個廣告會說明今年房價會下跌。

因為受到疫病衝擊，很多嚴禁新樓盤發售，等於是線上交易基本暫停，樓市交易處於停滯，地產行業屬於資金密集型行業，禁止線下交易，這對於部分資金鍊緊張的開發商而言，是一個嚴峻的考驗，意味著可能現金流斷裂，也意味著貸款無法償還。

購買地產不是買白菜，購房者購房受到情緒影響，也受到預期影響，部分購房者可能突然失去經濟來源，或者是預期收入降低，會中斷或者延遲購房，而禁止線下交易，可能意味著後市短線樓房供應集中增加，加上開發商資金鍊緊張，有可能促銷降價，進一步加重市場房價下跌預期，加大市場觀望情緒，

恆大為了打消購房者房價下跌憂慮，擔憂自己買貴了，從而暫時觀望，恆大表示，自簽署合同之日起至5月10日，享有最低價購房權益，如購買樓盤價格下調，可獲補差價，這一最低價鎖定期最長達88天。

這等於讓購房者徹底買的放心，降價恆大兜底，上漲購房者享有收益，這是一種營銷方式，不代表未來房價就會下跌。

下圖來自於鳳凰網

房價走勢事關多方利益，購房者利益，開發商利益，地方政府利益，儘管對樓市衝擊還沒有集中體現，各地呼籲救市政策已經出現，部分地方已經先人一步，頒佈各種支持地產健康發展的政策，實際上就是穩定地產發展，背後是 穩定房價，

所以未來房價下跌預期，就目前看，未必就能實現，在經濟下行壓力下，更有動力保證地產發展，一個是推動經濟發展，另一個是穩定房價，穩定地價，從而穩定財政收入。

杜坤維

房價價格下跌是一個趨勢。

首先，今年房地產行業的日子不好過，降價是必須的。

2020年1月TOP100房企單月權益銷售金額共計4262億，同比下滑16.2%。“1月份銷售數據看，大部分房企銷售都出現了下滑，不過這只是開始。我們監測春節前後一週的房地產銷售數據基本接近零，預計未來零成交還會在一段時間成為常態。”易居CEO丁祖昱透露。

今年1月二手房成交量繼續下降，總體1月份下滑了51.3%，降幅遠遠超過了2019年末的水平。

一月份，天津、西安、杭州、濟南、南京、長沙等10個城市都是零交易量。

房子賣不出去，但是企業的債務壓力卻不小。具體債務數據顯示，2月到期金額為672億，佔全年比重為4.6%，3月到期金額環比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢，7月到期值達到峰值1490億。

今年只是一個開始，明後年企業的還債壓力更大，這些債務都需要真金白銀的現金去償付，不然就是違約。

事實上，疫情下僅僅39天就有95家房企破產，從對疫情帶來的資金鍊壓力來說，90%的中小企業在2020年將非常難受，尤其是私企。

這個時候賺多少錢是次要的，首先是活著。那麼房企們會想盡辦法把房子賣出去，降價肯定是最好的選擇了。

恆大的陽謀

首先採取降價策略的就是恆大，因為截至2019年6月底，恆大的債務已高達1160億美元，而且公司的借款成本一直在上升。在最新的海外債券發行中，恆大融資20億美元，利息高達12%，只是為了借新還舊。恆大約46%的債務將在今年年中到期。現在趕上新冠肺炎，恆大的現金流非常吃緊。

恆大有強烈的慾望把房子賣出去。

恆大的廣告策略是這樣的：

1、2月底前，先掏5000元定金，預定一套恆大房子。

2、如果5月10日前，你自己確定要買了，這5000元衝抵2萬元房款。你省了15000元。

3、如果你自己不想買，推薦熟人買了，你將得到1%的佣金，以及1萬元現金獎，5000元定金全退。這意味著，假如是200萬總價的房子，你至少掙4萬元。只要你能幫著賣掉，你掙錢！

4、如果你定的房子，別人看上了，要搶著買走，恆大就把5000元定金退給你，同時賠償你5000元。也就是說，你賺5000元。

5、如果你推薦新客戶到恆大的售樓處看了，每個新客戶，恆大獎勵你100元，500元封頂。

6、5月10日前，你擁有最低價購房權，如果樓價下調了，恆大補差價給你。對沖風險！

7、如果你買後又後悔了，交房入住前，恆大同意，無理由退房。

看著這個策略完美的啊，為什麼不買呢？我們來分析一下。

這個遊戲是這樣的，市場價100萬的房子，恆大心裡底價是80萬，那就按90萬賣，如果賣的很好，那就不需要降價了。如果賣的不好，那麼85萬賣，你前面90萬買的我給你補五萬。

如果策略成功，那麼你好我好大家好，畢竟激發了大家的購買熱情，房價就不會降低了，如果策略失敗，那麼補還差價後恆大還是賺錢，最差的你要求退款，好呀，那麼企業這段時間就相當於無息借款五個月，對企業非常划算。

所以我的觀點是恆大的廣告說明了企業的賣房慾望非常強，但是一兩個月還真不一定會降價，但是拉長時間看，房價必將，原因很簡單，有錢的人房子已經太多了，中產階級只是換房，不會拿錢出來買新房，沒錢的人根本買不起，現在疫情下工作已經不好找了，物價還在起飛，用什麼買房呢？用命嗎？

如果我的分析對你有幫助，幫我點個贊。

貧民窟的大富翁

你好！個人認為

新冠狀病毒短期內對各行業的影響是非常大的，

特別是旅遊、餐飲、院線等密集型產業。

絕大部分人的收入會縮水，這會導致購房者的熱情下降。

而春節本該是房地產的春天，和以往一樣房企都在大量囤貨，

備戰春節，但受疫情影響卻沒有銷量。

買的人少了，賣貨的卻很多，供需平衡短時間內失調

現在的開發商面臨貸款，工期，市場等壓力，不得不急於變現。

為了走出困境開發商推出了 線上直播看房等等--但效果有限。

側面反映了部分開發商急於變現的是實。

所以接下來的一段時間是開發商最焦慮的時候

很多房企會給出一系列的優惠政策！

從而提升自身競爭優勢，售房變現，不然就會坐以待斃！

所以房價短期下跌是必然事件！

對剛需而言是一個最佳的購房時間點

但是隨著貨幣政策和財政週期的調節，

房價會逐步穩定下來，繼續沿著長效機制、一城一策的政策靠攏，

長線來看，房地產市場會隨著中央政策調控，健康穩步發展。

至尊堡

恆大的廣告，只是目前在疫情影響之下，房地產企業自救的一種方法而已。

現在恆大因為疫情房子不好賣才推出這樣的政策，希望能夠熬過疫情結束銷售回暖， 所以，房價目前來說只是受疫情影響下挫，等疫情結束，房價又會回到疫情之前的價格。

康熙沒有來

恆大的許加印如果連大勢都看不清，那趕快回河南老家種地去。

他不能明說，但可以暗降。

做生意的一邊鼓吹自己的貨好，一邊促銷降價，說明了什麼？

起碼說明了貨好也不好賣。

關鍵字: 恆大 廣告 優惠